Du bist hier

Baukredit-Vergleich 2020: Welcher Kredit ist der günstigste?

In Deutschland leben 44 Prozent der Haushalte in einem eignen Haus – doch das muss erstmal finanziert werden. Da dies jedoch nicht für jeden umgehend möglich ist, bieten Banken Baukredite an, die den Kauf des Grundstücks und den Bau des Hauses finanzieren sollen. Dabei unterscheiden sich die verschiedenen Kredite aber signifikant voneinander und es lohnt sich, die Baudarlehen zu vergleichen, um so Geld zu sparen. Was ein Baukredit genau ist, wo Du Baukredite vergleichen kannst und welche Faktoren Dich bei der Wahl Deines Kredites beeinflussen sollten, erfährst Du hier:

Wo finde ich einen günstigen Baukredit?

Damit Du den günstigsten Kredit für Dich findest, solltest Du Dir die verschiedenen Kreditanbieter genauer ansehen und einen Baukredit-Vergleich machen. Hierfür kannst Du unseren Baukreditrechner verwenden, der Dir dabei hilft, Dir ein Bild von den verschiedenen Anbietern zu machen und dabei die verschiedenen Baukredite zu berechnen. Denn je nach Anbieter kann der Sollzinssatz bei einem Baukredit-Vergleich mehr als das Zweifache betragen – und damit steigen auch die jährlichen Zinsen um das Doppelte an. Es lohnt sich also, verschiedene Anbieter genauer anzusehen und deren Konditionen zu erfragen.

Was ist ein Baukredit?

Bei einem Baukredit handelt es sich um eine Form der Baufinanzierung. Hierbei wird ein Kredit bei einem Kreditinstitut genommen, der an den Zweck gebunden ist, ein Haus zu kaufen oder zu bauen oder ein solches zu modernisieren oder umzubauen.

Denn wenn sich der Otto Normalverbraucher dazu entscheidet, ein Eigenheim zu bauen, so verfügt er in der Regel nicht über ausreichend finanzielle Mittel, um diese Kosten eigenständig auf einen Schlag zu stemmen. Damit er sich das gewünschte Haus aber dennoch leisten kann, kann er einen Baukredit aufnehmen. Dabei funktioniert der Baukredit ähnlich wie ein Ratenkredit, nur dass der Kredit zweckgebunden ist und das Darlehn nur Ausgaben finanzieren darf, die mit dem Bau in Verbindung stehenden.

In Deutschland werden Baukredite in der Regel von Banken und Bausparkassen vergeben. Bei welchen Institutionen Du einen Baukredit erhalten kannst:

  • Sparkassen
  • Volksbanken
  • Private Banken
  • Bausparkassen
  • Versicherungen

Wonach sollte ich einen Baukredit aussuchen?

Wie viel Dein Baukredit am Ende des Tages kostet, hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Zinssatz und der Laufzeit des Kredites ab. Deshalb ist es wichtig, dass Du eben diese Faktoren bei der Wahl des Kredites beachtest und die verschiedenen Baukredite einem Vergleich unterziehst. Auf was Du bei der Auswahl Deines Baukredites achten solltest:

Zinssatz

Zinsen sind als Gebühr zu verstehen, die Du dem Kreditinstitut entrichtest, dafür dass dieses Dir Geld geliehen hat. Sie kommen zu dem geliehenen Betrag zusätzlich hinzu. Hierbei unterscheiden sich der Sollzins und der Effektivzins. Was es mit den beiden Zinsformen auf sich hat:

Sollzins

Bei dem Sollzins – früher Nominalzins genannt – handelt es sich um den Zinssatz, den Du tatsächlich auf den Kredit zahlst und nach dem sich die monatliche Rate bemisst. Zusätzliche Kosten wie der Finanzmakler oder Kosten der Bank werden hierbei nicht bedacht.

Beispiel

Birgit schließt einen Baukredit über 100.000 Euro mit einem Sollzins von 5 Prozent ab. Der Sollzins wird dabei pro Jahr berechnet – Birgit zahlt pro Jahr also einen Sollzins von 5.000 Euro.

Effektivzins

Der Effektivzins beinhaltet neben dem Sollzins auch andere Kosten, die im Darlehn enthalten sind. Hierzu zählen zum Beispiel folgende Ausgaben:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Disagio
  • Zahlungsweise
  • Ratenzuschläge

Dennoch: Auch beim Effektivzins gibt es Gebühren und Nebenkosten, die nicht inbegriffen sind. Hierzu zählen zum Beispiel die Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge oder Kontoführungsgebühren.

Dabei ist der Effektivzins in der Regel höher als der Sollzins – auch bei Nullkosten. Dies kommt zustande, da bei einem Zinssatz stets von einem Jahreszins gesprochen wird, dieser aber in monatlichen Raten vorschüssig gezahlt wird. So entgeht dem Kreditnehmer die Möglichkeit, diese Beträge anzulegen und so Gewinne zu erwirtschaften.

