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Forward Darlehen: Vergleich der Anbieter und Definition

Was ist ein Forward Darlehen?

Ein Forward Darlehen ist ein Darlehen von einem Kreditgeber – in der Regel einer Bank – das Dir als Darlehensnehmer nicht sofort ausbezahlt wird, sondern erst nach einer bestimmten, vorher vereinbarten Zeit. Normalerweise kann es 12 bis 60 Monate vor Auszahlung – und damit dem Laufzeitbeginn – vereinbart werden. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem Laufzeitbeginn nenn man Forward-Periode. In dieser Zeit fallen keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an.

Du schließt ein Forward Darlehen ab, wenn Du Dir zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen bestimmten Zinssatz für die Zukunft sichern willst. Deshalb nutzen viele ein Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung ihrer Immobilienfinanzierung.

Da Du Dir für die Zukunft bestimmte Zinsen sicherst, erhebt Dein Darlehensgeber einen Zinsaufschlag, manchmal auch Forward-Aufschlag genannt. Ansonsten ist ein Forward Darlehen ein normales Annuitäten-Darlehen. Das heißt, dass Du eine monatlich gleichbleibende Rate abbezahlst.

Forwarddarlehenvergleich

Es gibt viele verschiedene Banken, die Forward Darlehen vergeben. Je nach Vorlaufzeit, Kreditlaufzeit, Zinsbindung, Höhe des Darlehens sowie Zinsaufschlag variieren die Zinskosten. Deshalb solltest Du einen genauen Forward-Darlehen-Vergleich machen.

Forward Darlehen: Vorteile

Forwarddarlehen haben vielen Vorteile, weshalb sie sehr beliebt sind. Zu den positiven Aspekten gehören:

  • Du schließt heute das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft aus
  • Du sparst viel Geld, falls die Zinsen in Zukunft steigen
  • Du hast Planungssicherheit, da Du genau weißt, welche finanziellen Belastungen auf Dich zukommen

Forward Darlehen: Nachteile

Forwarddarlehen haben jedoch auch Nachteile. Dazu gehören:

  • Du hast einen Zinsaufschlag, den es bei normalen Annuitätendarlehen nicht gibt
  • Du hast hohe Kosten, falls die Zinsen nachträglich sinken
  • Du legst Dich sehr früh auf die Anschlussfinanzierung fest
  • Sowohl der Zinssatz als auch die Laufzeit liegen lange im Voraus fest
  • Du musst das Forward Darlehen annehmen, auch wenn sich in der Zwischenzeit Deine Lebenssituation geändert haben sollte

Du musst also abwägen, ob die Vor- oder die Nachteile für Dich persönlich überwiegen. Ob ein Forward Darlehen sinnvoll ist, hängt von Deiner eigenen Lebenssituation ab, von der Zinserwartung sowie davon, wie gut Du Dich mit Finanzthemen und Finanzdienstleistungen auskennst.

Was muss ich beachten?

Du solltest einige Punkte beachten, bevor Du ein Forward Darlehen abschließt und die verschiedenen Forward Darlehen vergleichst: Der Zinssatz für ein Forward Darlehen liegt in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen. Das liegt am Zinsaufschlag. Je länger die Vorlaufzeit ist, desto höher ist der Zinsaufschlag.

Du musst das Forward Darlehen zu den vereinbarten Konditionen annehmen. Auch wenn nach der vereinbarten Vorlaufzeit die Zinsen niedriger sind, musst Du Dein Darlehen zu den vereinbarten Konditionen in Anspruch nehmen. Deshalb sind Forwarddarlehen besonders interessant, wenn die Zinsen – wie aktuell – niedrig sind, aber eventuell Zinssteigerungen erwartet werden. Wenn die Zinsen dagegen hoch sind und eher erwartet wird, dass sie sinken, solltest Du kein Forward Darlehen abschließen.

Wenn Du in Deinem Umfeld Stabilität erwartest und die Zinsen niedrig sind, kannst Du Dir mit einem Forward Darlehen langfristig günstige Zinsen sichern. Wenn bei Dir dagegen ein Wohnort- oder Arbeitsplatzwechsel ansteht oder Du die Immobilie anders nutzen möchtest, riskierst Du mit einem Forward Darlehen finanzielle Belastungen. Dann ist es unter Umständen besser, wenn Du flexibel bleibst.

