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Baufinanzierung: Vergleich 2019

Ob Baukredit, Immobiliendarlehen oder Bausparvertrag – viele Deutsche nutzen eine Baufinanzierung, um sich den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu erfüllen. Das Angebot am Markt für eine Immobilienfinanzierung ist daher entsprechend groß. Unser Ratgeber zum Thema Baufinanzierung zeigt Dir, wie Du eine günstige Baufinanzierung findest und worauf Du bei der Wahl des passenden Anbieters achten solltest.

Wo finde ich die günstigste Baufinanzierung im Vergleich?

Die Zeiten, in denen Du einfach zu Deiner Hausbank gegangen bist, um eine Baufinanzierung abzuschließen, sind lange vorbei. Die zahllosen Angebote am Markt verlangen von Dir, dass Du einen Baufinanzierungsvergleich nutzt, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Mittlerweile schließen 55 Prozent der Verbraucher ihren Kredit online ab.

Vorabfazit

Stiftung Warentest hat herausgefunden, dass die Voraussetzungen, derzeit eine Immobilienfinanzierung aufzunehmen, nie besser waren. Denn: Aktuell bezahlst Du beispielsweise für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung nicht halb so viele Zinsen wie vor 5 Jahren. Wie günstig eine Immobilien-Finanzierung tatsächlich ist, hängt vor allem von

  • der Höhe der Bauzinsen,
  • der Laufzeit der Finanzierung,
  • der Höhe der vereinbarten Tilgungsrate,
  • der Höhe des Eigenkapitals,
  • möglichen Sondertilgungen und
  • eventuellen staatlichen Förderungen

ab.

Benötigst Du beispielsweise für Deine Finanzierung einen Kredit von 200.000 Euro und willst diesen in 10 Jahren abbezahlen, zeigt Dir ein Baufinanzierungsvergleich: Du kannst mit einem verhältnismäßig geringen Tilgungssatz und einer 60-prozentigen Beleihung des Objekts bereits Angebote mit einem effektiven Jahreszins von 0,81 Prozent finden. Entscheidest Du Dich über einen Baukredit-Vergleich für so ein günstiges Angebot, kannst Du im Jahr mehrere hundert Euro sparen.

Wonach sollte ich die Baufinanzierung auswählen?

Um über einen Baukredit-Vergleich eine besonders günstige Immobilienfinanzierung zu finden, solltest Du auf diese Kriterien achten:

Zinsen

Wie günstig eine Finanzierung tatsächlich ist, hängt primär von der Höhe der Bauzinsen ab. Du solltest daher stets die aktuellen Entwicklungen der Darlehenszinsen in Deutschland beobachten. Grundsätzlich ist die Zinssituation derzeit günstig. Die Anbieter am Markt haben enorm viel Konkurrenz, so dass Du oftmals gute Konditionen für eine Immobilienfinanzierung findest.

Wie hoch die Zinsen ausfallen, ist von inneren und äußeren Faktoren abhängig. Innere Faktoren sind dabei:

  • der Wert des Objekts
  • die Lage des Objekts
  • Deine Bonität
  • die Höhe der Darlehenssumme
  • die Zinsbindungsfrist

Äußere Faktoren sind:

  • die Lage des Geldmarktes als Ganzes
  • die Nachfrage nach Baufinanzierungen
  • die Attraktivität von Staatsanleihen
  • der Einfluss der EZB auf den Leitzins

Während die inneren Faktoren offensichtlich einen Einfluss auf die Höhe des Darlehenszinssatzes haben, stehen einige äußere Faktoren auf den ersten Blick nicht in direktem Zusammenhang mit einer Baufinanzierung. Die Attraktivität von Staatsanleihen zum Beispiel spielen eine entscheidende Rolle für den Zinssatz, den Dir eine Bank bietet, da Staatsanleihen für Banken eine besonders wichtige Einnahmequelle sind. Sind Staatsanleihen also derzeit besonders günstig für die Banken, heben sie den Zinssatz für die Kredite an. Denn: Sie sind dann nicht mehr so stark auf Dein Geld angewiesen. Liegen die Zinsen für Staatsanleihen hoch, benötigen die Banken Dein Geld, um weitere Einnahmen generieren zu können. Daher senken sie die Zinsen für Kredite.

Laufzeit

Je nach dem Stand der Zinsen kannst Du auch über die Laufzeit eines Baufinanzierungskredits viel Geld sparen oder verlieren. Stehen die Bauzinsen günstig, kannst Du Dich für eine lange Vertragslaufzeit entscheiden. Auf diese Weise sicherst Du Dir die günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum und schützt Dich so vor steigenden Zinsen.Das Problem: Je länger Du die Zinsen festschreibst, desto höher fallen diese auch aus. Denn: Banken wollen sich nicht allzu lange an einen Zinssatz binden, da stets die Gefahr besteht, dass die Zinsen in Zukunft ansteigen – und sie so mit Deinem Vertrag für eine Baufinanzierung weniger Geld einnehmen.

