Du bist hier

Mieterhöhung: Was zulässig ist und was nicht

Dein Vermieter hat Dir eine Mieterhöhung angekündigt? Das musst Du nicht in jedem Fall hinnehmen. Denn es gibt klare gesetzliche Spielregeln dafür, wann, warum und um wieviel die Miete steigen darf. Wir verraten Dir, welche Mietpreiserhöhung zulässig ist und wie Du Dich gegen überzogene Forderungen zur Wehr setzt.

Was kann ich bei einer Mieterhöhung tun?

Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds (DMB) ist fast jede dritte Mieterhöhung in Deutschland unrechtmäßig. Wenn Dein Vermieter plötzlich mehr verlangt, solltest Du daher unbedingt zuerst prüfen, ob es sich um eine gesetzlich zulässige Mieterhöhung handelt!

Wenn Du Dir unsicher bist, dann hole Dir lieber Hilfe, bevor Du der Mieterhöhung zustimmst. Du kannst Dich beispielsweise an das Portal wenigermiete.de wenden, falls Du in Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München oder Stuttgart wohnst. Dieser Dienstleister prüft die Mieterhöhung und hilft Dir, gegen unzulässige Forderungen vorzugehen. Dabei kommen keine unkalkulierbaren Kosten auf Dich zu, denn der Anbieter verlangt nur dann ein Honorar, wenn er die Mieterhöhung erfolgreich abwehren kann! In diesem Fall zahlst Du den Betrag, den Du Dir durch die Hilfe von wenigermiete.de in 3 Monaten an Mietkosten ersparen konntest.

In welchen Fällen ist eine Mieterhöhung zulässig?

Eine Mieterhöhung ohne Begründung ist gesetzlich nicht zulässig! Es muss sich außerdem um "die richtigen" Gründe handeln. Der Vermieter kann nicht einfach sagen, dass eine Mieterhöhung nach 10 Jahren einmal fällig ist.

Grundsätzlich darf der Vermieter nur aus folgenden Gründen die Miete erhöhen:

  • Staffel- oder Indexmiete: Der Vermieter kann eine fixe Mieterhöhung pro Jahr bereits im Mietvertrag mit Dir vereinbaren. Von einer sogenannten Staffelmiete spricht man, wenn sich die Miete jährlich um einen festgelegten Betrag erhöht. Bei einer sogenannten Indexmiete wird der Mietpreis jedes Jahr der Inflationsrate angepasst. Solche Vereinbarungen im Mietvertrag sind nicht unbedingt nachteilig. Denn der Vermieter muss sich an die einmal festgelegte Mieterhöhung pro Jahr halten und darf nicht plötzlich mehr verlangen. Die Kosten sind für Dich somit von vornherein kalkulierbar.
  • Anhebung auf das ortsübliche Niveau: Wenn Du bisher vergleichsweise günstig gewohnt hast, hat der Vermieter das Recht, die Miete auf das ortsübliche Niveau anzuheben. Die Obergrenzen dafür, wie hoch die Mieterhöhung maximal sein darf, sind gesetzlich klar vorgeschrieben. Darüber hinaus gibt es zeitliche Fristen, der Vermieter darf also nicht in beliebigen Abständen die Miete erhöhen.
  • Mieterhöhung nach Modernisierung: Eine Baustelle im Haus bedeutet leider nicht nur Lärm und Staub. Wenn der Vermieter beispielsweise eine Fassadendämmung anbringt oder einen Aufzug einbaut, darf er Dich als Mieter an den Kosten beteiligen. Das gilt aber nur, wenn es sich um echte Modernisierungs-Maßnahmen handelt und nicht um Reparaturen oder Instandhaltungs-Maßnahmen.
  • Mieterhöhung wegen höheren Betriebskosten: Der Vermieter darf unter gewissen Voraussetzungen einen Anstieg der Betriebskosten an Dich weitergeben und dadurch die Miete erhöhen.

