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Eigenbedarfskündigung: Wie Du Dich wehren kannst

Ein Vermieter darf seinen Mieter nicht einfach ohne Grund den Mietvertrag kündigen. Eine häufig genutzte Variante um die Mieter loszuwerden ist deshalb die Kündigung wegen Eigenbedarf. Diese ist aber nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen rechtmäßig. Wir erklären Dir, wann Du Deine Wohnung behalten darfst, wie Du Dich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren kannst und wann Du Schadensersatz von Deinem Vermieter verlangen kannst.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Wer kündigen darf

Dein Vermieter darf Dir die Wohnung nur dann kündigen, wenn er oder Personen mit denen er zusammen wohnt die Wohnung selber zum Wohnen benötigt. Deshalb muss es sich bei Deinem Vermieter um eine nach dem Wirtschaftsrecht sogenannte natürliche Person handeln.

Falls Deine Wohnung von einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), einer Aktiengesellschaft oder generell von irgendeiner Firma vermietet wird, ist die Eigenbedarfskündigung nicht möglich.

Wenn jedoch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Deine Wohnung vermietet, darf diese wegen Eigenbedarf Deinen Mietvertrag kündigen. Eine GbR kann beispielsweise eine Erbengemeinschaft sein.

Für wen gekündigt werden darf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann Dein Vermieter nicht nur für sich selber rechtskräftig durchführen. Dein Vermieter darf auch für diese Personen eine Eigenbedarfskündigung anwenden:

  • Für nahe Verwandte: Eltern, Kinder, Geschwister, Großeltern und Enkel.
  • Für diese Verwandten: Stiefkinder, Nichten, Neffen und Schwiegereltern.
  • Für Partner: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner.
  • Für Personal das in der Wohnung des Vermieters oder naher Verwandter arbeitet: Putzhilfen, Hausmeister, Kranken- und Altenpfleger.

Eine Eigenbedarfskündigung für diese, weiter entferntere Verwandten, ist für Deinen Vermieter nicht möglich:

  • Onkel und Tante, Cousins, Großnichten und Großneffen.
  • Geschiedene Ehegatten oder die Eltern von dem aktuellen Lebenspartner.
  • Kinder des Lebenspartners.
  • Patenkinder.

Eine Eigenbedarfskündigung für den Schwager ist nur in manchen Ausnahmefällen rechtswirksam. Dein Vermieter muss einen besonders engen Kontakt zu seinem Schwager beweisen.

Kündigungsgründe

Eine Eigenbedarfskündigung ist dann möglich, wenn Dein Vermieter oder eine der oben genannten berechtigten Personen die gesamte Mietwohnung zum Wohnen benötigt. Dein Vermieter muss konkret begründen, warum er diese Wohnung für den Eigenbedarf anmelden will. Dabei muss er auch die genaue Person benennen, die in die Wohnung einziehen soll.

Diese Gründe wurden beispielsweise bereits einmal bei einem gerichtlichen Streit für die Eigenbedarfskündigung akzeptiert:

  • Die Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden, das jetzt alt genug ist um von zu Hause auszuziehen.
  • Die Wohnung soll als Altersruhesitz dienen und ist besser für eine berechtigte körperlich beeinträchtigte Person geeignet als ihre bisherige Wohnung.
  • Die Wohnung ist größer als die bisherige und der Platz wird zum Beispiel wegen dem erwarteten Nachwuchs benötigt.
  • Die Wohnung ist größer als die bisherige und der Platz wird für ein Homeoffice benötigt, weil zum Beispiel das Kleinkind nebenbei beaufsichtigt werden muss.
  • Der Vermieter wird arbeitslos und braucht deshalb seine Wohnung selber.

Besonders wenn Dein Vermieter mehrere Wohnungen besitzt muss er begründen, warum genau diese eine Wohnung jetzt für den Eigenbedarf gebraucht wird. Außerdem muss Dein Vermieter einen konkreten Zeitpunkt benennen können, ab dem er die Wohnung benötigt. Der Termin muss auch noch einmal spezifisch begründet werden.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung nicht gültig?

Kündigungsgrund entfällt

Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Vermieter die Kündigung für den Eigenbedarf für seinen gehbehinderten Vater erteilt hat, dieser aber wegen weiterer Einschränkungen nun doch in ein Altenheim umzieht. Wenn der Grund der Eigenbedarfskündigung wegfällt, wird die Kündigung hinfällig.