Ein Forward Darlehen ist im Grunde eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Gerade wenn Du eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital hast, kann eine solche Absicherung sinnvoll und sogar notwendig sein. Außerdem willst Du womöglich nicht über Jahre verfolgen, ob die Zinsen steigen oder fallen, um den richtigen Moment nicht zu verpassen. Da kann es am einfachsten sein, ein günstiges Zinsniveau zu nutzen und so langfristig Sicherheit zu erlangen.

Die erste Anschlussfinanzierung ist die wichtigste: Deine Restschuld ist in der Regel noch relativ hoch, und ein verbessertes Finanzierungskonzept oder ein günstiger Zinssatz wirken sich sehr stark auf die nächste Zeit der Finanzierung aus. Deshalb solltest Du einen ausführlichen Vergleich der Forward Darlehen angehen.

Wie funktioniert ein Forward Darlehen?

Mit so einem Forward Darlehen erhältst Du die Möglichkeit, bereits zu einem Zeitpunkt, zu dem Deine Immobilienfinanzierung noch mehrere Jahre in der Zinsbindung ist, aktuell günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Eine normale Anschlussfinanzierung kann normalerweise frühestens sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Manche Banken erheben in dieser Zeit bereits Bereitstellungszinsen. Länger als maximal zwölf Monate kannst Du Deine Anschlussfinanzierung mit einem normalen Darlehen nicht im Voraus planen.

Bei einem Forward Darlehen ist das anders: Hier kannst Du bereits Jahre, bevor Deine Zinsbindung ausläuft, den heutigen Zins für die Zukunft festschreiben. Zwischen dem Moment, in dem Du den Vertrag abschließt und der tatsächlichen Ausbezahlung der Kreditsumme können Jahre – bis zu 60 Monate – liegen. Damit liegen die Zinsen für die Anschlussfinanzierung mit so einem Forward Darlehen auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dazu kommt ein Zinsaufschlag, den die Bank je nach Länge der Vorlaufzeit bestimmt. Der Gedanke dahinter: Sollten die Zinsen steigen, entgeht der Bank ein großer Teil ihrer Rendite wegen des Forward Darlehens. Daher der Zinsaufschlag. Im Gegenzug erhältst Du im Idealfall günstige Konditionen sowie hohe Planungssicherheit. Außer dass Du Dich sehr früh auf die Zinsen festlegst und der Kredit erst in der Zukunft ausbezahlt wird, ist ein Forward Darlehen ein ganz klassisches Annuitätendarlehen.

Wie lange im Voraus sollte ich ein Forward Darlehen abschließen?

Als Kreditnehmer kannst Du mit einem Forward Darlehen bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen günstigen Zinssatz sichern. Die meisten Anbieter gewähren das Forward Darlehen bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt. Einige Anbieter erlauben sogar 66 Monate. Damit kennst Du die monatliche finanzielle Belastung für einen Immobilienkredit der nächsten 15 oder 20 Jahre genau.

Allerdings steigt der effektive Jahreszins mit steigender Vorlaufzeit und mit steigender Zinsbindung. Und es lässt sich nur schwer vorhersehen, wie sich die Zinsen in 60 Monaten entwickelt haben werden.

Wie viele Monate zwischen dem Vertragsschluss und der tatsächlichen Ausbezahlung liegen, bestimmst Du mit dem Kreditgeber. Jede kreditgebende Bank hat ihre eigenen Voraussetzungen und Angebote. Grundsätzlich gilt, dass Du ein Forward Darlehen abschließen kannst, wenn die aktuelle Immobilienfinanzierung noch länger als 12 Monate und höchstens noch 66 Monate läuft. Da die Angebote so vielfältig sind, ist es wichtig, dass Du einen intensiven Forward-Darlehen-Vergleich machst und die verschiedenen Konditionen sorgfältig prüfst.

Experten raten dazu, dass Du 36 Monate vor dem Ende Deiner Zinsbindung beginnst, Forward Darlehen zu vergleichen. So hast Du genug Zeit, verschiedene Angebote einzuholen.