Achtung: Wenn im Mietvertrag eine Mieterhöhung ausdrücklich ausgeschlossen wurde, dann darf der Vermieter nicht mehr Miete verlangen, auch wenn er sich auf die hier genannten Gründe beruft! Wenn andererseits im Mietvertrag bestimmte Vereinbarungen zu einer Mietpreiserhöhung getroffen wurden, wie zum Beispiel eine Staffel- oder Indexmiete, dann bist Du vertraglich daran gebunden. Das bedeutet: Die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung gelten nur dann, wenn im Mietvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Sollte Dir Dein Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen, dann lies daher zuerst genau Deinen Mietvertrag! Finden sich dort Klauseln zu einer Mietpreiserhöhung? Wenn nicht, dann prüfe, welchen Grund der Vermieter für die Mieterhöhung angibt.

Denn die genauen Voraussetzungen für eine zulässige gesetzliche Mieterhöhung und die Obergrenzen, wieviel die Mieterhöhung maximal betragen darf, hängen davon ab, aus welchen Gründen der Vermieter die Miete erhöhen will.

1. Anhebung auf das ortsübliche Niveau

Welche Obergrenzen muss der Vermieter bei der Mieterhöhung einhalten?

Der Vermieter hat bei den Mietpreisen nicht freie Hand. Für die maximale Mieterhöhung gelten drei gesetzlich klar definierte Obergrenzen:

  • die ortsübliche Vergleichsmiete
  • die sogenannten Kappungsgrenze
  • 120-Prozent-Grenze (in Städten mit knappem Wohnraum)
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Der Vermieter darf Deine Miete nur bis zum "ortsüblichen Niveau" anheben. Darunter versteht man die Mieten, die innerhalb der letzten 4 Jahre in einer vergleichbaren Wohnung und einem vergleichbaren Wohngebiet üblich waren. Wenn Du bereits jetzt das ortsübliche Niveau oder sogar mehr bezahlst, darf Dein Vermieter die Miete nicht erhöhen!

Um das ortsübliche Niveau konkret zu bestimmen, gibt es folgende Möglichkeiten:

Mietspiegel

Städte und größere Gemeinden erheben regelmäßig durch Umfragen die aktuellen Mietpreise in den verschiedenen Ortsteilen und erstellen darüber ein Verzeichnis, den sogenannten Mietspiegel. Dabei werden Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung der Wohnungen erfasst. So lässt sich ein durchschnittlicher Mietpreis für Wohnungen einer vergleichbaren Kategorie bestimmen. Um eine zulässige Mieterhöhung zu begründen, kann sich der Vermieter auf diesen Mietspiegel berufen.

Wenn Dir Dein Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt, wird er möglicherweise einen Auszug aus dem Mietspiegel beilegen und argumentieren, in welche Kategorie er Deine Wohnung einordnet. Er muss diesen Auszug aber nicht mitschicken, denn der Mietspiegel ist bei der Stadtverwaltung frei einsehbar, häufig findest Du ihn auch im Internet.

In kleineren Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. Der Vermieter darf sich in diesem Fall nicht einfach auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde beziehen!

Tipp: Achte auch darauf, ob der Vermieter Deine Wohnung bezüglich Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung richtig eingeordnet hat! Es kann beispielsweise vorkommen, dass schon im Mietvertrag eine falsche Wohnfläche angegeben ist. In dem Fall darf der Vermieter für die maximale Mieterhöhung trotzdem nur die tatsächliche Größe zugrunde legen! Es schadet also nicht, die Wohnung einmal nachzumessen.

Begründung mit 3 Vergleichswohnungen

Falls es keinen Mietspiegel gibt, kann der Vermieter stattdessen 3 ähnliche Wohnungen als Vergleichsmaßstab heranziehen. Er darf aber nicht "Äpfel mit Birnen vergleichen": Die Vergleichswohnungen sollten in den 4 Kriterien Lage, Ausstattung, Größe und Baujahr etwa Deiner Wohnung entsprechen. Die maximale Mieterhöhung ergibt sich dann aus der Miete, die dort aktuell gezahlt wird.

