Grundsteuer & ihre Berechnung: So viel musst Du zahlen

Was ist die Grundsteuer?

Definition

Die Grundsteuer (auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Anders als bspw. die Einkommensteuer oder die Umsatzsteuer wird sie nicht von der zentralen Finanzverwaltung erhoben, sondern direkt an die Städte und Gemeinden bezahlt. Sie stellt eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen dar.

Die Steuer gibt es nicht nur für Grundstückseigentümer. Sie wird auch dann fällig, wenn Du über ein sogenanntes Erbbaurecht verfügst. Das ist der Fall, wenn Du gegen regelmäßige Zahlung eines Erbbauzinses auf fremdem Grundstück ein Gebäude errichtest oder unterhältst.

2018 wurde das bisherige System zur Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt, da es ähnliche Grundstücke unterschiedlich bewertet. Die neue Regelung zur Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025. Der bislang genutzte Einheitswert wurde durch den Grundsteuerwert ersetzt.

Fristen

Diese Steuer wird einmal im Jahr erhoben. In der Praxis musst Du sie allerdings in vier Jahresraten an die Kommune überweisen. Die Stichtage, an denen Du die Raten zahlen musst, sind 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Liegt Deine Steuerlast zwischen 15 Euro und 30 Euro, ist sie nur zweimal im Jahr fällig: am 15. Februar und am 15. August.

Umlage auf den Mieter

Vermieter können die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Als sogenannte „öffentliche Last” des Gebäudes gehört die Grundsteuer gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV zu den Betriebskosten und wird damit zusammen mit den anderen Nebenkosten wie bspw. Straßenreinigung oder Müllbeseitigung abgerechnet. Das geschieht anteilsmäßig über die Wohnfläche, die Deine jeweiligen Mietparteien beanspruchen. Voraussetzung ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag.

Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Unterscheiden musst Du zwischen drei verschiedenen Formen: der Grundsteuer A, der Grundsteuer B und seit dem 1. Januar 2025 der Grundsteuer C.

• Form A: Diese Form der Grundstückssteuer umfasst ausschließlich land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke und Betriebe.
• Form B: Sie richtet sich an Eigentümer von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Häusern und Eigentumswohnungen, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind, und ist die deutlich häufigere Besteuerungsform.
• Form C: Diese Form richtet sich auf baureife, aber noch nicht bebaute Grundstücke und soll Grundstücksspekulation in Ballungsgebieten eindämmen. Gemeinden können hierfür einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen. Dieser muss höher sein als der Hebesatz B, darf aber maximal das Fünffache des Hebesatzes B betragen.

Bei der Ermittlung der Grundsteuer A und B gibt es keine Unterschiede. Der einzig wesentliche Unterschied besteht darin, dass Du bei Agrargrundstücken auch den Wirtschaftswert heranziehen musst, und zwar auf Basis der Ertragsfähigkeit.

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Für die Höhe der Grundsteuer gibt es keinen einheitlichen prozentualen Wert. Sie fällt von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus und richtet sich nach den jeweils geltenden kommunalen Hebesätzen. Im nachfolgenden Abschnitt möchten wir Dir einen Überblick geben, nach welchen Kriterien die Steuer berechnet wird.

Berechnung

Die Berechnung der Grundsteuer für Besitzer von bebaubarem und bebautem Grund und Boden erfolgt seit der Reform 2025 in drei Schritten:

1. Grundsteuerwert des Grundbesitzes
2. Anwendung der Grundsteuermesszahl
3. Anwendung des lokalen Hebesatzes

Grundsteuerwert des Grundbesitzes

Der Grundsteuerwert bemisst sich nach dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche und -art, Alter des Gebäudes und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete Deines Grundstücks. Er richtet sich nach dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis in einer Region und wird von den örtlichen Behörden festgelegt. Er spiegelt somit die regionalen Marktbedingungen wider. Ein höherer Bodenrichtwert bedeutet daher einen höheren Grundsteuerwert. Stichtag für die Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte war der 1. Januar 2022.

Unbebautes Grundstück

Wenn Du die Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück ermitteln möchtest, musst Du lediglich die Quadratmeterzahl nehmen und mit dem entsprechenden Bodenrichtwert multiplizieren. So ermittelst Du den für die Grundsteuer maßgeblichen Grundsteuerwert.

Z.B.: 500 m² (unbebautes Grundstück) x 5 € = 2.500 Euro

Für baureife, aber unbebaute Grundstücke kann zusätzlich die Grundsteuer C greifen, die von den Gemeinden mit einem gesonderten, höheren Hebesatz festgelegt wird. So soll vor allem in Ballungsgebieten verhindert werden, dass mit solchen Grundstücken spekuliert wird, und mehr Wohnraum geschaffen werden.