Vorgeschobener Eigenbedarf

Der angebliche Eigenbedarf existiert gar nicht. Das kannst Du natürlich zunächst nur vermuten, aber wenn Dein Vermieter Dir vor der Eigenbedarfskündigung bereits eine Mieterhöhung angedroht hat oder ihr Uneinigkeiten über Sanierungen, Instandhaltungskosten oder mit der Nebenkostenabrechnung hattet, sind das Indizien dafür. Wenn kein wirklicher Eigenbedarf vorliegt und Dich Dein Vermieter einfach nur loswerden will, ist die Kündigung ebenfalls nicht rechtswirksam.

Wohnung ist zu groß

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch dann nicht zulässig, wenn die Wohnung für die neu einziehenden Personen viel zu groß ist. Du wohnst in Deiner Mietwohnung mit 200 Quadratmetern mit Deinem Partner und vier Kindern und Dein Vermieter will als Single einziehen? Dann gilt sein Wohnbedarf als Überhöht.

Widersprüchlicher Eigenbedarf

Wenn die Gründe für die Eigenbedarfskündigung bereits vor dem Beginn Deines Mietverhältnisses bestanden haben, dann kann Dein Vermieter nicht auf einmal Eigenbedarf beanspruchen. Er hätte dann bereits bevor Du in seine Wohnung einziehst wissen können, dass er die Wohnung bald selber benötigt und dies in dem Mietvertrag festhalten müssen.

Zweckverfehlung

Falls die Eigenbedarfskündigung den angeblichen Grund des Eigenbedarfs gar nicht erfüllen kann, ist diese nicht gültig. Das kann zum Beispiel sein wenn Dein Vermieter den Eigenbedarf dadurch begründet, dass er nicht mehr gut zu Fuß ist und eine ebenerdige Dusche benötigt, die Wohnung sich aber im 3. Stockwerk ohne Fahrstuhl befindet.

Eigentümer (noch) nicht im Grundbuch

Wenn Dein aktueller Vermieter die Wohnung verkauft, kann der neue Eigentümer Dich nicht sofort wegen Eigenbedarf kündigen. Nämlich dann nicht, wenn der Kaufvertrag für die Wohnung zwar bereits abgeschlossen ist, der neue Eigentümer aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Die Grundbucheintragung kann mehrere Wochen bis sogar zu mehreren Monaten lang dauern!

Härtefälle

Wenn Dich die Eigenbedarfskündigung besonders hart trifft, kann diese dadurch ungültig werden. Wenn Du beispielsweise zu alt bist, um einen Umzug zu verkraften, Du grade Schwanger bist, krank bist oder ein Abschlussexamen schreiben musst.

In manchen Fällen kann auch eine starke Verwurzelung in der Wohngegend einen Härtefall begründen. Zum Beispiel dann, wenn Du durch den Umzug Deine sozialen Kontakte verlieren würdest oder nicht mehr mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zu Deiner Arbeit kommen könntest.

Um einen Härtefall geltend zu machen musst Du der Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Hörte widersprechen. Oft landen solche Fälle vor Gericht wo dann sehr sorgfältig die Interessen von Deinem Vermieter und Dir miteinander verglichen werden. Du solltest Dir zur Unterstützung unbedingt einen Anwalt holen. Auf dem Onlineportal advocado.de findest Du schnell einen passenden Fachanwalt.

Alternativwohnungen des Vermieters

Falls Dein Vermieter mehrere Wohnungen besitzt kann die Eigenbedarfskündigung Deiner Wohnung unzulässig sein. Ganz eindeutig ist dies der Fall, wenn Dein Vermieter in dem Mehrfamilienhaus unterschiedliche aber von Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen besitzt und sogar eine von diesen nicht bewohnt ist.

Aber auch wenn Dein Vermieter woanders in Deiner Stadt oder Gemeinde noch eine oder mehrere Wohnungen besitzt, kannst Du Dich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren.

Formale Fehler im Kündigungsschreiben

Unabhängig von der Korrektheit der Begründung der Eigenbedarfskündigung können auch formale Fehler in dem Kündigungsschreiben zu einer Ungültigkeit führen. Du solltest überprüfen, ob Dein Vermieter in dem Schreiben einen berechtigten Nachmieter genannt hat und nachvollziehbar den Eigenbedarf begründet. Auch der Kündigungszeitpunkt muss begründet sein.