Der Vermieter muss diese 3 Vergleichswohnung klar benennen, so dass Du sie auch wirklich auffinden und die Mieter vor Ort befragen kannst. Ein Recht, die Wohnungen zu besichtigen, hast Du vom Gesetz her allerdings nicht.

Gutachten eines Sachverständigen

Alternativ dazu kann der Vermieter auch einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen, um die zulässige Mieterhöhung zu begründen.

Was ist die Kappungsgrenze?

Damit die Mieten nicht in kurzer Zeit ins Unermessliche steigen können, hat der Gesetzgeber eine weitere Obergrenze festgelegt, die sogenannte Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 Prozent ansteigen darf. Eine darüber hinausgehende Mietpreiserhöhung ist nicht zulässig, selbst wenn das ortsübliche Niveau noch nicht erreicht ist! Es spielt auch keine Rolle, ob die Mietpreise vor der Mieterhöhung 10 Jahre stabil waren. Sobald der Vermieter die Kappungsgrenze ausgeschöpft hat, darf er frühestens nach 3 Jahren wieder die Miete erhöhen.

In Städten und Gemeinden mit knappem Wohnraum können die Bundesländer die Kappungsgrenze auch für 5 Jahre auf 15 Prozent herabsetzen. Erkundige Dich am besten bei der Stadtverwaltung, welche Kappungsgrenze aktuell gültig ist!

Die Kappungsgrenze gilt allerdings nicht für Staffelmieten, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Sobald Du den Mietvertrag einmal unterschrieben hast, gelten für die Mietpreiserhöhung die darin vereinbarten Regeln - selbst wenn sich dann die Miete in 3 Jahren um mehr als 20 Prozent erhöht

Die 120-Prozent-Grenze

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete außerdem nicht mehr als 120 Prozent des ortsüblichen Niveaus betragen. Eine Mieterhöhung, bei der Du mehr als 120 Prozent der im Mietspiegel genannten Preisspannen zahlen würdest, ist also nicht zulässig.

Welche Mieterhöhung-Frist gibt es?

Wenn sich der Vermieter auf das ortsübliche Niveau beruft, darf er nicht beliebig oft eine Mieterhöhung verlangen. Nachdem Du in die Wohnung eingezogen bist, kann der Vermieter frühestens nach 12 Monaten die Miete erhöhen. Er muss Dir dabei eine Überlegensfrist bis zum Ende des übernächsten Monats einräumen, um der Mieterhöhung zuzustimmen. Das bedeutet, dass die Miete erst nach 15 Monaten tatsächlich steigen kann.

Auch wenn Du die Wohnung schon länger gemietet hast, darf der Vermieter höchstens im Abstand von 12 Monaten eine neuerliche Mieterhöhung ankündigen. Danach steht Dir eine Überlegensfrist bis Ablauf des übernächsten Monats zu. Eine Mieterhöhung ist daher immer nur im Abstand von 15 Monaten möglich.

Vorsicht: Diese Mieterhöhung-Frist gilt nur, wenn sich der Vermieter auf das ortsübliche Niveau beruft. Wenn im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, ist eine einmalige Mieterhöhung pro Jahr zulässig. Auch bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung muss sich der Vermieter nicht an die 15-Monats-Fristen halten.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung

Welche Mieterhöhung ist maximal zulässig?

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen hat der Gesetzgeber eine Obergrenze für die zulässige Mieterhöhung festgesetzt: Egal wie teuer die Baumaßnahmen waren, die Mieterhöhung nach einer Modernisierung darf maximal 11 Prozent der Gesamtkosten betragen. Hat der Vermieter eine öffentliche Förderung erhalten, beispielsweise für eine energetische Sanierung, muss er diese zuvor von den Kosten abziehen. In Mehrfamilienhäuser muss er die Modernisierungskosten anteilsmäßig auf die einzelnen Wohnungen aufteilen.