Wie haben sich die Zinsen in letzter Zeit entwickelt?

Ein Forward Darlehen lohnt sich dann, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind und davon auszugehen ist, dass sie steigen. Wenn im Gegenteil davon ausgegangen wird, dass die Zinsen noch fallen, lohnt sich ein Forward Darlehen nicht.

Deshalb ist es wichtig, dass Du die Zinsentwicklung beobachtest. Die Europäische Zentralbank (EZB) in Frankfurt hält den Leitzins noch immer auf null Prozent. Sie hat jedoch den Ausstieg aus ihrem Anleihekaufprogramm angekündigt. Im Verlauf des Jahres 2019 sind für viele Zinsexperten deshalb moderate Zinssteigerungen zu erwarten, etwa weil die EZB und die US-Notenbank Fed ihre Leitzinsen erhöhen könnten.

Die Zinsen für Baufinanzierungen waren in den letzten 40 Jahren noch nie so gering wie in den vergangenen drei Jahren. Aktuell liegen sie auf einem niedrigen Niveau, auch wenn es leichte Schwankungen nach oben und unten gibt. So haben die Zinsen für zehnjährige Darlehen im Oktober 2016 den niedrigsten Wert seit Gründung der Bundesrepublik Deutschland erreicht. Seitdem sind die Zinsen zwar wieder etwas gestiegen, befinden sich jedoch nach wie vor auf niedrigem Niveau. Niemand kann jedoch genau vorhersagen, wie sich die Zinsen entwickeln. Deshalb solltest Du günstige Zinsen nutzen.

Welche Faktoren beeinflussen meinen Zinssatz?

Anders als bei Tages- oder Festgeld sind bei einem Forward die Zinsen und Konditionen nicht klar umrissen. Es gibt eine Vielzahl an Faktoren, die Deinen Zinssatz beeinflussen. Dazu zählt zwar auch der aktuelle Marktzins, doch auch die folgenden Punkte fließen in die Berechnung der Bank ein:

  • Art der Beschäftigung: Bist Du Beamter, dann bist Du für Banken ein gern gesehener Kredit-Kunde, da Du aufgrund Deines regelmäßigen Einkommens für sie ein besonders geringes Risiko darstellst. Als Selbstständiger oder Rentner ist es dagegen deutlich schwieriger – sie müssen mit einem höheren Zinssatz rechnen.
  • Bonität: Die Bank prüft Deine Einkommenssituation ganz genau. Mit Deiner Einwilligung holt Dein potenzieller Kreditgeber auch eine Schufa-Auskunft ein. Je besser die Bank Deine Bonität einschätzt, je kreditwürdiger Du also bist, desto eher erhältst Du besonders gute Zinsen.
  • Wohnort: Weil einige Banken nur regional tätig sind, musst Du beim Vergleich von Forward Darlehen Deine Postleitzahl angeben. Dazu prüft die Bank, wie das Angebot und die Nachfrage in Deiner Region sind. Für sehr gefragte Immobilien, die schnell einen Käufer finden, kannst Du günstige Zinsen erhalten, weil das Risiko für die Bank bei einem Zahlungsausfall gering ist.
  • Höhe des Darlehens: Die besten Zinsen geben Banken häufig nur für bestimmte Mindest- und Höchstsummen. Ist Deine Darlehenshöhe geringer oder höher, musst Du mit höheren Zinsen rechnen.
  • Eigenkapital: Je mehr Geld Du selbst aufbringst, desto weniger brauchst Du von der Bank, und desto besser ist Dein Zinssatz.
  • Sollzinsbindung: Da die Banken nicht hervorsehen können, wie sich die Zinsen entwickeln, kostet eine lange Laufzeit der Zinsbindung daher mehr. Wenn die Zinsen aktuell besonders niedrig sind, kann es sich jedoch dennoch lohnen, sich diesen günstigen Zins für viele Jahre zu sichern, auch wenn damit der Aufschlag steigt.
  • Tilgungshöhe: Wenn Du eine hohe Anfangstilgung wählst, hat die Bank ihr Geld schneller zurück. Das mindert das Risiko – und Du bekommst einen besseren Zinssatz dafür.
  • Sondervereinbarungen: Ein Forward Darlehen zur Baufinanzierung ist oft maßgeschneidert. Du kannst kostenlose Sondertilgungen oder die Möglichkeit zur Anpassung der Tilgungshöhe vereinbaren. Nicht jede Bank bietet das an, deshalb ist ausführlicher ein Forward Darlehen Vergleich umso wichtiger.
  • Marge der Bank: Natürlich will die Bank etwas am Kredit verdienen. Dabei arbeitet jeder Kreditgeber anders – und nur Dein Vergleich bringt das beste Angebot.

