Annuitätendarlehen: Rechner, Formel & Zinsen

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit einer gleichbleibend hohen Monatsrate. Mit dem Begriff „Annuität” (abgeleitet aus lat. annus = Jahr) ist dabei die Höhe der Monatsrate gemeint. Für den Kreditnehmer hat ein Annuitätendarlehen einen großen Vorteil: Er weiß von vornherein, wie hoch die monatliche Belastung sein wird. Deshalb werden gerade Kredite über höhere Summen gern als Annuitätendarlehen abgeschlossen. Üblich ist die Kreditform vor allem bei Immobilienfinanzierungen: Mehr als 70 % aller Bauherren, Haus- oder Wohnungskäufer entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen, wenn sie Geld aufnehmen müssen.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Wenn Du ein Annuitätendarlehen aufnimmst, schließt Du mit der Bank einen Kreditvertrag ab. Darin werden u. a. die folgenden Eckpfeiler fixiert:

Kreditsumme (Darlehenssumme)

Das ist der Geldbetrag, den Du aufnimmst. Er beträgt bei Immobilienfinanzierungen im Schnitt rund 278.000 €.

Zinssatz

Der Zinssatz ist normalerweise fest, nicht variabel, was für Dich als Kreditnehmer mehr Sicherheit bietet. Er beträgt bei Immobilienkrediten mit zehnjähriger Zinsbindung derzeit rund 3 bis 4 % Sollzins pro Jahr.

Anfängliche Tilgungsrate

Wie bei jedem Kredit gilt auch beim Annuitätendarlehen: Du schuldest der Bank sowohl den aufgenommenen Geldbetrag als auch die Zinsen. Die Rückzahlung der geliehenen Geldsumme nennt man auch „Tilgung”.

Mit der Tilgungsrate ist der Anteil an der Monatsrate gemeint, der in die Rückzahlung des Kreditbetrags fließt. Er wird in Prozent pro Jahr angegeben, wobei sich die Prozentangabe auf die Kreditsumme bezieht. Bei Baufinanzierungen ist eine anfängliche Tilgungsrate zwischen 2 und 6 % üblich. Bei einer Kreditsumme von 100.000 € würde das bedeuten: Zwischen 2.000 und 6.000 € fließen im ersten Jahr in die Tilgung (Rückzahlung).

Das Besondere bei einem Annuitätendarlehen ist: Die Kreditraten bleiben zwar immer gleich, das Verhältnis von Tilgung und Zinsen verschiebt sich aber mit der Zeit.

• Der Tilgungsanteil nimmt zu.
• Der Zinsanteil nimmt ab.

Das hat folgenden Grund: Die Zinsen berechnen sich immer auf Grundlage der Restschuld. Diese ist anfangs hoch und wird später immer niedriger. In der Folge werden auch die Zinsen, die Du der Bank pro Jahr schuldest, immer niedriger. Von der festen Monatsrate kann ein immer höherer Anteil in die Tilgung fließen.

Laufzeit

Mit der Kreditlaufzeit ist die Zeit gemeint, für die der vereinbarte feste Zinssatz gilt. Die Laufzeit beträgt bei Immobilienkrediten rund 10 bis 25 Jahre. Oft ist nach diesem Zeitraum der Kredit noch nicht abbezahlt, es verbleibt also eine Restschuld. Als Kreditnehmer hast Du dann zwei Möglichkeiten: Du kannst entweder bei der gleichen Bank einen neuen Kredit abschließen, eine sogenannte Anschlussfinanzierung, oder Dich nach einem anderen, günstigeren Anbieter umsehen.

Höhe der monatlichen Kreditrate

Die Monatsraten sind bei einem Annuitätendarlehen immer gleichbleibend, auch wenn sich das Verhältnis von Tilgung und Zinsen laufend verschiebt.

Gesamtbetrag

Die Gesamtkosten für den Kredit setzen sich aus der Tilgung (Rückzahlung), den Zinsen und eventuellen Nebengebühren zusammen. Sie sind ein wichtiges Vergleichskriterium, wenn Du die Wahl zwischen verschiedenen Angeboten hast.