Vorsicht: Die oben beschriebene Kappungsgrenze für die maximale Mieterhöhung und die Mieterhöhung-Frist von 12 Monaten gelten bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung nicht! Wird viel am Haus gemacht, kann es also durchaus sein, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren um mehr als 20 Prozent ansteigt.

Was zählt als Modernisierung und was nicht?

Eine Modernisierung bedeutet, dass durch eine bauliche Maßnahme der Wert der Wohnung steigt und für Dich als Mieter dadurch ein Vorteil entsteht. Ein Vorteil ist beispielsweise, wenn Du Strom oder Heizkosten sparst oder das Wohnen komfortabler oder weniger arbeitsaufwendig wird. Wird hingegen nur der vertragsgemäße "Normalzustand" wieder hergestellt, handelt es sich um eine Reparatur oder Instandhaltungs-Maßnahme. Diese Maßnahmen muss der Vermieter bezahlen, er kann dann keine Mieterhöhung nach Modernisierung geltend machen. Die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist in der Praxis nicht immer leicht. Als Modernisierung gilt normalerweise:

  • Energetische Sanierung: Durch eine Wärmedämmung sparst Du als Mieter Heizkosten ein und hast somit einen Vorteil. Du musst daher eine Mieterhöhung akzeptieren, selbst wenn sie die tatsächlich eingesparten Heizkosten übersteigt! Das gilt aber nicht ausnahmslos: Wenn beispielsweise die Wohnung vorher so schlecht isoliert war, dass sich Schimmel gebildet hat oder die Raumtemperatur dauerhaft unter 20° C lag, dann zählt die Wärmedämmung als Instandhaltungs-Maßnahme.
  • Einbau eines Balkons: Wenn Du vorher keinen Balkon hattest, wird die Wohnung durch den Einbau eines Balkons in ihrem Wert gesteigert und der Vermieter darf daher die Miete erhöhen. Wird dagegen nur eine kaputte Balkontür gegen eine neue ausgetauscht, handelt es sich um eine Reparatur.
  • Einbau eines Lifts: Auch durch den Einbau eines Lifts erfährt ein Haus eine Wertsteigerung, weil das Wohnen für Dich bequemer wird. Das gilt aber nicht für den Austausch eines Lifts, der beispielsweise die gesetzlichen Sicherheitsvorgaben nicht erfüllt.

Welche Rechte habe ich bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung?

Wenn Dein Vermieter wegen einer Modernisierung mehr Miete verlangen will, muss er Dir rechtzeitig in schriftlicher Form die Mieterhöhung ankündigen. Rechtzeitig bedeutet 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten. In der Mitteilung muss Dich der Vermieter so konkret wie möglich über Folgendes informieren:

  • Art und Umfang der Baumaßnahmen
  • Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten
  • die zu erwartende Mieterhöhung
  • eine allfällige Änderung der Betriebskosten

Der Vermieter muss die Modernisierungs-Maßnahmen so beschreiben, dass Du sie nachvollziehen kannst. Wenn beispielsweise eine Zentralheizung neu eingebaut wird, muss der Vermieter angeben, wo die Leitungen verlaufen, ob Wanddurchbrüche gemacht werden, wie viele Heizkörper eingebaut werden und wo sie stehen.

Nach Abschluss der Arbeiten hast Du das Recht, die Rechnungen einzusehen. So kannst Du kontrollieren, dass die zulässige Mieterhöhung von 11 Prozent nicht überschritten wird. In Kraft treten darf die Mietpreiserhöhung frühestens 3 Monate nachdem Du das Schreiben mit der Ankündigung der Mieterhöhung erhalten hast. Ausnahme: Wenn Dir der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß mitgeteilt hat oder wenn die Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent höher ist als ursprünglich angekündigt, dann musst Du erst nach 9 Monaten die höhere Miete bezahlen.