Weiterführung des Beispiels

Birgit hat dabei einen Kredit gewählt, bei dem keine weiteren Kosten wie etwa Bearbeitungsgebühren anfallen. Dennoch liegt der Effektivzins nicht wie der Sollzins bei 5 Prozent, sondern bei 5,1 Prozent. Trotz den 5,1 Prozent zahlt sie ihrer Bank in dem Jahr nur die 5.000 und nicht 5.100 Euro – die zusätzlichen 100 Euro setzten sich aus ihr entgangenen Zinsgewinnen zusammen und werden nicht separat gezahlt.

Tilgungssatz

Als Tilgung wird die Rückzahlung des tatsächlich geliehenen Geldbetrages bezeichnet. Zusätzlich entstehende Kosten – etwa die Zinsen – werden hier nicht bedacht, sondern nur das Ausgleichen der tatsächlich ausgezahlten Kreditsumme.

Der Tilgungssatz bezeichnet demnach den Anteil in Prozent Deiner Schulden, den Du in regelmäßigen Abständen zurückzahlen musst, wobei der Tilgungssatz mit den Jahren ansteigt. Das kommt zu standen, da die Zinsen immer auf die Restschuld anfallen – und dieser sinkt mit den Jahren. Dadurch, dass die Zinsen sinken, kann die Tilgung bei gleichbleibenden Raten ansteigen.

Beispiel

Lars hat einen Baukredit über 100.000 Euro abgeschlossen und möchte seine Tilgung für das erste Jahr berechnen. Als monatliche Raten sind 800 Euro vereinbart, wobei der Zinssatz bei 3 Prozent liegt. Im ersten Jahr zahlt Lars insgesamt 9.600 Euro an die Bank – 3.000 Euro davon sind Zinsen, 6.600 Euro hingegen Tilgung. Der Tilgungssatz beträgt in diesem Fall also 6,6 Prozent. Im zweiten Jahr wird das Verhältnis von Zinsen und Tilgung aufgrund geringeren Restschuld neu berechnet – die Zinsen sinken, während die Tilgung steigt.

Raten

Bei den Raten handelt es sich um den Betrag, den Du regelmäßig an den Kreditgeber zurückzahlst, um Deinen Kredit über eine gewisse Laufzeit Stück für Stück abzuzahlen. Die Höhe der Raten ist dabei im Vertrag geregelt und setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen.

Es ist vorteilhaft, wenn der Baukredit neben einem geringen Zinssatz auch möglichst hohe Raten aufweist. Hierbei solltest Du Dich aber nicht überschätzen und den Kredit nicht in Raten zurückzahlen, die Du Dir kaum leisten kannst. Als grobe Richtlinie gilt, dass man nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Baufinanzierung aufwenden sollte.

Kannst Du die Raten nicht stemmen, so hat die Bank im schlimmsten Fall das Recht, Deine Immobilie zu versteigern. Gerade bei kurzfristigen Zahlungsschwierigkeiten finden sich aber in der Regel andere Lösungen wie etwa eine Kreditstundung. Hierbei muss die Bank aber einwilligen.

Tritt der gegenteilige Fall ein – hast Du also mehr Geld, etwa weil Du befördert wurdest – so kannst Du Deinen Kredit in der Regel mit Sonderzahlungen schneller abbezahlen. Denn für Kredite, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, gilt, dass der Kreditnehmer das Recht hat, den Kredit schneller oder auch mit einem Mal komplett abzubezahlen. Da der Bank in diesem Fall aber Zinsen entgehen, kann diese eine Vorfälligkeitsentschädigung von Dir verlangen.

Laufzeit

Die Laufzeit bestimmt, über welchen zeitlichen Rahmen Du Deinen Baukredit abbezahlst. Ist bei Deinem Kredit nach Ablauf der Laufzeit noch eine Restschuld übrig, die Du abbezahlen musst, so musst Du eine Abschlussfinanzierung mit der Bank vereinbaren. Die Konditionen können sich hierbei verändern.

Zinsbindungsfrist

Auch die Zinsbindungsfrist ist nicht unwichtig. Diese bestimmt, wie lange Dir ein Zinssatz sicher zusteht. Hierbei vereinbart Dein Kreditgeber einen Zinssatz mit Dir, der dann über die gesamte Zinsbindungsfrist gleich bleibt. Eine lange Zinsbindungsfrist ist dabei besonders in Niedrigzinsphasen zu empfehlen.