Nach welcher Formel wird ein Annuitätendarlehen berechnet?

Um gut planen zu können, ist es wichtig zu wissen, wie sich Monatsraten, Laufzeit und Gesamtkosten bei einem Annuitätendarlehen berechnen. Im Folgenden vermitteln wir Dir einen stark vereinfachten Überblick über die Annuitätenrechnung, wie sie bei Banken üblich ist.

Das exakte Durchrechnen eines Annuitätendarlehens mit einer Formel setzt ein wenig Mathe-Vorwissen voraus. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie sich die wichtigsten Größen bei einem Annuitätendarlehen berechnen, kannst Du auch einfach den Online-Vergleichsrechner oben nutzen. Variiere einfach Deine Angaben und vergleiche, wie sich die Höhe der Kreditraten und die Gesamtkosten des Kredits verändern.

Höhe der Monatsrate (Annuität)

Formeln

Die Monatsraten bleiben bei einem Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit gleich. Jede Monatsrate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Die einfachste Formel, um eine Monatsrate (Annuität) zu berechnen, lautet daher:

Annuität = Tilgung + Zinsen

Praktische Konsequenzen

Keine Sorge: Du musst die Annuitätenformel nicht im Detail verstehen, wenn Du einen Kredit aufnehmen willst. Wichtig ist nur, dass Du die wichtigsten „Stellschrauben” kennst und weißt, wie sie zueinander in Beziehung stehen.

Die Annuitätenformel ist vor allem nützlich, um bei einem Annuitätendarlehen zu berechnen, wie sich unterschiedlich hohe Zinssätze und Tilgungsraten auf die Höhe der Monatsraten auswirken. Den Zinssatz legt die Bank fest. Über die anfängliche Tilgungsrate kannst Du (in einem bestimmten Rahmen) selbst entscheiden.

Welchen Effekt hat nun eine veränderte Tilgungsrate in der Annuitätenformel? Setzen wir für das oben beschriebene Annuitätendarlehen in die Formel eine anfängliche Tilgungsrate von 1 % ein. Dann ergibt sich:

Annuität = <100.000 x (2 + 1) / 100> / 12 = 250 €

Mit einer höheren anfänglichen Tilgungsrate von 5 % lässt sich folgende Monatsrate (Annuität) berechnen:

Annuität = <100.000 x (2 + 5) / 100> / 12 = 583,33 €

Fazit: Die anfängliche Tilgungsrate beeinflusst die Höhe der Monatsrate. Durch eine niedrigere Tilgungsrate wird die Monatsrate geringer. Umgekehrt steigt die Monatsrate an, wenn man die anfängliche Tilgungsrate erhöht.

Laufzeit

Tilgungsformel

Um die Laufzeit des Annuitätendarlehens zu berechnen, gibt es in der Annuitätenrechnung eine logarithmische Tilgungsformel, die etwas „höhere Mathematik” voraussetzt. Grundsätzlich braucht man 3 Größen, um die Laufzeit des Annuitätendarlehens zu berechnen:

• die Darlehenssumme (Kreditsumme)
• den Zinssatz
• die anfängliche Tilgungsrate

Beim Annuitätendarlehen ist die Formel für die Laufzeit deshalb ein wenig komplizierter, weil sich das Verhältnis von Zinsanteil und Tilgungsanteil in der Kreditrate mit der Zeit verschiebt. Das liegt daran, dass Deine Restschuld laufend abnimmt und Du damit der Bank von Monat zu Monat weniger Zinsen schuldest. Du zahlst im Beispiel oben also nicht jeden Monat 166,67 € Zinsen zurück, sondern die Zinsen sinken von Monat zu Monat. Dadurch kann ein höherer Anteil an der festen Monatsrate in die Tilgung fließen.