Unter Umständen hast Du während der Bauarbeiten ein gesetzliches Minderungsrecht. Das bedeutet, dass Du vorübergehend weniger Miete zu bezahlen brauchst, weil durch die Baustelle im Haus die Wohnqualität beeinträchtigt ist. Das gilt aber nicht, wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt, also bei Dämmungs- oder Isolierungsmaßnahmen.

3. Mieterhöhung aufgrund höherer Betriebskosten

Entscheidend ist, wie die Betriebskosten im Mietvertrag geregelt sind. Dafür gibt es im Wesentlichen 3 Möglichkeiten:

  • Betriebskosten-Pauschale
  • Betriebskosten-Vorauszahlungen
  • Inklusivmiete (Bruttomiete)

Eine Betriebskosten-Pauschale ist ein fester Betrag, den Du monatlich zusätzlich zur eigentlichen Miete zahlst und mit dem alle Betriebskosten abgegolten sind. Der Vermieter darf nicht mehr als vereinbart von Dir verlangen mit der Begründung, dass die Betriebskosten tatsächlich höher waren. Andererseits kannst Du auch keine Rückzahlung einfordern, wenn die tatsächlichen Betriebskosten niedriger waren. Eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten ist bei einer Betriebskosten-Pauschale nur dann zulässig, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

Heute sind meist Betriebskosten-Vorauszahlungen üblich. Dabei werden die tatsächlichen Betriebskosten jährlich oder monatlich abgerechnet. Hast Du in einem bestimmten Zeitraum weniger bezahlt als die tatsächlichen Betriebskosten, darf der Vermieter rückwirkend eine Nachzahlung verlangen. Er muss Dir andererseits Betriebskosten gut schreiben, die Du zu viel bezahlt hast.

Bei einer Inklusiv- oder Bruttomiete zahlst Du einen festen monatlichen Betrag, ohne dass die Betriebskosten gesondert ausgewiesen werden. Eine Mieterhöhung wegen gestiegenen Betriebskosten ist dann im Normalfall nicht zulässig - außer es wurde im Mietvertrag so vereinbart. Eine Inklusivmiete wird oft vereinbart, wenn Du zur Untermiete wohnst, beispielsweise in einem Studentenzimmer.

Welche Formalitäten muss der Vermieter bei einer Mieterhöhung einhalten?

Eine Mieterhöhung muss Dir der Vermieter immer schriftlich ankündigen. Dabei kann es sich um einen Brief in Papierform oder um eine E-Mail handeln. Ausschließlich am Telefon oder mündlich darf Dich der Vermieter nicht über die Mieterhöhung informieren!

Außerdem muss der Vermieter in seinem Brief oder seiner E-Mail ein paar Formvorschriften einhalten. Ist er dabei schlampig, handelt es sich um keine zulässige gesetzliche Mieterhöhung, selbst wenn er die Fristen und Obergrenzen für die maximale Mieterhöhung einhält.

Folgende Angaben muss die Ankündigung einer Mieterhöhung enthalten:

  • Vermieter: Der Vermieter muss korrekt angeführt sein. Wenn es mehrere Hausoder Wohnungseigentümer gibt, müssen sie alle angeführt sein. - Haus- oder Wohnungsbesitzer sind grundsätzlich diejenigen, die im Grundbuch eingetragen sind. Wenn ein Unternehmen der Vermieter ist, muss die Gesellschaft korrekt benannt werden. Es muss außerdem angegeben werden, wer laut Handelsregister die Vertretungsbefugnis hat (Geschäftsführer oder Vorstand).
  • Gesetzlicher Vertreter und Original-Vollmacht (falls relevant): Oft lässt sich der eigentliche Vermieter durch Dritte vertreten, etwa einen Rechtsanwalt, eine Hausverwaltung oder einen Eigentümerverein. In diesem Fall muss dem Schreiben eine Original-Vollmacht beiliegen, eine Kopie ist nicht ausreichend.
  • Mietpartei: Die Mieterhöhung muss an alle Mieter adressiert sein, die den Mietvertrag unterschrieben haben.
  • Künftig verlangte Miete: Der Vermieter muss den genauen Betrag angeben, auf den er die Miete erhöhen will.
  • Begründung: Eine Mieterhöhung ohne Begründung ist nicht zulässig! Der Vermieter muss sich auf einen der gesetzlich definierten Gründe berufen.
  • Aufforderung zur Zustimmung: Der Vermieter muss Dich auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen. Sein Schreiben darf nicht den Eindruck erwecken, als würde er die Mietpreiserhöhung einseitig durchsetzen, weil das gesetzlich nicht erlaubt ist.