Eine kurze Laufzeit ist für Dich nur empfehlenswert, wenn Du die Kreditsumme in der vereinbarten Laufzeit vollständig zurückzahlen kannst. Auf diese Weise vermeidest Du eine Anschlussfinanzierung, für die Du in der Regel deutlich schlechtere Konditionen erhältst.

Raten

Du solltest bei einem Baukredit-Vergleich auf die Höhe der monatlichen Rate achten. Diese entscheidet darüber, wie lange Du Deine Baufinanzierung abbezahlen musst. Damit entscheidet sie gleichzeitig auch darüber, wie teuer der Kredit letztendlich für Dich wird. Grundsätzlich kannst Du davon ausgehen, dass Du mindestens eine monatliche Tilgung von 2 Prozent für die Finanzierung vereinbaren solltest.

Zusätzlich solltest Du über einen Baufinanzierungs-Vergleich herausfinden, ob Dir die Banken einen Tilgungssatzwechsel erlauben. Verfügst Du plötzlich über deutlich mehr Geld, das Du in die Rückzahlung des Kredits investieren kannst, bist Du schneller schuldenfrei – und sparst so viel Geld. Frage potenzielle Banken für einen Baufinanzierungskredit daher stets, ob Du die Rate während der Tilgungsphase ändern darfst.

Die Rate ist daneben auch dafür entscheidend, wie hoch Dein Kredit für eine Baufinanzierung liegen kann. Denn: Nur, wenn Du weißt, wie viel Geld Du monatlich in die Abbezahlung Deines Kredits stecken kannst, kannst Du auch die maximale Darlehenssumme berechnen. Um die maximale Rate zu berechnen, solltet Du alle regelmäßigen Einnahmen und alle wiederkehrenden Ausgaben gegenüberstellen. Du weißt dann, wie viel Geld Du jeden Monat übrighast, das Du in die Rückzahlung des Kredits stecken kannst. Kalkuliere dabei nicht zu knapp. Du solltest stets einen Betrag für Rücklagen berücksichtigen, der Dir bei unvorhergesehenen Ereignissen – wie zum Beispiel bei einer Autoreparatur – hilft. Das heißt: Achte bei einem Baudarlehen-Vergleich neben der Höhe der Zinsen auch auf die Höhe der Rate. Vernachlässigst Du diese, kann es passieren, dass Du die Baufinanzierung nach 50 Jahren noch nicht abbezahlt hast.

Eigenkapital

Bei einem Baudarlehen-Vergleich spielt auch das vorhandene Eigenkapital eine wichtige Rolle. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital Du mitbringst, desto niedriger fallen die Zinsen aus, die Du zahlen musst. Denn: Du musst dann für Deine Baufinanzierungen einen kleineren Kredit aufnehmen. Grundsätzlich solltest Du über ein Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Kauf- bzw. Bausumme verfügen. Verfügst Du über weniger Eigenkapital, treibt das die Zinsen für die Baufinanzierung und die Monatsrate für das Darlehen in die Höhe. Bei vielen Anbietern am Markt erhältst Du auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Die Bedingungen für den Kredit sind dann jedoch deutlich schlechter. Immobilienexperten raten daher davon ab.

Sondertilgungen

Ein Immobilienfinanzierungs-Vergleich verrät Dir auch, ob Dir die Bank Sondertilgungen erlaubt. Über Sondertilgungen kannst Du die Rückzahlung des Darlehens deutlich verkürzen – und so schneller schuldenfrei sein. Das kann zum Beispiel sein, weil Du eine Bonuszahlung erhältst oder plötzlich eine Erbschaft erhältst. Achte bei einem Immobilienfinanzierungs-Vergleich daher darauf, dass Dir die Bank jährlich Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme erlaubt. Dabei sollten die anderen Konditionen Deines Baufinanzierungskredits unverändert bleiben. Einige Banken bieten Dir Sondertilgungen nur an, wenn sie im Gegenzug Deinen Zinssatz erhöhen. In so einem Fall musst Du selbst durchrechnen, ob sich die Sondertilgung für Dich lohnt.

Welche Voraussetzungen brauche ich für den Immobilienkredit?

Kreditanteil in Prozent des Kaufpreises Zinsaufschlag (Prozentpunkte)
60 0,04
70 0,12
80 0,16
90 0,40
100 0,70

Quelle:Stiftung Warentest, Juni 2014

Um über einen Baufinanzierungs-Vergleich einen Immobilienkredit aufnehmen zu können, musst Du in der Regel diese Voraussetzungen mitbringen:

Einkommen

Eine grundlegende Voraussetzung, um eine Finanzierung online abschließen und damit den Traum vom Eigenheim wahr zu machen, ist ein regelmäßiges Einkommen. Denn: Nur mit einem regelmäßigen Einkommen kannst Du die monatlichen Raten zahlen, um Deine Schulden bei der Bank zu begleichen. Experten raten dabei, dass Du maximal 35 Prozent Deines Haushaltsnettoeinkommens für die Raten einplanen solltest.

