Grundsteuer & ihre Berechnung: So viel musst Du zahlen

Was ist die Grundsteuer?

Definition

Die Grundsteuer (auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Anders als bspw. die Einkommensteuer oder die Umsatzsteuer wird sie nicht von der zentralen Finanzverwaltung erhoben, sondern direkt an die Städte und Gemeinden bezahlt. Sie stellt eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen dar.

Die Steuer gibt es nicht nur für Grundstückseigentümer. Sie wird auch dann fällig, wenn Du über ein so genanntes Erbbaurecht verfügst. Das ist der Fall, wenn Du gegen regelmäßige Zahlung eines Erbbauzinses auf fremdem Grundstück ein Gebäude errichtest oder unterhältst.

2018 wurde das bisherige System zur Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt, da es ähnliche Grundstücke unterschiedlich bewertet. Die neue Regelung zur Grundsteuer soll 2025 in Kraft treten.

Fristen

Diese Steuer wird einmal im Jahr erhoben. In der Praxis musst Du sie allerdings in vier Jahresraten an die Kommune überweisen. Die Stichtage, an denen Du die Raten zahlen musst, sind 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Liegt Deine Steuerlast zwischen 15 Euro und 30 Euro, ist er nur zweimal im Jahr fällig: am 15. Februar und am 15. August.

Umlage auf den Mieter

Vermieter können die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Als so genannte „öffentliche Last“ des Gebäudes gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten und wird damit zusammen mit den anderen Nebenkosten wie bspw. Straßenreinigung oder Müllbeseitigung abgerechnet. Das geschieht anteilsmäßig über die Wohnfläche, die Deine jeweiligen Mietparteien beanspruchen.

Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Unterscheiden musst Du zwischen zwei verschiedenen Formen, der Grundsteuer A und der Grundsteuer B

• Form A: Diese Form der Grundstückssteuer umfasst landwirtschaftliche Flächen und Betriebe
• Form B: Sie richtet sich an Eigentümer von bebaubarem und bebautem Grund und Boden, inklusive Immobilien und ist die deutlich häufigere Besteuerungsform

Bei der Ermittlung der Grundsteuer A und B gibt es keine Unterschiede. Der einzig wesentliche Unterschied besteht darin, dass Du bei Agrargrundstücken auch den Wirtschaftswert heranziehen musst, und zwar auf Basis der Ertragsfähigkeit.

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Für die Höhe der Grundsteuer gibt es keinen einheitlichen prozentualen Wert. Sie fällt von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus und richtet sich nach den jeweils geltenden kommunalen Hebesätzen. Im nachfolgenden Abschnitt möchten wir Dir einen Überblick geben, nach welchen Kriterien die Steuer berechnet wird.

Berechnung

Die Berechnung der Grundsteuer für Besitzer von bebaubarem und bebautem Grund und Boden erfolgt in drei Schritten:

1. Ermittlung des Einheitswerts
2. Anwendung der Grundsteuermesszahl
3. Anwendung des lokalen Hebesatzes

Einheitswert

Der so genannte Einheitswert der Grundsteuer bemisst sich nach der Beschaffenheit Deines Grundstücks und dient als Bemessungsgrundlage für die Steuerhöhe. Er wird von den Finanzbehörden in einem standardisierten, gesetzlich geregelten Verfahren festgestellt. Achtung: Der Einheitswert, der als Bemessungsgrundlage für Deine Grundsteuer dient, entspricht nicht dem aktuellen Verkehrswert oder Marktwert Deiner Immobilie! Vielmehr musst Du hierfür die Werteverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) anwenden.

Der Grund hierfür ist folgender: Nach seiner Einführung 1935 sollte der Einheitswert ursprünglich alle 6 Jahre neu berechnet werden. Durch den Ausbruch des Zweiten Weltkriegs kam es nicht mehr dazu. Erst 1964 wurde in Westdeutschland eine erneute Hauptfeststellung des Einheitswerts durchgeführt. Aufgrund des hohen bürokratischen Aufwandes kam es seither nicht mehr zu einer weiteren Berechnung.

Derzeit werden Daten erhoben, um es den regionalen Ämtern zu ermöglichen, einen neuen Grundsteuermessbetrag zu ermitteln. Der neue Messbetrag soll bis Ende 2023 feststehen und in der neuen Regelung zur Grundsteuer ab 2025 angewendet werden. Bis dahin gilt jedoch übergangsweise noch die alte Regelung.

Unbebautes Grundstück

Wenn Du die Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück ermitteln möchtest, musst Du lediglich die Quadratmeterzahl nehmen und mit dem entsprechenden Bodenwert von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) multiplizieren. So ermittelst Du den für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert.

Z.B.: 500 m2 (unbebautes Grundstück) x 5 DM (Wertverhältnis 1. 1. 1964) = 2.500 DM (bzw. 1.250 Euro)

Bebautes Grundstück

Gehört Dir ein bebautes Grundstück, wendet das Finanzamt zur Berechnung des Einheitswerts entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren an. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt dabei von der Art der Bebauung ab.