Muss ich als Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Grundsätzlich müssen Mieter einer Mieterhöhung zustimmen, damit sie gültig wird. Deine Zustimmung zu verweigern hat aber nur dann Sinn, wenn es sich um keine zulässige gesetzliche Mieterhöhung handelt. Sonst kann der Vermieter Deine Zustimmung vor Gericht einklagen.

Anders als für die Ankündigung des Vermieters gibt es für die Zustimmung des Mieters vom Gesetz her keine Formvorschriften. Du musst Deine Zustimmung also nicht schriftlich geben, sondern sie ist bereits in mündlicher Form oder am Telefon gültig! Einem Entscheid des Bundesgerichtshofs zufolge ist sogar eine "stillschweigende Zustimmung" möglich. Davon ist auszugehen, wenn Du die höhere Miete mehrere Male überwiesen hast.

Du kannst übrigens auch eine sogenannte Teilzustimmung geben - zum Beispiel dann, wenn Du glaubst, dass die zulässige maximale Mieterhöhung überschritten oder die korrekte Mieterhöhung-Frist nicht eingehalten wurde. Wenn der Vermieter etwa eine Mieterhöhung von 90 Euro verlangt und laut Deiner Berechnung nur 70 Euro zulässig sind, dann kannst Du sagen, dass Du einer Erhöhung von maximal 70 Euro zustimmst.

Wie lange habe ich Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen?

Als Mieter steht Dir eine Überlegensfrist zu, um der Mieterhöhung zuzustimmen. Sie beginnt in dem Monat, in dem Du die Ankündigung des Vermieters erhalten hast, und endet mit Ablauf des übernächsten Monats.

Ein Beispiel: Dein Vermieter kündigt am 2. April an, dass er die Miete erhöhen will. Dann hast Du bis zum 30. Juni Zeit zu prüfen, ob es sich um eine zulässige Mieterhöhung handelt und Du ihr zustimmst. Kommt das Schreiben am 29. April bei Dir an, endet die Überlegensfrist ebenfalls am 30. Juni. Die Frist beträgt also immer mindestens 2 und höchstens 3 Monate.

Erstmals fällig wird die höhere Miete frühestens mit Beginn des dritten Monats, nachdem Du die Ankündigung über die Mieterhöhung erhalten hast. Im oben genannten Beispiel wäre das der 1. Juli.

Was passiert, wenn ich nicht zustimme?

Falls Du in der Mitteilung über die Mieterhöhung Unstimmigkeiten entdeckst, musst und solltest Du ihr nicht zustimmen. Wenn der Vermieter beispielsweise eine Mieterhöhung ohne Begründung ankündigt oder mit seinen Forderungen die Obergrenzen für die maximale Mieterhöhung überschreitet, ist es Dein gutes Recht, die höhere Miete nicht zu zahlen. Setze Dich am besten mit dem Vermieter in Verbindung und argumentiere, warum Du die Mieterhöhung nicht akzeptierst. Dann kann der Vermieter nachbessern.

Falls Du der Mieterhöhung nicht zustimmst oder nur eine Teilzustimmung gibst, muss der Vermieter Dich auf Zustimmung klagen, damit die Mieterhöhung in Kraft treten kann. Er hat dafür nach Ablauf Deiner Zustimmungsfrist 3 Monate Zeit. Wenn Deine Zustimmungsfrist am 30. Juni endet, muss der Vermieter seine Klage also bis spätestens 30. September vor Gericht einbringen.