Eigenkapital

Neben einem regelmäßigen Einkommen solltest Du auch über ausreichend Eigenkapital verfügen, um über einen Baufinanzierungs-Vergleich einen Kredit abschließen zu können. Grundsätzlich solltest Du dabei über 20 bis 30 Prozent des Geldes, das Du für den Bau Deines Hauses oder Deiner Wohnung benötigst, verfügen. Als Eigenkapital gelten:

Zwar bieten Dir einige Banken auch eine Baufinanzierung an, wenn Du über kein Eigenkapital verfügst. Auf diese Weise erhältst Du jedoch einen hohen Zinssatz, den Du über einen langen Zeitraum zahlen musst. Immobilienexperten raten daher davon ab, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzugehen.

Absicherung

Eine Baufinanzierung trägt stets ein kleines Risiko, da Du über einen langen Zeitraum von 10 oder mehr Jahren jeden Monat eine Ratenzahlung leisten musst. Es gehört daher auch zu den Voraussetzungen eines Baufinanzierungskredits, dass Du Dich absicherst. Das kann zum Beispiel durch

sein. Sie stellen sicher, dass Du nicht plötzlich zahlungsunfähig wirst und daher Dein Eigenheim verlierst. Du brauchst dabei vor allem eine Absicherung, wenn Du eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufnimmst.

Bonität

Bevor Du über einen Baufinanzierungs-Vergleich einen Kredit aufnehmen kannst, musst Du Banken Deine Bonität nachweisen. Das heißt: Du kannst ihnen beispielsweise durch eine Schufa-Auskunft zeigen, dass Du nirgendswo Schulden hast. Je höher Deine Bonität ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass Du eine Baufinanzierung erhältst. Und: Je besser Deine Bonität ist, desto besser sind oftmals auch die Konditionen, die Dir die Banken für den Kredit gewähren.

Einige Banken vergeben auch Kredite, wenn Du einen negativen Schufa-Eintrag hast. Sprich: Sie geben Dir auch Geld, obwohl Du über keine positive Bonität verfügst, da Du bei einem Unternehmen Schulden hast. Die Zinsen für die Baufinanzierung liegen dann jedoch in der Regel deutlich höher.

Gemeinsame Finanzierung

Nicht immer können oder wollen Eigenheimsuchende allein einen so großen Kredit aufnehmen. Viele Paare entscheiden sich daher, zusammen eine Baufinanzierung zu vergleichen und abzuschließen. Die Vorteile liegen dabei auf der Hand:

Mehr Eigenkapital

Paare, die ihre Ersparnisse für eine Baufinanzierung zusammenbringen, verfügen über ein höheres Eigenkapital. Das ermöglicht es ihnen, über einen Baufinanzierungs-Vergleich ein Angebot zu finden, das ihnen einen guten Zinssatz und eine nicht allzu lange Laufzeit gewährt. In anderen Worten: Sie finden ein Angebot mit guten Konditionen.

Absicherung

Sollte einer von beiden mal seine monatliche Rate nicht zahlen können, kann der Partner einspringen. Eine gemeinsame Baufinanzierung bringt daher eine Absicherung mit.

Höhere Rate

Investieren zwei Menschen monatlich in die Rückzahlung des Kredits, können sie mit der Bank eine höhere monatliche Rate vereinbaren. Auf diese Weise haben sie den Kredit schneller abbezahlt oder können eine höhere Darlehenssumme aufnehmen.

Niedrigere Zinsen

Paare, die eine Baufinanzierung abschließen, erhalten nicht per se einen besseren Zinssatz. Sie können jedoch damit rechnen, wenn sie zusammen mehr Eigenkapital aufbringen. Denn: Kommen sie mit ihrem Geld zusammen auf eine höhere Summe, müssen sie nur einen kleineren Kredit aufnehmen. Das bedeutet gleichzeitig: Sie müssen weniger Zinsen zahlen.

Sicherheiten

Willst Du eine Baufinanzierung vergleichen und abschließen, gehört es auch zu den Voraussetzungen, dass Du der Bank Sicherheiten gewährst. Auf diese Weise wissen sie, dass Du in der Lage sein wirst, über den gesamten Zeitraum Deine Raten zu zahlen. Sicherheiten können zum Beispiel Ersparnisse auf Deinem Konto, Guthaben in Bausparverträgen, Bargeld, Lebensversicherungen oder Aktien sein.

Daneben gelten auch Faktoren wie

  • ein hohes Einkommen,
  • ein unbefristeter Arbeitsvertrag und
  • eine gute Bonität

als Sicherheiten für die Bank.

Bist Du bei Deinem Job noch in der Probezeit, hast lediglich ein befristetes Arbeitsverhältnis, bist selbstständig oder hast einen negativen Schufa-Eintrag, kann es sein, dass Banken Deinen Antrag auf eine Baufinanzierung ablehnen. Die Banken, die Dir trotzdem einen Kredit gewähren, bieten Dir in der Regel hohe Zinsen für die Baufinanzierung.

Was unterscheidet die Baufinanzierung von anderen Krediten?