Und das wiederum bedeutet: Deine Restschuld reduziert sich nicht um einen konstanten monatlichen Betrag, sondern nimmt immer schneller ab. Um die Laufzeit von einem Annuitätendarlehen zu berechnen, muss man in der Annuitätenrechnung daher eine logarithmische (nicht-lineare) Tilgungsformel verwenden.

Tilgungsplan

Es gibt eine Alternative zur logarithmischen Formel: Das Annuitätendarlehen lässt sich auch „Schritt für Schritt” durchrechnen, um die Laufzeit zu ermitteln. Diese Vorgangsweise nennt man „Tilgungsplan”. Es handelt sich um eine Tabelle, aus der Du ablesen kannst, wie sich Zinsen, Tilgungsanteil und Restschuld von Monat zu Monat verschieben, so lange bis Du die Schulden abgebaut hast. So lässt sich schrittweise die Laufzeit des Annuitätendarlehens berechnen bzw. nachvollziehen.

Du erkennst, dass die Zinsen von Monat zu Monat um einen kleinen Betrag abnehmen. Umgekehrt wird der Tilgungsanteil laufend ein wenig höher. Würde man den Tilgungsplan Schritt für Schritt zu Ende rechnen, dann würde sich übrigens eine Laufzeit von 25 Jahren und 7 Monaten ergeben.

Praktische Konsequenzen

Um die Laufzeit eines Annuitätendarlehens zu berechnen, braucht man die Kreditsumme, den Zinssatz und die anfängliche Tilgungsrate. Bei einer fest vorgegebenen Kreditsumme und einem vorgegebenen Zinssatz lässt sich daher über die Tilgungsrate die Laufzeit beeinflussen.

Wie Du an diesem Beispiel erkennst, wirken sich schon ein paar Prozentpunkte mehr oder weniger bei der Tilgungsrate erheblich auf die Laufzeit aus!

Gesamtkosten

Grundsätzlich ist für die Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens diese Formel anzuwenden:

Gesamtkosten = Kreditsumme + Summe der Zinsen + Nebenkosten

Bei der Gesamtkosten-Berechnung eines Annuitätendarlehens ist der schwierigste Faktor die Summe der Zinsen. Damit man die Summe der Zinsen eines Annuitätendarlehens exakt berechnen kann, muss man den Zinssatz und die Laufzeit kennen. Die Formel, die dazu in der Annuitätenrechnung verwendet wird, setzt wieder etwas höhere Mathematik voraus. Denn weil sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung an der Monatsrate laufend verschiebt, kann man nicht einfach einen festen Zinsbetrag mit der Laufzeit multiplizieren.

Mit dem Online-Tool auf dieser Seite kannst Du die Gesamtkosten des Annuitätendarlehens berechnen, indem Du Kreditsumme und einen anfänglichen Tilgungssatz festlegst. Wenn Du die Angaben variierst, wirst Du erkennen, dass die Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens von diesen Faktoren abhängen:

• der Kreditsumme
• dem (effektiven) Zinssatz
• der Laufzeit
• der anfänglichen Tilgungsrate

Vor allem die Laufzeit wirkt sich stark auf die Gesamtkosten aus. Das liegt ganz einfach daran, dass sich die Zinsen pro Zeiteinheit berechnen.

Welche weiteren Kreditkonditionen haben Einfluss auf die Kosten?

Bis jetzt sind wir von einem „idealtypischen” Verlauf ausgegangen, um Ratenhöhe, Laufzeit und Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens zu berechnen. In der Praxis lassen sich die Kreditbedingungen aber oft flexibler gestalten. Das gibt Dir als Kreditnehmer die Möglichkeit, das Annuitätendarlehen später anzupassen, falls sich Deine finanzielle Situation ändert. Und oft kannst Du durch sinnvolle Sonderkonditionen viel Geld sparen! Mit den folgenden Extras lässt sich der Verlauf des Darlehens beeinflussen:

Dauer der Zinsbindung

Bei einem Annuitätendarlehen ist die Kreditsumme oft hoch und die Laufzeit entsprechend lang. In der Regel vereinbart man einen festen Zinssatz, der aber nur für eine bestimmte Zeit gilt: vielleicht für 5, 10 oder 15 Jahre. Danach ist der Kredit in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld brauchst Du einen weiteren Kredit, eine sogenannte Anschlussfinanzierung. Eine Immobilienfinanzierung läuft daher oft in mehreren „Etappen” ab.