Das Gericht prüft dann, ob es sich um eine zulässige gesetzliche Mieterhöhung handelt oder nicht. Wenn das Gericht die Mietpreiserhöhung für berechtigt hält, verurteilt sie Dich zur Zustimmung, der Vermieter darf also die Miete erhöhen. Du bezahlst dann die höhere Miete rückwirkend ab dem Monat, nach dem Deine Überlegensfrist abgelaufen ist, im oben genannten Beispiel ab 1. Juli. Es bringt Dir somit keinen Vorteil, wenn Du eine zulässige Mieterhöhung nicht akzeptierst!

Stellt das Gericht fest, dass die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist, dann kann der Vermieter seine Forderung nachbessern. In dem Fall beginnt für Dich die Überlegensfrist von mindestens 2 Monaten erneut und Du bezahlst die gesetzlich zulässige höhere Miete frühestens nach 3 Monaten.

Darf ich wegen einer Mieterhöhung kündigen?

Falls es sich um eine zulässige Mieterhöhung handelt und Du die höhere Miete nicht zahlen willst, räumt Dir der Gesetzgeber ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht ein. Es spielt dabei keine Rolle, aus welchen Gründen der Vermieter die Miete erhöhen will. Voraussetzung ist aber, dass Du der Mieterhöhung nicht bereits zugestimmt hast!

Deine Kündigung muss schriftlich erfolgen, Du musst darin den Kündigungsgrund angeben und eigenhändig unterschreiben. Für die Kündigung hast Du bis zum Ende Deiner Überlegensfrist Zeit. Dein Mietvertrag endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats. Hat Dir der Vermieter also im April die Mieterhöhung angekündigt, hast Du bis Ende Juni Zeit von Deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Dein Mietvertrag endet dann nach zwei weiteren Monaten, Du musst also spätestens am 31. August ausziehen.

Während der beiden Monate Juli und August bleibt es bei der alten, niedrigeren Miete. Denn Du hast der Mieterhöhung nicht zugestimmt und der Vermieter müsste Dich erst klagen, damit sie in Kraft tritt.

Praktisch von Bedeutung ist das Sonderkündigungsrecht aber nur, wenn Du einen Zeitmietvertrag mit längerer Laufzeit abgeschlossen hast und während dieser Zeit eigentlich nicht kündigen darfst. Denn einen unbefristeten Mietvertrag kannst Du sowieso jederzeit beenden. Die "normale" gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Du kannst auch mit dem Vermieter sprechen und einvernehmlich einen früheren Kündigungstermin vereinbaren.

Darf mich der Vermieter kündigen und mir einen neuen Mietvertrag vorlegen?

Manchmal versuchen Vermieter, durch einen "Trick" die gesetzlichen Vorgaben zu umgehen: Sie kündigen Deinen alten Mietvertrag und lassen Dich einen neuen unterschreiben, der eine höhere Miete vorsieht. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Änderungskündigung, die gesetzlich unzulässig ist!

Checkliste: Was kann ich tun, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt?

1. Lies Deinen Mietvertrag

Sind darin Klauseln enthalten, die sich auf eine Mieterhöhung beziehen? Falls im Mietvertrag steht, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, dann muss sich der Vermieter daran halten. Falls eine feste Mieterhöhung pro Jahr in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, darf der Vermieter darüber hinaus nicht mehr verlangen.

2. Prüfe, ob die Ankündigung die Formvorschriften erfüllt

Der Vermieter muss Dir in schriftlicher Form die Mieterhöhung ankündigen. Prüfe nach, ob alle Formvorschriften eingehalten wurden. Falls nicht, kannst Du den Vermieter darauf hinweisen und der Mieterhöhung erst einmal nicht zustimmen.