Um Dir den Traum vom eigenen Haus oder von der eigenen Wohnung zu erfüllen, stehen Dir verschiedene Finanzierungen zur Auswahl. Eine Baufinanzierung hat dabei diese Merkmale:

Zinsbindung

Nimmst Du nach einem Baufinanzierungs-Vergleich einen Kredit auf, musst Du Dich entscheiden, für viele Jahre Du Dich an den Zinssatz binden willst. Das ist für Dich eine wichtige Entscheidung, da Du Dir auf diese Weise eine hohe Planungssicherheit verschaffst. In der Regel vereinbaren Kreditnehmer und Banken einen Zeitraum zwischen 5 und 30 Jahren. Du erhältst dann für diesen Zeitraum einen festen Zinssatz, unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt verändern.

Nach 10 Jahren Laufzeit hast Du als Kreditnehmer jedoch das Recht, das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten vorzeitig zurückzuzahlen. Das kann sich für Dich lohnen, wenn die Zinsen am Markt mittlerweile gesunken sind und Du so über eine Anschlussfinanzierung Geld sparen kannst.

Zweckbindung

Eine Immobilienfinanzierung gibt Dir vor, wofür Du das Geld der Bank verwenden darfst. Denn: Du darfst einen Baukredit nur für den Bau oder den Kauf

  • eines Hauses,
  • einer Wohnung oder
  • eines Grundstücks

verwenden. Einige Kredite erlauben es Dir auch, mit dem Geld anfallende Bau- oder Kaufnebenkosten zu bezahlen.

Banksicherheit

Nimmst Du eine Baufinanzierung auf, geht die Bank das Risiko ein, dass Du irgendwann während der Laufzeit Deine Raten nicht mehr bezahlen kannst. Aus diesem Grund sichern sie sich ab, indem sie auf dem Objekt – also Deinem Haus oder Deiner Wohnung – eine Grundschuld oder eine Hypothek eintragen lassen. Das bedeutet: Solltest Du Deine Raten nicht mehr bezahlen können, hat die Bank das Recht, Deine Immobilie zu versteigern.

Daneben verlangen Banken bei einem Baufinanzierungskredit in der Regel weitere Absicherungen. Das können zum Beispiel Sachwerte oder Bürgschaften von Dritten sein.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bevor Du Dich über einen Baufinanzierungs-Vergleich für einen Kredit entscheidest, musst Du für Dich selbst erst einmal klären, wie teuer Dein Eigenheim sein darf. Diese Posten spielen dabei eine wichtige Rolle:

Baukosten

Je nach Größe, Lage und Art des Hauses oder der Wohnung können die Baukosten um mehrere zehntausend Euro variieren. Damit geben die Baukosten entscheidend vor, was für ein Eigenheim für Dich möglich ist. Unsere Tabelle zeigt Dir auf einen Blick, mit welchen Kosten Du dabei rechnen musst:

Posten ca. Höhe
Abriss von Altbauten 10 - 100 Euro pro Tonne
Anlegen der Baustraße ca. 12 Euro pro Quadratmeter
Aushub für Bodenplatte oder Keller 4 - 5 Euro pro Kubikmeter
Baugenehmigung 0,2% der Baukosten als Faustregel, sehr variabel
Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung 400 - 1.000 Euro
Baustrom und Bauwasser 500 - 2.000 Euro
Bodengutachten 500 - 1.200 Euro
Erschließungskosten für die Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, Telefon) 30 - 85 Euro pro Quadratmeter, sehr variabel
Grunderwerbsteuer 3,5 - 6,5% des Kaufpreises
Grundstück regional sehr unterschiedlich
Kosten Bauleitung und Architektenhonorar 12 - 15% der Baukosten
Kosten Notar/ Grundbucheintragung ca. 2% des Kaufpreises
Maklerkosten 3 - 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer
Prüfstatiker 1.500 - 3.000 Euro
Überschüssige Erde abfahren 10 - 20 Euro pro Kubikmeter
Vermessungskosten 1.500 - 3.000 Euro

Einnahmen

Je nachdem, wie viele Einnahmen Du jeden Monat hast, kannst Du eine entsprechende Rate zahlen. Diese Rate wiederum hat einen großen Einfluss darauf, wie viel Haus Du Dir leisten kannst. Um Deine Einnahmen zusammenzurechnen, liste alle Einnahmen auf, die Du – und eventuell Dein Partner – jeden Monat erhältst. Berücksichtige dabei nicht nur das Geld Deines Gehalts. Du kannst auch Posten wie

  • Lebensversicherungen,
  • Wertpapiere,
  • Erbschaften,
  • Schenkungen
  • und Sparguthaben

als Einnahmen zählen.

Ausgaben

Hast Du alle Einnahmen notiert, liste alle wiederkehrenden Ausgaben auf. Neben generellen Lebenshaltungskosten solltest Du dabei an Positionen wie

  • Geld für Urlaube,
  • Abonnements und
  • Mitgliedschaftsbeiträge

denken. Und: Vergiss nicht die Beiträge, die Du nur einmal jährlich zahlen musst. Darunter fällt beispielsweise die Kfz-Versicherung.