Sonderfälle

Zweifamilienhaus

Wenn Dein Vermieter in dem Selben Haus wie Du wohnt und es sich dabei um ein Zweifamilienhaus handelt, darf er Dir ohne den Nachweis einer Begründung wegen Eigenbedarf kündigen. Der Vermieter soll ein erleichtertes Kündigungsrecht haben, wenn es in einer solchen Konstellation nachbarschaftliche Konflikte gibt.

Diese Sonderregelung ist aber nur dann zulässig, wenn das Zweifamilienhaus ein Gebäude ist. Falls eine bauliche Trennung vorhanden ist, darf Dein Vermieter die Reglung nicht anwenden. Somit sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften von der Sonderregel ausgeschlossen.

Kauf der Eigentumswohnung in einem Mietshaus

Wenn Deine Wohnung von Deinem Vermieter an einen anderen Eigentümer verkauft wird, muss dieser Deinen bestehenden Mietvertrag übernehmen. Er darf Dich dann ebenfalls nur mit einem nachvollziehbaren Grund für den Eigenbedarf kündigen.

Eine Ausnahme von dieser Regelung besteht, wenn die Wohnung vorher von einer GmbH oder von einer anderen juristischen Person vermietet wurde und diese dann in Wohneigentum umgewandelt wird.

Danach wird die Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft, der rechtlich eine natürliche Person ist. Dieser muss dann eine Sperrfrist für die Kündigung einhalten. Diese ist je nach Bundesland unterschiedlich lang und kann bis zu mehreren Jahren dauern. Während dieser Zeit darf Dein Vermieter Dir nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Wie kann ich mich bei einer Eigenbedarfskündigung wehren?

Bevor Du einen neuen Mietvertrag unterschreibst kannst Du Deinen Vermieter fragen, ob er vorhat irgendwann einmal selber die Wohnung zu nutzen. Falls er dies verneint solltest Du in fragen, ob er in den Mietvertrag aufnehmen kann, das auf eine spätere Kündigung wegen Eigenbedarf verzichtet wird. Eine solche Klausel in dem Mietvertrag auch vor Gericht gültig.

Andererseits ist es auch möglich, dass Dein Vermieter eine Klausel in dem Mietvertrag integriert hat die besagt, dass der Mietvertrag wegen Eigenbedarf nur befristet wird. Du musst den Mietvertrag sehr gründlich durchlesen, damit Du so etwas nicht übersiehst! Denn wenn bereits in dem Mietvertrag steht, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf bald eintritt, kannst Du Dich nach dem Unterschreiben des Mietvertrages später nicht mehr gegen eine solche Kündigung wehren.

Anwalt

Wenn zu einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nichts in Deinem Mietvertrag steht, solltest Du auf jeden Fall probieren, Dich zu wehren wenn Dein Vermieter Dir so eine Kündigung zuschickt! Am besten Du lässt zunächst von einem Anwalt prüfen, ob ein formaler Fehler oder ein nichtiger Kündigungsgrund aufgeführt wurde.

Auf dem Onlineportal advocado.de kannst Du Dir eine kostenlose Ersteinschätzung zu Deinem individuellen Fall einholen. Du erfährst in dieser auch, wie Deine Chancen aussehen, wenn Du gegen die Eigenbedarfskündigung angehst. Wenn Du Dich dazu entschließt mit Hilfe von einem Anwalt gegen die Eigenbedarfskündigung vorzugehen, vermittelt Dir advocado.de online zu einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.

Dadurch sparst Du Dir eine Menge Zeit zu suchen oder Dich in das Thema einzuarbeiten. Außerdem sind Deine Erfolgsaussichten mit einem Anwalt sehr viel höher, als wenn Du selber als Laie gegen die Eigenbedarfskündigung angehst.

Widerspruch

Wenn in der Kündigung von Deinem Vermieter gar nicht steht, warum er Eigenbedarf in Anspruch nehmen will, dann brauchst Du Dir gar nicht die Mühe machen einen Widerspruch zu formulieren. Die Eigenbedarfskündigung ist automatisch nichtig.

Häufiger kommt es jedoch vor, dass nicht so ganz grobe Fehler in dem Kündigungsschrieben vorhanden sind. Du solltest dann schnell gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf einen Widerspruch einlegen.