Für Dich als Kreditnehmer ist die beschränkte Dauer der Zinsbindungsfrist ein gewisser Unsicherheitsfaktor. Denn Du weißt nicht, welchen Zinssatz Dir die Bank für die Anschlussfinanzierung anbieten wird. Der Zinssatz kann niedriger, aber auch höher ausfallen. Das hängt in der Regel vom allgemeinen Zinsniveau am Markt ab. Falls der neue Zinssatz niedriger ist, darfst Du Dich über weniger Zinsen und eine kürzere Laufzeit freuen. Es kann umgekehrt auch sein, dass die Zinsen steigen. Dadurch wird das Annuitätendarlehen teurer und es dauert länger, bis Du den Kredit abbezahlt hast.

Eine längere Zinsbindungsfrist bedeutet daher mehr Planungssicherheit. Bis zum Ende der Zinsbindungsfrist kannst Du auf Punkt und Beistrich die Zinsen, den Tilgungsverlauf und die Höhe der Ratenzahlungen (Annuität) berechnen. Der Nachteil ist: Oft setzen Banken den Zinssatz von vornherein höher an, wenn Du eine sehr lange Zinsbindungsfrist wählst.

In der Praxis macht man es meist so: Wenn das allgemeine Zinsniveau am Markt niedrig ist, wird man eher eine längere Zinsbindungsfrist wählen. So profitierst Du langfristig von günstigen Zinsen, selbst wenn der Marktzins wieder steigen sollte. In Zeiten mit hohen Zinsen wird man eine eher kürzere Zinsbindungsfrist wählen. Sinken die Zinsen später, dann bekommst Du die Anschlussfinanzierung zu besseren Konditionen.

Sondervariante Volltilgungsdarlehen

Ein Volltilgungsdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem der Zinssatz bis zum Ende der Laufzeit fest ist. Du brauchst also keine Anschlussfinanzierung mit aus heutiger Sicht unsicheren Konditionen. Es ist eine exakte Berechnung des Annuitätendarlehen möglich, bis Du schuldenfrei bist. Du weißt, wie lange die Laufzeit und wie hoch die Kosten sein werden.

Das ist ein großer Vorteil, aber: Volltilgungsdarlehen werden meist nur mit einer beschränkten Laufzeit von höchstens 10 oder 15 Jahren angeboten. Damit Du das Darlehen in dieser Zeit abbezahlen kannst, musst Du sehr hohe Kreditraten stemmen! Ein Volltilgungsdarlehen kommt daher nur in Frage, wenn Du entweder einen eher kleinen Kreditbetrag aufnimmst oder Dir vergleichsweise hohe Kreditraten leisten kannst.

Kostenlose Sondertilgungen

Es kann sein, dass Dir einmal ein größerer Geldbetrag zur Verfügung steht, weil Du Dein Auto verkaufst, eine Erbschaft machst oder Ähnliches. Wenn Dir die Bank Sondertilgungen erlaubt, kannst Du das Geld verwenden, um Deinen Kredit rascher abzubezahlen. Das hat den großen Vorteil, dass Du durch die kürzere Laufzeit eine Menge Zinsen sparst!

Der Bank entgehen andererseits Zinseinnahmen, mit denen sie gerechnet hat. Kreditinstitute können daher eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Du Deine Schulden rascher als geplant zurückzahlen willst. Oft wird im Kreditvertrag aber ein Recht auf kostenlose Sondertilgungen vereinbart. Die Höhe kann beschränkt sein, beispielsweise auf 5 % der Darlehenssumme pro Jahr.