3. Prüfe, welche Begründung der Vermieter für die Mieterhöhung nennt

Eine Mieterhöhung ohne Begründung ist niemals rechtmäßig. Bezieht sich der Vermieter auf die ortsübliche Miete, eine Mieterhöhung nach Modernisierung oder macht er höhere Betriebskosten geltend? Andere Gründe sind nicht zulässig, auch eine Mieterhöhung nach 10 Jahren oder mehr kann nicht "einfach so" erfolgen.

4. Prüfe, ob die Obergrenzen und Fristen eingehalten sind

Zücke den Taschenrechner oder Dein Handy und prüfe nach, wieviel die Mieterhöhung maximal betragen darf. Hält der Vermieter mit seiner Forderung die Obergrenzen für die maximale Mieterhöhung ein? Passen die zeitlichen Fristen?

5. Denke daran, dass Du eine Überlegensfrist hast

Du musst nicht sofort auf die Ankündigung des Vermieters reagieren. Nimm Dir Zeit, um das Schreiben genau zu prüfen. Auf keinen Fall solltest Du Dich zu einer mündlichen Zustimmung "überreden" lassen!

6. Entscheide rechtzeitig, wie Du auf die Mieterhöhung reagierst

Lass Dir aber auch nicht zu viel Zeit, sondern entscheide rechtzeitig, was Du tun willst. Falls die Mieterhöhung rechtmäßig ist, kannst Du ihr entweder zustimmen oder den Mietvertrag kündigen. Falls Du glaubst, dass sie gesetzlich nicht zulässig ist, dann setze Dich am besten mit dem Vermieter in Verbindung und argumentiere, warum Du seine Forderung nicht akzeptierst. Falls er trotzdem darauf besteht, kannst Du Deine Zustimmung verweigern oder nur eine Teilzustimmung geben.

7. Falls Du Dir unsicher bist - hol Dir Hilfe

Wenn man nicht gerade Jura studiert hat, können Mietverträge und Gesetzesklauseln ganz schön kompliziert sein! Falls Du Dir nicht sicher bist, was die Klauseln in Deinem Mietvertrag bedeuten und wieviel die Mieterhöhung nun genau betragen darf, dann hole Dir kompetente Hilfe!

Wo bekomme ich Hilfe als Mieter?

Wende Dich am besten an eine der folgenden Stellen:

  • Mieterverein: Falls Du nicht schon Mitglied bist, kannst Du einem Mieterverein beitreten und Dir dort Unterstützung holen.
  • Rechtsanwalt: Du kannst Dich natürlich auch an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden. Doch Vorsicht, das kann teuer werden!
  • Rechtschutzversicherung: Hast Du eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen? Dann kann Dir die Versicherung einen Anwalt zur Verfügung stellen, der die Mieterhöhung prüft und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleitet.
  • Portal wenigermiete.de: Rasche und unkomplizierte Hilfe bekommst Du über das Portal wenigermiete.de. Du füllst in einem ersten Schritt einfach kostenlos einen Online-Fragebogen aus, in dem Du ein paar Angaben zu Deiner Wohnung und der Mieterhöhung machst. Die Vertragsanwälte des Anbieters prüfen anschließend, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Falls nicht, kontaktieren sie Deinen Vermieter und versuchen die Sache einvernehmlich zu klären. Sollte es zu einem Prozess kommen, übernimmt wenigermiete.de auch die Anwalts- und Gerichtskosten. Ein Honorar wird nur dann fällig, wenn die Anwälte die Mieterhöhung erfolgreich abwehren können. In dem Fall zahlst Du Deine Mietkostenersparnis von 3 Monaten.
wenigermiete_Logo

für Mieter in...

  • Berlin
  • Hamburg
  • Frankfurt am Main
  • München
  • Stuttgart

Leistung

  • prüft Mieterhöhung
  • versendet Schreiben an Vermieter
  • bei Klage: Übernahme Anwalts- u. Gerichtskosten
  • Honorar nur im Erfolgsfall