Was sind echte und unechte Forward Darlehen?

Wenn Du Forward Darlehen vergleichst, stößt Du wahrscheinlich auf die Begriffe „echte“ und „unechte“ Forwarddarlehen. Doch was genau bedeutet das?

Ein echtes Forward Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, bei dem die Zinsbindung erst in der Zukunft beginnt, aber Du die Konditionen bereits jetzt mit der Bank fixierst. Für jeden Monat bis zur Auszahlung wird ein Zinsaufschlag fällig. Der liegt je nach Bank zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten, wobei die Angebote sehr variieren. Manchmal wird für die ersten sechs oder die ersten zwölf Monate kein solcher Zinsaufschlag erhoben.

Der unterschied zu einem unechten Forward Darlehen steckt im Detail: Bei einem sogenannten unechten Forward Darlehen beginnt die neue Zinsbindung sofort mit dem Vertragsschluss. Die Auszahlung erfolgt jedoch erst, wenn Deine bestehende Finanzierung ausläuft. Die Zeit bis dahin, also bis zum Ablösetermin, wird mit einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit überbrückt. Es ist von Bank zu Bank unterschiedlich, wie viele solche bereitstellungszinsfreien Monate gewährt werden und ob diese Zeit eventuell noch verlängert werden kann.

Beim Forward-Darlehen-Vergleich ist es wichtig, dass Du diesen Unterschied kennst. Denn die Zinsbindung beginnt beim unechten Forward Darlehen früher als beim echten. Konkret heißt das: Ein unechtes Forward Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung und zum Beispiel zwölf bereitstellungsfreien Monaten kannst Du mit einem echten Forward Darlehen vergleichen, das eine Forward-Periode von zwölf Monaten hat und über eine neunjährige Zinsbindung verfügt.

Bei einem unechten Forward Darlehen verlierst Du wertvolle Zeit mit Zinsbindung und sicherst Dir die idealerweise günstigen Zinsen weniger lang. Wenn Du diese zwei Modelle miteinander vergleichen willst, musst Du die tatsächliche Frist der Zinsbindung miteinbeziehen.

Was kostet ein Forward Darlehen?

Dass Du Dir die aktuell (!) sehr günstigen Zinsen für einen späteren Zeitpunkt, wo die Zinsen höher ausfallen könnten, sichern kannst, hat natürlich seinen Preis. Denn steigen die Zinsen an, nachdem Du Dein Forward Darlehen mit einer Bank abgeschlossen hast, verliert die Bank Zinseinnahmen. Deshalb verlangen Kreditgeber für jeden Monat, den sie Dir ein Forward Darlehen gebühren- und zinsfrei bereitstellen, einen Aufschlag. Dieser Zinsaufschlag wird manchmal auch Forward-Aufschlag genannt. Die Stiftung Warentest hat im Jahr 2015 diese Zinsaufschläge untersucht. Dabei kam sie zu dem Ergebnis, dass Du mit einer zehnjährigen Zinsbindung bei einer Forward-Periode von drei Jahren durchschnittlich 0,58 Prozentpunkte gegenüber einem Darlehen mit sofortiger Auszahlung zahlen musst.

Als Faustregel kannst Du Dir merken: Je länger die vereinbarte Forward-Phase – also je länger der Zeitraum, bis Dir die Bank das Geld auszahlt – desto höher der Zinsaufschlag. Wenn Kreditgeber wie Banken und Sparkassen vergleichsweise hohe Aufschläge, sind wahrscheinlich steigende Zinssätze für Baugeld zu erwarten.