Unabhängig davon hast Du bei einem Darlehen mit festem Sollzins ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Danach darfst Du den Kredit frühestens nach Ablauf von 10 Jahren vorzeitig kündigen bzw. zurückzahlen. Die 10-Jahres-Frist beginnt dabei mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, also ab dem Tag der vollständigen Auszahlung und nicht ab Vertragsabschluss. Bei Bauvorhaben kann sich die vollständige Auszahlung über mehrere Monate ziehen, was den Fristbeginn entsprechend verschiebt. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate und gilt auf den Tag genau: Kündigst Du beispielsweise am 03.01.2025, endet die Frist am 03.07.2025. Das Sonderkündigungsrecht läuft nicht ab, nach Ablauf der 10 Jahre kannst Du also jederzeit kündigen, und Du musst nicht das gesamte Darlehen kündigen, auch eine teilweise Ablösung ist möglich. Es gilt nur für Darlehen mit gebundenem Sollzins, Finanzierungen mit variablen Zinsen fallen nicht darunter. Voraussetzung ist außerdem, dass seit Empfang des Darlehens keine neue Vereinbarung zur Rückzahlung oder zum Sollzinssatz getroffen wurde, sonst beginnt die 10-Jahres-Frist ab dem Datum der neuen Vereinbarung neu.

Tilgungssatzwechsel

Es ist oft nicht leicht, bei einem Annuitätendarlehen zu berechnen, wie hoch die Kreditrate sinnvollerweise sein soll. Denn Deine Lebensumstände können sich im Laufe der Jahre ändern. Falls Du plötzlich mehr verdienst oder Ihr Familienzuwachs bekommt, kann die ursprünglich vereinbarte Rate zu niedrig oder zu hoch sein.

Wird im Kreditvertrag das Recht auf einen Tilgungssatzwechsel vereinbart, dann bist Du flexibler. Denn durch eine veränderte Tilgungsrate wird die Kreditrate höher oder niedriger. Du solltest aber bedenken, dass sich in der Folge auch die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredits verändern! Wenn Du den Tilgungssatz senkst, erhöht sich zugleich die Laufzeit und Du bezahlst in Summe mehr Zinsen. Umgekehrt verringern sich Laufzeit und Zinsen, wenn Du einen höheren Tilgungssatz vereinbarst.

Wie funktioniert die Berechnung eines Annuitätendarlehens in der Praxis?

Als Bankkunde musst Du die Berechnung eines Annuitätendarlehens nicht im Detail nachvollziehen können. Du solltest aber zumindest grob wissen, wie sich Laufzeit, Kosten und Kreditrate (Annuität) berechnen. Wenn Du ein Annuitätendarlehen aufnehmen willst, wird das in der Praxis ungefähr so ablaufen:

Schritt 1: Maximale Kredithöhe berechnen

Zunächst musst Du Dir darüber klar werden, wie viel Geld Du aufnehmen kannst, ohne Dich zu überschulden. Dazu solltest Du Deinen finanziellen Spielraum prüfen: Welche Rücklagen hast Du, und wie viel Geld kannst Du laufend aufbringen? Um die maximale Höhe der laufenden Kreditrate (Annuität) zu berechnen, ist eine exakte Haushaltsrechnung sinnvoll. Als sehr grobe Faustregel gilt, dass maximal 35 bis 40 % Deines Nettoeinkommens in die Rückzahlung fließen sollte.

Anschließend legst Du fest, bis wann Du den Kredit zurückgezahlt haben möchtest. Man sagt normalerweise: Spätestens bei Rentenantritt solltest Du schuldenfrei sein.

Anhand dieser Eckpunkte kannst Du berechnen, wie hoch der Kredit maximal sein darf. Wichtig ist: Die mögliche Kredithöhe muss sich Deinen finanziellen Verhältnissen anpassen, nicht umgekehrt!