Du weißt jetzt, wie viel Geld Dir jeden Monat zur Verfügung steht. Damit weißt Du, wie hoch die monatliche Rate und damit auch wie hoch Dein Baudarlehen sein darf.

Welche Faktoren beeinflussen die Kosten der Baufinanzierung?

Wie hoch die Kosten für eine Baufinanzierung liegen, wird von diesen Kriterien bestimmt:

Objektwert

Je nach Größe und Art des Hauses oder der Wohnung variiert auch der Objektwert der Immobilie. Dieser ist entscheidend dafür, wie hoch die Kosten für Deine Baufinanzierung liegen. Es macht daher für die Kosten des Baufinanzierungskredits einen großen Unterschied, ob Du eine kleine 50-qm-Wohnung oder ein 500 qm großes Haus finanzieren willst. Und: Auch die Materialien, die für den Haus- oder Wohnungsbau verwendet werden sollen, spielen eine Rolle, wie viel wert Deine Immobilie ist – und damit wie viel Geld Du als Kredit aufnehmen musst.

Lage

Neben der Größe der Immobilie ist auch die Lage ein entscheidender Kostenfaktor für Deine Immobilienfinanzierung. So ist beispielsweise ein Haus in einer Großstadt deutlich teurer als auf dem Land. Entscheidende Faktoren sind dabei

  • die Infrastruktur
  • die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln,
  • verfügbare Schulen und Kitas und
  • mögliche Freizeitbeschäftigungen

in der Nähe der Immobilie.

Markt

Der aktuelle Geldmarkt entscheidet mit darüber, wie viel Geld Du für den Bau einer Immobilie investieren musst. Denn: Je nachdem wie der Leitzins der Europäischen Zentralbank steht und wie die Banken dementsprechend ihre Zinsen ansetzen, musst Du mit unterschiedlichen Kosten für Deine Immobilie rechnen. Du solltest daher vorher regelmäßig den Geldmarkt beobachten, um einen guten Zeitpunkt für die Aufnahme einer Baufinanzierung ausmachen zu können.

Bonität

Die Bonität entscheidet mit über die Konditionen, die Du für Dein Baudarlehen bekommst. Das heißt: Hast Du Ersparnisse und ein regelmäßiges Einkommen, erhältst Du bessere Konditionen, als wenn Du keine Rücklagen und einen befristeten Job hast. Und: Ein negativer Schufa-Eintrag senkt Deine Chancen auf eine Finanzierung Deines Eigenheims. Einige Banken gewähren Dir zwar auch einen Kredit, wenn Du einen negativen Schufa-Eintrag hast. Du erhältst dann jedoch deutlich schlechtere Konditionen, wie zum Beispiel in Form von höheren Zinsen.

Eigenkapital

Je nachdem, wie viel Eigenkapital Du mitbringst, desto weniger oder mehr Geld musst Du in Form eines Kredits aufnehmen. Das bedeutet: Je weniger Geld Du Dir von einer Bank leihen musst, desto niedrigere Zinsen musst Du zahlen. Du kannst daher über Eigenkapital die Kosten für Deinen Kredit erheblich senken. Grundsätzlich solltest Du zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital mitbringen, wenn Du Dein eigenes Haus kaufen oder bauen willst. Ein Baufinanzierungs-Vergleich zeigt Dir: Einige Banken ermöglichen es Dir, auch ohne Eigenkapital einen Kredit aufzunehmen. Du musst dann jedoch höhere Zinsen in Kauf nehmen und mit höheren monatlichen Raten rechnen.

Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist beschreibt die Zeitspanne, in der Du einen mit der Bank fest vereinbarten Zinssatz für Dein Darlehen zahlst. Während dieser Zeit kannst weder Du noch die Bank den Zinssatz ändern – unabhängig davon, wie sich der Zins am Markt verhält. In der Regel bieten Dir Banken eine Zinsbindungsfrist zwischen 5 und 15 Jahren an. Die beliebteste Zeitspanne liegt bei 10 Jahren. Eine Bindung über 15 Jahre findest Du eher selten. In Ausnahmefälle gewähren Banken eine Zinsbindung von 20 oder 30 Jahren.

Für die Festlegung der Zeitspanne gilt: Je länger Du Dir die Zinsen sichern willst, desto mehr Aufschlag musst Du für die Zinsfestschreibung bezahlen. Daneben hat auch die aktuelle Marktlage einen Einfluss darauf, wie viel Aufschlag Du für die Zinsfestschreibung zahlen musst. Erwarten die Banken in den nächsten Jahren steigende Zinsen, steigt auch der Aufschlag auf Deine Zinsen.

Besteht nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld bei der Bank, musst Du eine Anschlussfinanzierung abschließen. Hierbei erhältst Du jedoch in der Regel deutlich schlechtere Konditionen. Das heißt für die Kosten Deiner Finanzierung: Je länger Du Dir günstige Zinsen für einen längeren Zeitraum sichern kannst, desto günstiger wird der Kredit für Dich. Und: Eine Anschlussfinanzierung steigert die Kosten Deines Baukredits.