Eigenkapital

Wenn Du einen Baukredit aufnehmen möchtest, kann in die Immobilie investiertes Eigenkapital zu deutlich besseren Konditionen führen. Denn wenn Du einen Teil der Kosten direkt selbst übernimmst, fällt nicht nur der Kredit geringer aus, Du zahlst ihn auch noch über einen kürzeren Zeitraum ab, wodurch automatisch auch über einen kürzeren Zeitraum Zinsen anfallen. Im Idealfall kannst Du 20 Prozent der gesamten Kosten selbst übernehmen.

Welche Kosten muss ich beim Baukredit einkalkulieren?

Neben den tatsächlichen Baukosten der Immobilie musst Du auch andere Kostenpunkte bei der Wahl Deines Baukredites mit einkalkulieren. Denn neben dem Kaufpreis für das Grundstück und den Baukosten musst Du für den Kauf Steuern zahlen und Dich zudem in das Grundbuch eintragen lassen. Welche Kosten Du beim Kauf Deines zukünftigen Hauses bedenken musst:

Erwerbskosten

Bei den Erwerbskosten handelt es sich um alle Kosten, die direkt mit dem Erwerb oder Bau eines Hauses zusammenhängen – etwa der Preis für das Grundstück oder die Kosten, die durch den Bau entstehen. Unter die Erwerbskosten fallen also zum Beispiel folgende Ausgaben:

  • Grundstückspreis
  • Baukosten
  • Vermessungskosten
  • Bodenuntersuchungen

Weitere Nebenkosten

Neben diesen Kosten fallen aber auch andere Ausgaben unter die Erwerbskosten. Denn beim Kauf eines Grundstücks musst Du Dich ins Grundbuch eintragen lassen und ein Notar muss bei dem Abschluss des Kaufvertrags anwesend sein – für all das fallen Gebühren an. Mit welchen Nebenkosten Du beim Bau eines Hauses zum Beispiel rechnen musst:

  • Makler: Hast Du einen Makler beauftragt, um ein passendes Grundstück für Dich zu finden, so fällt hier eine nicht unerhebliche Provision an.
  • Notar: Es ist gesetzlich geregelt, dass Du beim Kauf eines Grundstücks einen notariellen Kaufvertrag abschließen musst – der Kaufvertrag kann also nur in Anwesenheit eines Notars abgeschlossen werden. Und dieser muss natürlich auch bezahlt werden.
  • Grunderwerbsteuer: Diese Form der Steuer fällt beim Kauf einer Immobilie an.
  • Grundbucheintrag: Wenn Du ein Grundstück oder auch ein Haus kaufst, so musst Du Dich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Hierfür fallen Gebühren an.
  • Baugenehmigung: Bevor Du ein Grundstück bebauen kannst, brauchst Du eine Baugenehmigung, welche aber finanziert werden muss.
  • Weitere Kosten: Zudem können weitere Kosten – etwa für eine Bauwesenversicherung oder Bauherrenhaftpflicht – anfallen.

Wie hoch die Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar ausfallen, ist dabei fest geregelt und von dem Preis des Grundstücks oder des Hauses abhängig. Die Grunderwerbssteuer beträgt hingegen 3,5 Prozent des Betrags, der beim Erwerb des Grundstücks gezahlt wird. Wichtig ist, dass Du diese Nebenkosten bei Deinem Baukredit-Vergleich nicht außer Acht lässt.

Wofür darf ich meinem Baukredit verwenden?

Baukredite sind zweckgebunden. Das heißt, dass das geliehene Geld nur für Ausgaben aufgewandt werden darf, die direkt mit dem Hauskauf oder -bau in Verbindung stehen. Die Ausgaben müssen zudem zum Erhalt oder Steigerung des Wertes des Hauses beitragen. Welche Kosten zum Beispiel vom Kredit gedeckt werden dürfen:

  • Kauf des Grundstücks
  • Beim Bau entstehende Kosten
  • Anschlussfinanzierungen
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Umbaumaßnahmen

Diese Zweckbindung hat dabei durchaus Vorteile für Dich: Der Baukredit ist dadurch in der Regel günstiger als ein Kredit, der nicht an einen bestimmten Zweck gebunden ist. Denn viele Banken bieten für einen solchen Kredit einen verhältnismäßig günstigen Zinssatz an, da das Risiko relativ gering ist: Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers hat die Bank immer die Sicherheit der Immobilie, da sie das Grundpfandrecht besitzt.

Worauf achtet die Bank bei der Baukreditvergabe?