Schritt 2: Anbieter vergleichen

Im nächsten Schritt kannst Du Angebote verschiedener Kreditinstitute einholen. Um Dir einen ersten Marktüberblick zu verschaffen, empfehlen wir Dir den Online-Vergleichsrechner oben zu nutzen. Du kannst damit ganz ohne komplizierte Tilgungsformel die wichtigsten Eckpunkte des Annuitätendarlehen berechnen, wie etwa Laufzeit, Ratenhöhe und Gesamtkosten. Wenn Du nach einer Finanzierung ohne Zinskosten suchst, findest Du in unserem Ratgeber zum Kredit ohne Zinsen einen Überblick über 0 %-Kredite und Kredite mit Negativzinsen.

Schritt 3: Konkrete Angebote einholen

Wende Dich anschließend direkt an ausgewählte Kreditinstitute, um konkrete Angebote zu erhalten. Du kannst im ersten Schritt eine unverbindliche Kreditkonditionen-Anfrage stellen, die Schufa-neutral ist. Für verbindliche Angebote wird sich die Bank ein Bild von Deinen finanziellen Verhältnissen machen und Deine Kreditwürdigkeit (Bonität) prüfen. Das Ergebnis kann darüber entscheiden, ob und zu welchen Bedingungen Dir die Bank ein Darlehen anbietet.

Schritt 4: Laufzeit (Zinsbindungsfrist) und Monatsrate festlegen

Wahrscheinlich wird Dir das Kreditinstitut mehrere Angebote mit unterschiedlichen Konditionen unterbreiten. Welche Laufzeit und welche Tilgungsraten sinnvoll sind, klärt man meist im direkten Gespräch. Der Bankberater wird unterschiedliche Varianten des Annuitätendarlehens berechnen und Dir exakte Tilgungspläne vorlegen, aus denen Du Laufzeit und Kosten nachvollziehen kannst.

Schritt 5: Optionale Extras vereinbaren

Hat man sich auf die wichtigsten Eckpunkte geeinigt, dann wird es im nächsten Schritt um optionale Konditionen gehen: Hast Du ein Recht auf kostenlose Sondertilgungen, kannst Du Deine Kreditrate später anpassen?

Schritt 6: Kreditvertrag aufsetzen

Wenn für beide Seiten alles passt, dann wird ein verbindlicher Kreditvertrag aufgesetzt und Du bekommst für Deine Immobilienfinanzierung „grünes Licht”.

FAQs

Was ist eine Annuitätentilgung?

Eine Annuitätentilgung ist eine von mehreren Möglichkeiten, wie man einen Kredit zurückzahlen kann. Bei einer Annuitätentilgung bleibt die monatliche Kreditrate immer gleich hoch. Dadurch lässt sich die finanzielle Belastung gut planen.

Was ist die monatliche Annuität?

Die „monatliche Annuität” ist die monatliche Kreditrate, die Du bei einem Annuitätendarlehen zurückzahlst. In der Kreditrate ist sowohl ein Tilgungsanteil (das ist die Rückzahlung) als auch ein Zinsanteil enthalten. Das Verhältnis der beiden Anteile verschiebt sich mit der Zeit: Der Tilgungsanteil nimmt zu und der Zinsanteil nimmt ab.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Der Begriff „Tilgungsdarlehen” wird nicht ganz einheitlich verwendet. „Tilgungsdarlehen” ist einerseits ein Oberbegriff für Kredite, die man in regelmäßigen Raten nach einem festen, vorher vereinbarten Plan zurückzahlt. Ein Annuitätendarlehen ist dann eine mögliche Form eines Tilgungsdarlehens.

Im engeren Sinn versteht man unter einem Tilgungsdarlehen einen Kredit, bei dem man monatlich eine feste Tilgungssumme (z. B. 500 €) zurückzahlt. Hinzu kommen die Zinsen auf den Geldbetrag, den der Kreditnehmer der Bank noch schuldet. Weil die Restschuld immer kleiner wird, sinken die Zinsen. Dadurch wird auch die Kreditrate insgesamt mit der Zeit immer geringer.

Wie hoch sind die Zinsen für Kredite?

Wie hoch die Zinsen für Kredite sind, hängt u. a. von den Kreditkonditionen und den persönlichen Voraussetzungen ab. Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung werden derzeit mit einem Sollzins von rund 3 bis 4 % vergeben.