Das bedeutet für die Praxis:

  1. Bei dem aktuellen Stand des Zinsniveaus versuche, Dir eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu sichern. Zwar erhältst Du bei kurzen Zinsbindungsfristen einen geringeren Darlehenszinssatz, bei einer Anschlussfinanzierung musst Du dann jedoch sehr hohe Zinsen zahlen.
  2. Vereinbare je nach Bonität möglichst hohe Tilgungsraten, um Deinen Kredit mit Ende der Zinsbindungsfrist abbezahlt zu haben.

Art des Vorhabens

Je nachdem, was Du mit dem Geld der Bank machen willst, variieren auch die Kosten für die Finanzierung:

Neubau

Entscheidest Du Dich für den Bau eines neuen Hauses oder einer neuen Wohnung, benötigst Du – im Gegensatz zum Kauf einer bereits bestehenden Immobilie – zu Anfang nicht die gesamte Kreditsumme. Du zahlst stattdessen bauabschnittsweise, also nach und nach. Achte daher darauf, dass Dir die Bank eine bereitstellungsfreie Zeit gewährt, in der Du noch keine Zinsen zahlen musst. Denn: Zahlst Du bereits in dieser Zeit Zinsen, steigen die Kosten für Deine Finanzierung.

Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf benötigst Du direkt die volle Summe von der Bank. Die Kosten für die Finanzierung sind dann vor allem von der Höhe der Kreditsumme, den Tilgungsraten und der damit zusammenhängenden Laufzeit abhängig.

Sanierung

Mit einer Baufinanzierung kannst Du nicht nur eine Immobilie kaufen oder bauen, sondern diese auch sanieren. Das lohnt sich vor allem, wenn Du Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von mehr als 50.000 Euro vornehmen willst. In der Regel kannst Du den Kredit für die Modernisierung entweder mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verbinden oder diesen separat bei derselben Bank abschließen.

Kaufst Du gerade eine Wohnung oder ein Haus und willst Du diese direkt sanieren, kannst Du die Kosten dafür mit der Baufinanzierung verbinden. Die Voraussetzung: Die Kredithöhe bei der Bank für beide Vorhaben übersteigt nicht den Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung – also für den Fall, das Du Deine Raten nicht mehr zahlen kannst – erhalten würde.

Statt im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie kannst Du für die Sanierung auch ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen. Nimmst Du dies bei derselben Bank auf, erhältst Du als Bestandkunde in der Regel besonders niedrige Zinsen. Diese Option kann vor allem von Vorteil sein, wenn die Zinsbindungsfrist Deines Baukredits abläuft und Du eine Anschlussfinanzierung abschließen musst. Du kannst die Anschlussfinanzierung dann auch für die Modernisierung nutzen.

Anschlussfinanzierung

Endet die Zinsbindungsfrist, musst Du eine Anschlussfinanzierung vornehmen, um den Rest Deines Darlehens abzubezahlen. Dadurch steigen die Kosten für Deinen Baukredit. Denn: Du musst bei einer Anschlussfinanzierung deutlich höhere Zinsen als bei Deiner zuerst in Anspruch genommenen Baufinanzierung zahlen. Eine Möglichkeit, diese hohen Zinsen zu umgehen, ist der Wechsel zu einer anderen Bank. Als wechselwilliger Kunden bieten Dir andere Banken oftmals bessere Konditionen. Auf diese Weise kannst Du die Kosten für die Finanzierung Deines Hauses etwas senken.

Wie kann ich die Kosten für den Baufinanzierungskredit senken?

Um die Kosten für Deine Hausfinanzierung zu senken, kannst Du diese Tipps berücksichtigen:

Laufzeit

Um die Kosten für die Finanzierung zu senken, solltest Du mit Deiner Bank eine möglichst kurze Laufzeit vereinbaren. In der Regel sollte diese 10 Jahre nicht überschreiten. Denn: Je länger Du den Kredit zurückzahlen willst, desto höhere Zinsen musst Du zahlen, da die Bank länger auf ihr Geld warten muss.

Eine längere Laufzeit kann sich für Dich jedoch lohnen, wenn Du Dir die monatlichen Raten für eine Abbezahlung in 10 Jahren nicht leisten kannst und das Zinsniveau besonders niedrig ist. Da die Zinsen derzeit auf einem besonders niedrigen Stand stehen, kannst Du heute auch eine deutlich längere Zeit mit Deiner Bank vereinbaren. Eine Laufzeit über 15 oder 20 Jahre ist dann empfehlenswert.

Sicherheiten

Je mehr Sicherheiten Du der Bank gibst, desto bessere Konditionen gewährt sie Dir. In anderen Worten: Ist sich die Bank sicher, dass sie ihr Geld von Dor zurückbekommt, kannst Du mit niedrigeren Zinsen rechnen und so die Kosten für den Baufinanzierungskredit senken. Sicherheiten für die Bank können zum Beispiel

  • Ersparnisse auf der Bank,
  • Bargeld,
  • Guthaben in Bausparverträgen,
  • Aktien,
  • Bürgschaften von Dritten,
  • Sachwerte,
  • Lebensversicherungen,
  • ein regelmäßiges Einkommen und
  • ein unbefristeter Job

sein.