Die Bank muss vor der Vergabe des Kredites einkalkulieren, ob der Kredit sich für sie lohnt und wie hoch das Risiko ist, welches sie eingeht. Hierbei spielt auch Deine Kreditwürdigkeit eine wichtige Rolle, die sich auch auf die Konditionen Deines Baukredites auswirkt. Denn je höher die Sicherheit für die Bank, desto bessere Chancen hast Du, einen Kredit zu erhalten und diesen zu guten Konditionen zu bekommen. Dabei betrachtet das Kreditinstitut vor allem folgende Punkte:

  • Alter: Das Alter spielt bei der Kreditvergabe eine wichtige Rolle, denn je älter der Mensch ist, der den Kredit aufnimmt, desto höher müssen die Raten sein, damit der Kredit in einem kürzeren Zeitfenster zurückgezahlt werden kann.
  • Liquidität: Ein regelmäßiges und sicheres Einkommen ist für die Kreditwürdigkeit ausgesprochen wichtig. Hier ist eine feste Anstellung von Vorteil.
  • Eigenkapital: Eigenkapital erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Du gute Konditionen erhältst. Je höher Dein Eigenkapital, desto besser die Chancen.
  • Relation Verdienst und Wert des Hauses: Die Bank betrachtet auch, ob Deine gewünschte Immobilie zu der Höhe Deines Einkommens passt. Deine Vorstellungen sollten also realistisch sein.
  • Zusätzliche Absicherung: Hat die Bank neben der Immobilie eine zusätzliche Absicherung – etwa eine Risikolebensversicherung, einen zweiten Kreditnehmer oder eine Bürgschaft – so wirkt sich das positiv auf die Kreditwürdigkeit aus.
  • Lage und Baumaterial: Auch wo Dein zukünftiges Haus liegen wird und aus welchen Materialien Du es bauen möchtest, spielt bei der Kreditvergabe eine Rolle. Eine ländlich gelegene Luxusimmobilie wird dabei weniger gut bewertet, als ein zentral gelegenes Haus. Denn hier ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass das Haus im Falle einer Zahlungsunfähigkeit schnell einen neuen Käufer findet – und das ist mit einer höheren Sicherheit für das Kreditunternehmen verbunden.

Dabei können verschiedene Kreditinstitute Deine Kreditwürdigkeit oder auch den Wert Deines Hauses durchaus anders beurteilen und damit auch auf verschiedene Zinssätze kommen. Deshalb ist es wichtig, einen Baukredit-Vergleich durchzuführen und die verschiedenen Kredite gegeneinander abzuwägen.

FAQ

Was kostet ein Baukredit, was ist eigentlich eine Sollzinsbindung und kann ich eine Baufinanzierung auch umschulden? Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Baukredit haben wir hier für Dich beantwortet:

Wie teuer ist ein Baukredit?

Angenommen Du hast einen Baukredit über 250.000 Euro abgeschlossen, wobei Dein Tilgungssatz bei vier Prozent und Dein Zinssatz bei einem Prozent liegt, so zahlst Du Deinen Kredit im ersten Jahr zu monatlichen Raten von 1.041 Euro ab. Dieser Betrag setzt sich aus einer Tilgung von rund 833 Euro und Zinsen von 208 Euro zusammen.

Um die Kosten Deines gewünschten Baukredites zu kalkulieren, kannst Du einen Baukreditrechner nutzen. Anhand einiger Daten errechnet dieser Dir die Konditionen Deines Wunschkredites und dient dabei auch als Baukredit-Vergleich.

Was kostet eine Hausfinanzierung?

Wenn Du ein Haus kaufen möchtest und für dieses einen Kredit in Höhe von 300.000 Euro nimmst, der über 15 Jahre laufen soll und einem Zinssatz von einem Prozent unterliegt, so kostet Dich die komplette Hausfinanzierung am Ende 323.187,04 Euro. Dieser Betrag setzt sich aus 300.000 Euro Tilgung und 23.187,04 Euro Zinsen zusammen.

Wie viel Dich Deine Hausfinanzierung tatsächlich kosten wird, kannst Du ganz einfach herausfinden, indem Du mit einem Baukreditrechner verschiedene Baudarlehen einem Vergleich unterziehst.

Kann man eine Baufinanzierung umschulden?

Ja, Du kannst eine Baufinanzierung auch umschulden. Dies ist möglich, wenn entweder Deine Zinsbindung abläuft oder die Zinsbindung bereits länger als 10 Jahre läuft. Bei letzterem ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zu beachten. Eine weitere Möglichkeit der Umschuldung ist eine Umschuldung aufgrund von berechtigtem Interesse. Hierbei steht der Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, die den Kreditnehmer wiederum kostet.

Was ist die Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung gibt an, wie lang Du an den mit der Bank vereinbarten Zinssatz gebunden bist. Haben Du und Deine Kreditgeber eine Sollzinsbindung von 10 Jahren vereinbart, so musst Du in diesem Zeitraum den vereinbarten Sollzins an die Bank bezahlen. Ist der Kredit nach Abschluss der Sollzinsbindung noch nicht abbezahlt, so musst Du mit Deiner Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.