Bebautes Grundstück

Gehört Dir ein bebautes Grundstück, wendet das Finanzamt zur Berechnung des Grundsteuerwerts entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren an. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt dabei von der Art der Bebauung ab.

Das sogenannte Ertragswertverfahren bezieht sich auf den Grundsteuerwert eines Einfamilienhauses, aber auch auf Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Hierbei werden unter anderem die statistisch ermittelte Nettokaltmiete, der Bodenrichtwert und das Gebäudealter berücksichtigt. Der daraus ermittelte Ertragswert wird mit verschiedenen Faktoren verrechnet, die sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Aspekte einbeziehen.

Das sogenannte Sachwertverfahren findet dann Anwendung, wenn Du Eigentümer einer Immobilie bist, für die sich keine ausreichenden Ertragsdaten ermitteln lassen. Die Wertermittlung findet zum einen für das Grundstück statt und zum anderen für das Gebäude.

Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert bildet den sogenannten vorläufigen Sachwert, welcher dann mit einer Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) multipliziert wird, um den Grundsteuerwert zu berechnen.

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl dient der Berechnung des Grundsteuermessbetrags und markiert den steuerpflichtigen Anteil vom Grundsteuerwert. Sie wird in Promille angegeben. Die neue Grundsteuer kann so durch den Bund reguliert werden. Aus der Multiplikation von Grundsteuerwert mit der Grundsteuermesszahl ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.

Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Neue Messzahlen seit 2025 (Bundesmodell):

• Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum): 0,31 ‰
• Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke): 0,34 ‰
• Sozialer Wohnungsbau: 25 % Abschlag auf die Steuermesszahl

Einige Bundesländer verwenden abweichende Modelle. So nutzt Hamburg beispielsweise ein Flächenmodell mit Lagefaktor und einem Grundsteuermessbetrag von 0,70 ‰.

Hebesatz

Der Hebesatz ist ein Faktor, der mit dem Steuermessbetrag multipliziert wird und dient als dritte Berechnungsgrundlage. Aus dem Ergebnis ergibt sich Deine Steuerschuld. Der Hebesatz ist deutschlandweit von Ort zu Ort unterschiedlich und wird regelmäßig in der jeweiligen kommunalen Haushaltssatzung für ein Haushaltsjahr festgelegt.

So liegt der Hebesatz für die Grundsteuer B beispielsweise in Berlin bei 470 %, in Hamburg bei 975 % und in Düsseldorf bei 374 %. Der Mindest-Hebesatz beträgt 200 %.

Formel zur Berechnung der Grundsteuer

Die Höhe Deiner Grundstückssteuer kannst Du seit 2025 wie folgt ermitteln:

• Grundsteuerwert (GW) x Grundsteuermesszahl (GMZ) = Grundsteuermessbetrag (GMB)
• Grundsteuermessbetrag x Hebesatz (HS) = jährliche Steuerlast

Folgendes Beispiel für ein Einfamilienhaus soll Dir die Berechnung noch einmal anhand von Zahlen verdeutlichen. Zugrunde liegt ein Grundsteuerwert von 350.000 Euro, die Messzahl von 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und ein Hebesatz von 470 Prozent:

• 350.000 Euro (GW) x 0,31 ‰ (GMZ) = 108,50 Euro (GMB)
• 108,50 Euro (GMB) x 470 % (HS) = 509,95 Euro

Der Betrag von 509,95 Euro entspricht der Summe, die Du an Grundsteuer pro Jahr zahlen müsstest. Das entspricht ca. 127,49 Euro pro Quartal.

Grundsteuer nach Erwerb einer Immobilie

Der Verkauf eines Grundstücks hat üblicherweise keine Auswirkungen auf die Steuer. Die Höhe der Grundstückssteuer hängt allein von der Bewertung des Grundstücks ab. Selbst die Steuernummer bleibt die gleiche. Als sogenannte „Objektsteuer” ist diese Steuer nämlich ausschließlich an das Objekt gebunden und demzufolge völlig personenunabhängig.

Zahlen muss die Steuer derjenige, der zum Zeitpunkt des 1. Januars Eigentümer eines Grundstücks ist (Stichtagsprinzip gemäß § 9 GrStG). Erwirbst Du es zu einem späteren Zeitpunkt, wirkt der Eigentümerwechsel steuerlich erst ab dem 1. Januar des Folgejahres. Um die Steuerlast gerechter zu verteilen, kannst Du im Kaufvertrag privatrechtliche Regelungen treffen, die eine anteilige Zahlung beider Parteien vorsehen.