Daneben kannst Du der Bank auch eine Sicherheit geben, indem Du sie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf Dein Haus oder Deine Wohnung eintragen lässt. Die Bank kann Deine Immobilie dann verkaufen, wenn Du Deine Raten nicht mehr zahlen kannst.

Baukosten

Je mehr Geld Du für den Bau eines Hauses oder einer Wohnung ausgeben willst, desto höher liegt auch der Kredit bei einer Bank. Das bedeutet auch: Du musst mehr für den Kredit bezahlen. Die Größe und Bauweise haben dabei einen entscheidenden Einfluss auf die Baukosten und damit auch auf die Höhe des Kredits bei der Bank.

Welche Arten von Immobilienfinanzierung gibt es?

Eine Baufinanzierung beschreibt nicht nur eine Art von Kredit. Vielmehr findest Du verschiedene Formen von Krediten, um den Bau, den Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie zu finanzieren:

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kombiniert ein Immobiliendarlehen mit einem Sparplan. Dabei kannst du den über mehrere Jahre angesparten Betrag mit dem Darlehen der Bank für

  • den Kauf,
  • den Bau,
  • den Umbau oder
  • die Sanierung

einer Immobilie verwenden. Wofür Du das Geld aus dem Bausparvertrag genau einsetzt, sprichst Du mit der Bank ab. Das Bausparkassengesetz hält sich dazu mit einer genauen Definition zurück. Vielmehr spricht es nur davon, dass Du das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke verwenden musst.

Bevor Du das Geld investieren kannst, legst Du mit der Bausparkasse zunächst eine Bausparsumme fest. Diese finanziert in der Regel nicht die gesamte Immobilie, sondern nur einen Teil davon. Hast Du 30 bis 50 Prozent des Geldes, die Du später für Deine Immobilie verwenden willst, angespart, erhältst Du das Geld zusammen mit einem zusätzlichen Darlehen von der Bank zurück.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindungsfrist bald endet, Du aber voraussichtlich noch eine Restschuld bei der Bank hast. Schließt Du das Darlehen ab, bevor die Zinsbindung endet, erhältst Du beim Forward-Darlehen in der Regel deutlich bessere Zinsen, als wenn Du die Anschlussfinanzierung erst abschließt, wenn die Zinsbindung bereits geendet hat.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen nehmen deutsche Kreditnehmer besonders oft in Anspruch, um eine Immobilie für den Eigenbedarf zu finanzieren. Du zahlst dabei über die gesamte Laufzeit des Kredits jeden Monat denselben Betrag als Tilgungsrate an die Bank. Kreditinstitute verleihen Annuitätendarlehen vor allem über eine Laufzeit von 5 bis 15 Jahren. Die Zinsen für diesen Kredit liegen dabei oftmals besonders niedrig.

Volltilger-Darlehen

Beim Volltilger-Darlehen zahlst Du monatlich eine stets gleichbleibende Tilgungsrate an die Bank, um Deinen Kredit zu begleichen. Dabei legst Du selbst fest, wie lange Du Dir für die Rückzahlung des Kredits Zeit nehmen willst. Steht die gesamte Dauer der Tilgung fest, berechnet die Bank die monatliche Rate. Der Zinssatz bleibt über die Laufzeit des Darlehens gleich. Änderungen am Markt haben auf die Zinsen keinen Einfluss. Der Nachteil: Du musst beim Volltilger-Darlehen mit etwas höhere Zinsen rechnen.

Variable Darlehen

Bei einem variablen Darlehen legst Du die Zinsen in der Regel maximal nur für 6 Monate fest. Das heißt: Du hast nur diesen kurzen Zeitraum, in dem die Zinsen unabhängig vom Markt gleichbleiben. Ist dieser Zeitraum abgelaufen, passt die Bank die Zinsen gemäß dem Markt für den nächsten, anstehenden Zeitraum an. Der Vorteil bei diesem Kredit: Du erhältst von den Banken für das variable Darlehen anfangs oftmals sehr niedrige Zinsen.

Grundsätzlich nutzen nur wenige Deutsche das variable Darlehen, um eine Immobilie zu finanzieren. Es ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Du

  • über eine hohe Bonität verfügst,
  • Dich nicht davor scheust, ein Risiko bezüglich der Höhe der Zinsen einzugehen oder
  • einen nur kleinen Kredit benötigst.

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen – auch tilgungsfreies Darlehen genannt – zahlst Du das gesamte Geld erst nach Ablauf des Kreditvertrags an die Bank zurück. Während dieser Laufzeit musst Du daher nur die für den Kredit anfallenden Zinsen an die Bank zahlen. Ist der Vertrag zu Ende, musst Du den gesamten Betrag an die Bank überweisen.