Das machst Du schriftlich und solltest Deinem Vermieter dafür den Brief per Einschreiben zuschicken. Unkomplizierter für Dich ist es, wenn Du einen Anwalt der Plattform advocado.de damit beauftragt, einen Widerspruch zu formulieren.

Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist bei Deinem Vermieter ankommen. Danach gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Dein Vermieter zieht seine Eigenbedarfskündigung zurück.
  • Dein Vermieter akzeptiert den Widerspruch nicht und es muss vor Gericht entschieden werden, wer von Euch im Recht ist.

Eine dritte Möglichkeit könnte sein, dass Du die Eigenbedarfskündigung akzeptierst, dafür aber eine pauschale Abfindung möchtest. Das bedeutet für Deinen Vermieter mehr Sicherheit, als wenn Du die Kündigung wegen Eigenbedarf vor Gericht anfechtest.

Schadensersatz

Wenn die Eigenbedarfskündigung von dem Gericht als rechtmäßig anerkannt wurde, oder Du diese von Beginn an akzeptiert hast, besteht trotzdem noch eine Chance auf Schadensersatz. Du solltest deshalb auch noch Monate nach Deinem Auszug alle Unterlagen zu der Kündigung und dem anschließendem Umzug aufbewahren.

Denn es kann sein, dass sich im nachträglich herausstellt, dass Dein ehemaliger Vermieter den genannten Grund für den Eigenbedarf gar nicht umgesetzt hat. Die Eigenbedarfskündigung kann also trotz nachvollziehbarer Begründung unwirksam geworden sein, wenn der Vermieter oder sein in der Kündigung genannter Angehöriger gar nicht in die Wohnung eingezogen ist. Bei so einem vorgetäuschten Eigenbedarf hast Du einen Anspruch auf Schadensersatz.

Deine Umzugsbelege können dann hilfreich dafür sein, die Höhe des Schadensersatzes zu bestimmen. Dazu können die Kosten für einen Makler gehören, die Kosten für ein Umzugsunternehmen, für die Miete eines Umzugswagens oder auch Malerarbeiten. Darüber hinaus muss Dein ehemaliger Vermieter Dir auch den Kostenunterschied zahlen, falls Du in Deiner neuen Wohnung mehr Miete zahlen musst.

Die Zahlung von der Differenz der Miete muss manchmal bis zu fünf Jahre von Deinem ehemaligen Vermieter beglichen werden! Damit Du einen möglichst hohen Schadensersatz erhältst solltest Du auch in diesem Fall einen Anwalt mit der Sache beauftragen.

Wenn Deine alte Wohnung noch nicht wieder neu vermietet wurde, dann kannst Du von Deinem Vermieter auch verlangen, dass Du wieder in diese einziehst. Falls die Zeit knapp ist und bereits Besichtigungstermine geplant sind, kannst Du durch Deinen Anwalt durch eine einstweilige Verfügung den Stopp der Mietersuche bewirken.

Aufhebungsvertrag

Wenn die Eigenbedarfskündigung rechtsgütig ist kannst Du probieren mit Deinem Vermieter einen Aufhebungsvertrag auszuhandeln.

Falls die Beurteilung von dem Gericht beispielsweise nicht ganz eindeutig im Sinne Deines Vermieters war könnte in dem Aufhebungsvertrag festgehalten werden, das Dein Vermieter Dich bei der Suche nach einer neuen Wohnung unterstützt und die Kosten für einen Makler zahlt.

Es kann auch sein, dass Dein Vermieter möglichst früh den Eigenbedarf nutzen will. Falls die Kündigungsfrist für die Wohnung für den Eigenbedarf aber noch länger dauert kannst Du das für Dich nutzen. Wenn Du sowieso früher ausziehen willst könnte Dein Vermieter dafür auf Schönheitsreparaturen Deinerseits verzichten.

Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?

Dein Vermieter muss eine Kündigungsfrist bei Eigenbedarf einhalten. Diese ist genauso lange wie die allgemeine Frist zur Kündigung von Mietwohnungen. Diese beträgt:

  • Drei Monate: Wenn Du weniger als fünf Jahre lang in der Wohnung gewohnt hast.
  • Sechs Monate: Wenn Du zwischen fünf und acht Jahre lang in der Wohnung gewohnt hast.
  • Neun Monate: Wenn Du länger als acht Jahre lang in der Wohnung gewohnt hast.