Veränderungen am Grundstück

Mit einer Änderung Deiner Steuerhöhe musst Du rechnen, wenn Du als Eigentümer Anbauten an einem Gebäude vornimmst, ein Gebäude abreißt oder Dein Grundstück aufteilst. Denn mit jeder Änderung veränderst Du auch den Wert Deines Grundstücks, weshalb das Finanzamt in diesem Fall einen neuen Grundsteuerwert und möglicherweise auch eine neue Messzahl festlegen muss.

Wie kann ich die Grundsteuer in meiner Steuererklärung geltend machen?

Du kannst diese Steuer geltend machen, wenn Du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deiner Steuererklärung angibst. Hier kannst Du sie als Werbungskosten angeben, also als Kosten, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung Deiner Einnahmen dienen. Genau das ist hier der Fall: Die Entrichtung der Steuer auf Grund und Boden gehört zu den zentralen Aspekten des Grundstückeigentums, Grundstückseigentum wiederum ist die Grundvoraussetzung, dass Du überhaupt vermieten kannst und daraus Einnahmen erzielst.

Diese Steuer kannst Du in der Anlage V zu Deiner Steuererklärung angeben. Um in den Genuss aller Steuervorteile zu kommen und so wenig wie möglich an den Fiskus zahlen zu müssen, empfehlen wir Dir eine Online-Steuersoftware. Mit Hilfe dieses Programms kannst Du sicher sein, dass Du keine wesentlichen Punkte Deiner Steuererklärung übersiehst. Hinzu kommt, dass die Nutzung einer Online-Steuersoftware für Dich sehr viel kostengünstiger ist als der Gang zum Steuerberater.

Portal

in Kooperation mit myStipendium

Features

• komplett online
• Live-Steuerrechner
• Werbekostenpauschalen hinterlegt
• Steuererklärung bzw. Verlustvortrag auch komplett ohne Einkommen möglich
• Automatische Anrechnung aller Pauschalen

Konditionen

• Steuererklärung erstellen: 0 €*
• Online einreichen: 39,99 €
  

Steuererklärung starten

* Hinweis: Du kannst zunächst alle Deine Daten in die Steuererklärung eintragen und siehst anhand des Erstattungsrechners, ob sich die Abgabe einer Steuererklärung für Dich lohnt. Wenn Du Zugriff auf Deine fertige Erklärung haben und diese ans Finanzamt senden willst, fällt eine Gebühr von 39,99 € an.

Wie kann ich mich von der Steuer auf Grund und Boden befreien lassen?

In Ausnahmefällen hast Du die Möglichkeit, Dich als Eigentümer eines Grundstücks ganz oder teilweise von der Steuerpflicht befreien zu lassen.

Vollständiger Erlass

Mit einem kompletten Erlass der Steuer kannst Du rechnen, wenn Du Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes bist, das im öffentlichen Interesse liegt. Da solche Objekte im Regelfall besonders hohe Umbau- und Erhaltungskosten nach sich ziehen, sollst Du als Eigentümer von staatlicher Seite finanziell entlastet werden.

Teilweiser Erlass

Wenn Du hohe Mietausfälle hast, kannst Du als Eigentümer zumindest auf einen Teilerlass hoffen. Voraussetzung hierfür ist, dass Du nicht selbst für den Ausfall Deiner Miete verantwortlich bist (§ 33 Abs. 1 GrStG). Den Antrag musst Du bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde stellen. Mögliche Fälle sind:

• Brand- oder Wasserschaden
• allgemeiner Mietpreisverfall in der Gemeinde
• gesunkene Mietraum-Nachfrage aufgrund struktureller Probleme der Region

Keinen Anspruch auf Teilerlass hast Du bei Mietausfällen

• wenn Du als Vermieter keine marktgerechten Mieten verlangst
• wenn Du Dich nicht aktiv bemühst, Mieter zu finden (z. B. durch die Schaltung von Anzeigen in der Zeitung oder im Internet, Beauftragung eines Immobilienmaklers etc.)

Fallen Deine Mieterträge um mehr als 50 Prozent, kannst Du Deine Steuer nach geltender Rechtsprechung um 25 Prozent senken. Erleidest Du als Vermieter einen Totalausfall bei Deinen Mieteinnahmen, wird die Grundsteuer um 50 Prozent erlassen.

Die Grundsteuerreform

Ausgangslage

Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig, da die veralteten Einheitswerte von 1964 (in Ostdeutschland sogar von 1935) zu gravierenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen führten. Der Gesetzgeber erhielt eine Frist bis zum 31. Dezember 2019, um eine Neuregelung vorzulegen.

Seit dem 1. Januar 2022 wurden daraufhin alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Die neue Grundsteuer auf Basis der reformierten Grundsteuerwerte ist erstmalig am 1. Januar 2025 fällig. Der bislang genutzte Einheitswert wurde durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt. Das alte Recht durfte übergangsweise bis Ende 2024 weiter angewendet werden.