Anschlussfinanzierung: Änderung der Grundschuld

Warum ändert sich die Grundschuld?

Für Deine Anschlussfinanzierung solltest Du in Betracht ziehen, die Bank zu wechseln. Deshalb solltest Du nicht auf ein Angebot Deiner bisherigen Bank warten, sondern schon im Voraus die Angebote möglichst vieler verschiedener Banken und ihre Forward Darlehen vergleichen.

Wenn Du Dich für Deine Anschlussfinanzierung für eine neue Bank entschieden hast, muss auch die Grundschuld geändert werden. Denn finanziert eine Bank mit einem Kredit den Kauf oder den Bau einer Immobilie, verlangt sie in der Regel, dass eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Wechselst Du bei der Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank, muss auch diese Grundschuld in der Grundbucheintragung geändert werden.

Was ist eine Grundschuldabtretung?

Die einfachste und günstigste Lösung für Dich ist eine sogenannte Grundschuldabtretung. Denn auch die neue Bank verlangt eine Sicherheit, bevor sie den Vertrag unterzeichnet und den Kredit auszahlt. Am naheliegendsten ist zunächst dieser Weg: Im ersten Schritt lässt Du die Grundschuld zugunsten der alten Bank löschen, um dann die Grundschuld zugunsten der neuen Bank eintragen zu lassen. Das ist jedoch mit Aufwand und Kosten verbunden.

Einfacher ist eine Grundschuldabtretung: Damit übernimmt die neue Bank einfach die Grundschuld von der alten Bank. Im Rahmen dieser Grundschuldabtretung löst Dein neuer Kreditgeber den alten als Gläubiger zu einem bestimmten Termin ab.

Wie viel kostet eine Grundschuldabtretung?

Für Dich bedeutet das weniger Aufwand, denn die Banken regeln das in der Regel unter sich. Deine alte Bank erklärt, dass sie die Grundschuld mit Zinsen sowie allen Nebenrechten an Deine neue Bank abtritt. Gleichzeitig erklärt sie, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen werden soll. Als Eigentümer musst Du dem nicht zustimmen, und Du musst nicht noch einmal zum Notar. Der Notar beglaubigt lediglich die Unterschrift des Vertreters Deiner alten Bank und kümmert sich darum, dass das Grundbuchamt den Gläubigerwechsel vollzieht.

Dabei sind die Kosten überschaubar: Beträgt Deine Grundschuld 150.000 Euro, betragen die Kosten etwa 250 Euro.

Bei der anderen Variante – erst die alte Grundschuld löschen, um dann die neue eintragen zu lassen – sind die Kosten häufig vier- bis fünfmal so hoch. Deshalb solltest Du bei einem Forward-Darlehen-Vergleich auch abklären, ob die neue Bank mit so einer Grundschuldabtretung einverstanden ist. Ist sie es nicht, ist es immer noch möglich, dass sie – um Dich als Neukunden zu gewinnen – die höheren Kosten für Löschung und Neueintragung der Grundschuld übernimmt. Hier kann es sich auszahlen, wenn Du aktiv bei den Banken nachfragst. Denn viele denken wohl nicht an diese Kosten und lassen sich von einem Angebot, das erst einmal sehr günstig klingt, locken.

Auch eine Teilabtretung ist möglich

Als Eigentümer der Immobilie benötigst Du die alte Grundschuld beim Wechsel der Bank nicht immer in vollem Umfang. In der vorangegangenen Zinsbindung wurde schließlich ein Teil des alten Darlehens zurückgezahlt. Viele Bankkunden nutzen die Anschlussfinanzierung daher auch, um einen größeren Teil ihrer Restschuld zurückzuzahlen. Die eingetragene Grundschuld ist dann höher als der Betrag, den die neue Bank finanzieren soll. Der Bankwechsel ist dann eine gute Gelegenheit, dass Du die Grundschuld an den neuen Darlehensbetrag anpasst.