Auch wenn Dein Vermieter eigentlich schon vorher die Wohnung benötigt muss er bei einer Eigenbedarfskündigung diese Fristen einhalten.

Wie muss das Kündigungsschreiben aussehen?

immer schriftlich

Die Kündigung bei Eigenbedarf kann nur dann gültig sein, wenn diese schriftlich auf dem Postweg erfolgt.

Unterschrift aller Vermieter

Alle Vermieter müssen die Eigenbedarfskündigung unterschreiben. Das ist besonders bei einer GbR relevant.

Eigenbedarf für wen

Dein Vermieter muss schreiben, wer wegen Eigenbedarf in die Wohnung einziehen möchte und in welchem verwandtschaftlichen Verhältnis er zu dieser Person steht. Falls mehrere Personen in die Wohnung einziehen sollen muss jedoch nur ein Name genannt werden.

Grund für den Eigenbedarf

Warum auf einmal eine Nutzung der Wohnung zum Eigenbedarf besteht muss Dein Vermieter detailliert darlegen. Sollte Dein Vermieter mehrere Wohnungen besitzen muss er außerdem begründen, warum ausgerechnet die Wohnung in der Du lebst für den Eigenbedarf benötigt wird.

Falls Dein Vermieter eine Wohnung besitzt, die er Dir als Alternative zu der jetzigen Wohnung vermietet kann, muss er dies ebenfalls in die Kündigung hineinschreiben.

Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters

Zu den formalen Pflichtangaben gehört auch ein Hinweis auf Dein Widerspruchsrecht. Ebenfalls muss die gesetzliche Frist genannt werden und die Form, in welcher der Widerspruch zu stellen ist.

Kündigungsfrist

In der Eigenbedarfskündigung muss begründet sein, warum Dein Vermieter die Wohnung zu welchem Zeitpunkt für den Eigenbedarf benötigt. Einen früheren Termin als den der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist darf er allerdings nicht setzen.

Wie sehen meine nächsten Schritte aus?

1. Kündigung prüfen lassen

Sobald Du eine Eigenbedarfskündigung bekommst, solltest Du als erstes prüfen lassen, ob diese einen Fehler beinhaltet und ob die Begründung rechtens ist. Du kannst Dich dafür entweder an einen Mieterverein wenden, oder an einen Fachanwalt. In der Regel musst Du bereits zuvor Mietglied in dem Mieterverein gewesen sein, damit dieser die Eigenbedarfskündigung für Dich überprüft. Einen passenden Anwalt kannst Du leicht über das Onlineportal advocadp.de finden.

2. Widerspruch

Egal ob die Eigenbedarfskündigung offensichtliche Unwahrheiten oder Fehler beinhaltet oder ob das zu dem jetzigen Zeitpunkt noch nicht ersichtlich ist: In jedem Fall solltest Du gegen die Eigenbedarfskündigung rechtzeitig Widerspruch einlegen. Auch hierbei kann Dich ein Anwalt unterstützen.

3. ggf. Aufhebungsvereinbarung

Wenn die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist kannst Du Deinem Vermieter eine Aufhebungsvereinbarung vorschlagen. Damit diese möglichst gut für Dich ausfällt kannst Du auch einen Anwalt mit der Formulierung beauftragen.

Was passiert, wenn ich nicht ausziehe?

Solange Du Widerspruch eingelegt hast und gerichtlich noch nicht entschieden wurde, ob Du oder Dein Vermieter im Recht sind, darfst Du in der Wohnung wohnen bleiben.

Wenn der Eigenbedarf wirksam ist und Du bis zu der Kündigungsfrist nicht aus der Wohnung ausgezogen bist, dann muss Dein Vermieter Dir innerhalb von zwei Wochen die weitere Nutzung der Wohnung widersprechen. Macht er dies nicht, gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit als verlängert und die Eigenbedarfskündigung als unwirksam.

Wenn Dein Vermieter den Widerspruch allerdings nicht versäumt hat, dann wird er Dich auffordern die Wohnung zu räumen. Zu keinen Zeitpunkt darf er allerdings ohne Dein Einverständnis selber die Wohnung räumen.

Wenn Du der Aufforderung nicht nachkommst kann Dein Vermieter eine Zwangsvollstreckung beantragen. Soweit solltest Du es auf keinen Fall kommen lassen, denn es bedeutet für Dich neben hohen Mahngebühren auch die Bezahlung von den Verfahrenskosten und von den Räumungskosten.