Damit Du diesen großen Betrag aufbringen kannst, schließt Du im Rahmen des endfälligen Darlehens oftmals auch eine Kapitallebensversicherung ab. Diese hilft Dir dann bei der Tilgung Deiner Schuld. Das Darlehen ist vor allem für Dich geeignet, wenn Du die Immobilie entweder vermieten oder verpachten willst.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen zahlst Du monatlich eine gleichbleibende Rate an die Bank zurück. Der Zinssatz variiert dabei jedoch jeden Monat danach, wie hoch Deine Restschuld liegt. Das heißt: Je weniger Schulden Du bei der Bank hast, desto weniger musst Du Deine Tilgungsrate verzinsen.

Im Vergleich zum Annuitätendarlehen hast Du den Vorteil, dass Du zu Beginn der Tilgung höhere Raten zahlst und so mit Fortschreiten der Rückzahlung immer weniger an die Bank zurückzahlen musst. Diese Form des Kredits ist daher besonders gut für Dich geeignet, wenn Deine Einnahmen im Verlaufe der Finanzierung sinken. Das kann zum Beispiel sein, weil Du mit Fortschreiten der Finanzierung in Rente gehst.

Förderkredit

Hast Du einen Anspruch auf einen Förderkredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), kannst Du diesen für die Finanzierung einer Immobilie verwenden. Der Kredit fördert

  • den Bau,
  • den Kauf und
  • die Modernisierung

von Wohneigentum.

Welcher Förderkredit für Dich infrage kommen könnte, ist von Deinem jeweiligen Vorhaben abhängig. Das KfW-Darlehen beispielsweise fördert den Kauf oder die Sanierung einer Immobilie. Daneben kannst Du den Kredit auch für die Modernisierung von Bestandsimmobilien

  • zum Effizienzhaus,
  • für einen altersgerechten Umbau oder
  • zur Integration von erneuerbaren Energien

verwenden. Einige Kredite der KfW kannst Du kombinieren und so eine doppelte Förderung erhalten.

Fremdwährungsfinanzierung

Bei der Fremdwährungsfinanzierung nimmst Du ein Immobiliendarlehen in einer fremden Währung auf und zahlst dieses auch in der fremden Währung wieder zurück. Das Geld für die Immobilie erhältst Du allerdings in Euro. Im Ablauf gleicht ein Fremdwährungsfinanzierung in der Regel einem endfälligen Darlehen. Das heißt: Du zahlst während der Vertragslaufzeit lediglich die Zinsen für das Darlehen. Am Ende der Laufzeit musst Du dann den gesamten Betrag an die Bank zurückzahlen. Damit Dir das gelingt, sparst Du während der Vertragslaufzeit regelmäßig Geld an. Das kann über

sein. Bei einigen Banken orientiert sich die Fremdwährungsfinanzierung an dem Annuitätendarlehen. Dabei zahlst Du monatliche oder vierteljährige Raten, die sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammensetzen.

Der Vorteil bei einer Fremdwährungsfinanzierung liegt darin, dass Du in der Regel einen niedrigeren Zinssatz zahlen musst. Denn: Du machst Dir günstigere Marktzinssätze in anderen Ländern zunutze, da Banken diese Form des Kredits zu den Konditionen vergeben, die in ihrem Heimatland gelten. Ebenfalls vorteilhaft kann eine Fremdwährungsfinanzierung für Dich sein, wenn der Euro derzeit im Verhältnis zur Darlehenswährung stärker ist. Das gilt jedoch auch andersherum. Ein im Verhältnis zur Fremdwährung nachgebender Euro kann zu einer höheren Belastung für Dich werden. Das bedeutet: Eine Fremdwährungsfinanzierung macht Sinn, wenn

  • das Zinsniveau in dem Fremdwährungsland unter dem deutschen Zinsniveau liegt oder
  • der Euro im Verhältnis zur Fremdwährung stabil ist oder stärker wird.

Du findest am Markt vor allem Fremdwährungsfinanzierungen, die Du in

  • US-Dollar,
  • Japanischem Yen oder
  • Schweizer Franken

wahrnehmen kannst. Insbesondere der Schweizer Franken zeigte im Verhältnis zum Euro in den letzten Jahren kaum Schwankungen, so dass Du hier wenig Risiko eingehst. Der japanische Yen dagegen ist derzeit immer wieder Schwankungen ausgesetzt. Der US-Dollar ist weniger vorhersehbar als der Yen und der Schweizer Franken. Grundsätzlich kannst Du davon ausgehen: Je höher die Wahrscheinlichkeit von möglichen Schwankungen ist, desto höher ist auch das Risiko, dass Dein Kredit teurer wird.

Versicherungsdarlehen

Beim Versicherungsdarlehen zahlst Du in der Vertragslaufzeit nur die Zinsen an die Bank zurück. Gleichzeitig schließt Du bei Vertragsbeginn eine Kapitallebensversicherung ab. In diese zahlst Du für die Laufzeit des Darlehens jeden Monat einen festen Betrag ein. Ist die Laufzeit des Kredits zu Ende, löst Du die Kapitallebensversicherung auf und zahlst so den Kredit an die Bank zurück. Das Versicherungsdarlehen lohnt sich für Dich vor allem, wenn Du Deine Immobilie vermieten oder verpachten willst.