Auch in diesem Fall muss die alte Grundschuld nicht vollständig gelöscht werden, um dann eine neue Grundschuld zugunsten der neuen Bank einzutragen. Für Dich deutlich günstiger und unkomplizierter ist eine Teilabtretung der alten Grundschuld: War zuvor also eine Grundschuld zu Gunsten Deiner alten Bank in Höhe von 150.000 Euro eingetragen, so können bei der Anschlussfinanzierung mit einem Forward Kredit beispielsweise 100.000 Euro abgetreten und 50.000 Euro gelöscht werden.

Auch bei einer Teilabtretung sind die Kosten und Aufwendungen für Dich als Grundstückseigentümer wesentlich geringer als für die vollständige Löschung und Neueintragung. Denn für die Teilabtretung sind keine Notar-Gebühren für eine Neueintragung fällig und die Gebühren, die für die Löschung anfallen, sind niedriger. Für den Antrag auf Löschung muss der Notar lediglich die Unterschrift des Eigentümers – also deine Unterschrift – beglaubigen.

Ob sich ein Bankwechsel für die Anschlussfinanzierung trotz Notar- und Grundbuchkosten lohnt, ist also keine leicht zu beantwortende Frage. Es kommt darauf an, ob Deine neue Bank mit einer Grundschuldabtretung einverstanden ist oder, falls nicht, die Kosten übernimmt. Je nach Konstellation geben Experten die Kosten für Notar und Grundbuchänderung mit 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme an. Als Faustregel gilt deshalb: Ein Wechsel lohnt sich, wenn der Zinssatz Deiner aktuellen Bank um mehr als 0,1 Prozentpunkte höher liegt als das Vergleichsangebot.

Lohnt sich ein Forward Darlehen?

Ähnlich wie beim Annuitätendarlehen mit fester Verzinsung hoffst Du als Darlehensnehmer, dass das Forwarddarlehen den bestmöglichen Zinssatz für einen langen Zeitraum sicherstellt. Es ist ganz einfach eine Zinswette. Wenn die Zinssätze in Zukunft über den vereinbarten Zinssatz steigen, zahlt sich das Forward-Darlehen aus. Wenn die Zinssätze fallen, zahlt der Kreditnehmer unnötig viel für seine Anschlussfinanzierung. Trotz dieses Risikos hat das Forward-Darlehen einen weiteren Vorteil zu bieten: Als Darlehensnehmer erhältst Du langfristig Planungssicherheit für Deine Bau- oder Immobilienfinanzierung. Du kannst über viele Jahre lang genau abschätzen, wie hoch die monatliche Rate für Deinen Immobilienkredit ist.

Aufgrund der langen Laufzeit von Deiner Baufinanzierung machen selbst niedrige Zinsdifferenzen viel aus und summieren sich zu erheblichen Beträgen. Selbst wenn die Zinsersparnis nur 1,0 Prozent beträgt, führt das Forward-Darlehen bei einer Kreditsumme von 120.000 Euro, zehnjähriger Zinsbindung und dreiprozentiger Tilgung zu einer Einsparung von rund 10.000 Euro.

Wenn die Zinssätze zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung unverändert geblieben sind oder sogar gefallen sind, ist das Forward-Darlehen jedoch teurer als die normale Anschlussfinanzierung. Daher solltest Du nicht voreilig handeln und den Markt gut überwachen und die Entscheidung sorgfältig abwägen.

Generell solltest Du beachten:

  • Ein Forward-Darlehen ist immer dann zu empfehlen, wenn die Zinsen für die Baufinanzierung niedrig sind und die Zinssätze voraussichtlich wieder steigen werden.
  • Wenn diese Markteinschätzung richtig ist, können die Einsparungen sehr hoch sein.
  • Wenn die Zinssätze für die Immobilienfinanzierung nicht steigen, kann das Forward-Darlehen auch teurer sein als eine normale Anschlussfinanzierung.
  • Eine langfristige und sorgfältige Marktbeobachtung im Voraus wird dringend empfohlen, wenn Du als Kreditnehmer ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung in Betracht ziehst.

Kann ich ein Forward Darlehen kündigen?

Nein, in der Regel kannst Du ein Forward Darlehen nicht kündigen. Der Vertrag über ein Forward-Darlehen ist für die kreditgebende Bank und Dich als Kreditnehmer verbindlich. Dies kann zu Problemen für Dich führen, da sich während der langen Wartezeit bis zur Auszahlung des Darlehens vieles ändern kann. Sinkende Zinsen, eine veränderte Lebens- oder Einkommenssituation und vieles mehr können dazu führen, dass Du Dir diese Art der Immobilienfinanzierung eigentlich nicht mehr wünschst. Leider gibt es kaum Möglichkeiten, den Kreditvertrag vorzeitig zu kündigen oder aufzulösen. Wenn Du als Darlehensnehmer das Darlehen bei Fälligkeit nicht annimmst, hat die kreditgebende Bank oder Sparkasse Anspruch auf die sogenannte Nichtannahmegebühr. Diese Strafe ist in der Regel so hoch, dass es sich nicht lohnt, auf eine günstigere Finanzierung umzusteigen.

So berechnet Deine Bank die Nachtabnahmeentschädigung

Der entstandene Schaden muss von Dir als Kreditnehmer über die sogenannte Nichtannahmegebühr entschädigt werden. Viele Banken und Sparkassen berechnen den erlittenen Schaden wie folgt: Die Differenz zwischen den entgangenen Zinszahlungen des Kreditnehmers und den möglichen Zinserträgen, wenn der Darlehensbetrag in Hypothekenpfandbriefe angelegt wird, beziffert den Schaden, der der Bank entstanden ist. Der Bundesgerichtshof entschied im Jahr 2000, dass die hypothetische Annahme der Anlage ausreichend sei. Das heißt, dass Deine Bank nicht verpflichtet ist, das Geld tatsächlich in Hypothekenpfandbriefe anzulegen (BGH, Urteil vom 7. November 2000, Az. XI ZR 27/00).

Die Banken sind verpflichtet, die durch die Nichtannahme entstandenen Verwaltungs- und Risikokosten vom berechneten Schaden abzuziehen. Die Banken nutzen dazu das individuelle Ausfallrisiko und bewerten jeden Einzelfall individuell. Darüber hinaus muss die Bank die Möglichkeit der Beendigung der Immobilienfinanzierung nach 10 Jahren in die Berechnungen einbeziehen. Für Dich als Kunden lässt sich kaum einschätzen, ob die Berechnungen der Bank korrekt sind. Es wird deshalb dringend empfohlen, dass Du die Berechnungen der Bank von Experten überprüfen lässt, wenn es dazu kommt, dass Du ein Forward-Darlehen nicht abnehmen solltest.

Kündigungsrecht nach zehn Jahren Laufzeit

Grundsätzlich darfst Du als Kreditnehmer eine Baufinanzierung jedoch nach zehn Jahren kündigen. Das gilt auch für Fälle, in denen Du mit der Bank eine deutlich längere Zinsbindung vertraglich vereinbart hast. Gesetzlich geregelt ist dieser Umstand in Paragraf 489, Abs. 1, Nr. 2 BGB. Dabei beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Bei einer Anschlussfinanzierung über ein Forward Darlehen ergibt sich jedoch eine Besonderheit, weil Du dabei die Forward-Phase hattest: Du musst unterscheiden zwischen Verträgen, die Du bei derselben Bank abgeschlossen hast wie Deine vorherige Finanzierung sowie Verträgen, die Du bei einem neuen Anbieter abgeschlossen hast, also Neuverträgen.

Forward-Darlehen bei Deiner bisherigen Bank

Schließt Du als Kreditnehmer ein Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung bei der Bank ab, bei der Du bereits für die vorherige Finanzierung Kunde bist, nennt man das „Prolongation“. Das heißt, Du hast eine Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung beim selben Anbieter abgeschlossen. In diesem Fall beginnt die die Zehn-Jahres-Frist bis zur Möglichkeit der ordentlichen Kündigung bereits bei der Unterzeichnung Deines Vertrages. Die Forward-Phase zählt also mit.

Forward-Darlehen bei einer neuen Bank

Anders ist die Lage, wenn Du für Deine Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank wechselst. Dann beginnt die Zehn-Jahres-Frist erst mit der Auszahlung an Dich. Die Forward-Phase fließt also nicht in die Berechnung der Frist ein.