Das so genannte Ertragswertverfahren bezieht sich auf den Einheitswert eines Einfamilienhauses, aber auch auf Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Hierfür nimmst Du die Jahresrohmiete, die ein Vermieter 1964 bzw. 1935 hätte bezahlen müssen, und multiplizierst sie mit einem „Vervielfältiger“. Dabei handelt es sich um einen vorgegebenen, gesetzlich geregelten Faktor, der sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Aspekte mit einbezieht und diese in Form von Zu- bzw. Abschlägen berücksichtigt. Weitere Gesichtspunkte sind das Baujahr, die Bauweise und die Größe der Gemeinde. Der Vervielfältiger könnte bspw. wie folgt ermittelt werden:

Das so genannte Sachwertverfahren findet dann Anwendung, wenn Du Eigentümer einer Immobilie bist, für die sich keine Daten zur Jahresrohmiete von 1964 bzw. 1935 ermitteln lassen. Das ist der Fall bei

• ehemaligen Luxushäusern
• allen Einfamilienhäusern im ehemaligen Ostteil Berlins
• besonders hochwertig gestalteten Grundstücken

Um in diesem Fall den Gebäudewert zu bemessen, addiert das Finanzamt die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage. Dabei orientiert es sich an den Herstellungskosten der Jahre 1964 bzw. 1935.

Lässt sich für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser nicht der Wert von 1935 ermitteln, weicht das Finanzamt stattdessen auf eine Ersatzbemessungsgrundlage aus. Die Grundsteuer eines Einfamilienhauses bemisst sich dann nach der Wohn- bzw. Nutzfläche.

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl dient der Berechnung des Grundsteuermessbetrags und markiert den steuerpflichtigen Anteil vom Einheitswert. Sie ist der zweite Faktor zur Berechnung Deiner Steuer auf Grund und Boden und wird in Promille angegeben – und nicht wie bspw. bei der Einkommensteuer in Prozent. Die Messzahlen sind gestaffelt und unterscheiden sich sowohl nach Grundstücksart als auch nach alten oder neuen Bundesländern.

Messzahlen für die alten Bundesländer:

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 6,0 ‰
• Einfamilienhäuser: 2,6 ‰ für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswerts und 3,5 ‰ für den Rest des Einheitswerts
• Zweifamilienhäuser: 3,1 ‰
• alle restlichen Grundstücke: 3,5 ‰

Grundstücksteuer für die neuen Bundesländer

• Altbauten (bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt): 10 ‰ in allen Gemeinden
• Altbauten (Einfamilienhäuser) für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts: 10 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern, 8 ‰ in Gemeinden zwischen 25.000 und 1 Mio. Einwohnern und 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern
• Neubauten (bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt): 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern, 7 ‰ in Gemeinden mit 25.000 bis 1 Mio. Einwohnern und 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern
• Neubauten (Einfamilienhäuser) für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts: 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern, 6 ‰ in Gemeinden mit 25.000 bis 1 Mio. Einwohnern und 5 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern
• Unbebaute Grundstücke: 10 ‰ in allen Gemeinden

Entscheidend für die Bestimmung der Einwohnerzahl einer Gemeinde sind übrigens nicht die aktuellen Daten, sondern die Ergebnisse der allgemeinen Volkszählung vom 16. Juni 1933.

Hebesatz

Der Hebesatz ist ein Faktor, der mit dem Steuermessbetrag multipliziert wird, und dient als dritte Berechnungsgrundlage. Aus dem Ergebnis ergibt sich Deine Steuerschuld. Der Hebesatz ist deutschlandweit von Ort zu Ort unterschiedlich und wird regelmäßig in der jeweiligen kommunalen Haushaltssatzung für ein Haushaltsjahr festgelegt. Die durchschnittlichen Hebesätze in Deutschland bewegen sich

• für die Grundsteuer A zwischen 250 Prozent und 350 Prozent
• für die Grundsteuer B zwischen 250 Prozent und 400 Prozent

Den höchsten Hebesatz erheben momentan Städte und Gemeinden im Ruhrgebiet mit 500 Prozent aufwärts. Hier hast Du den Grund, warum die Grundsteuer in NRW allgemein höher ist als bspw. die Grundsteuer in Bayern.

Formel zur Berechnung der Grundsteuer

Die Höhe Deiner Grundstückssteuer kannst Du wie folgt ermitteln:

• Einheitswert (EW) x Grundsteuermesszahl (GMZ) = Grundsteuermessbetrag (GMB)
• Grundsteuermessbetrag x Hebesatz (HS) = jährliche Steuerlast

Folgendes Beispiel für ein Einfamilienhaus im Westen Deutschlands soll Dir die Berechnung noch einmal anhand von Zahlen verdeutlichen. Zugrunde liegt ein Hebesatz von 300 Prozent:

• 35.000 Euro (EW) x 2,6 Promille (GMZ) = 91 Euro (GMB)
• 91 Euro (GMB) x 300 Prozent (HS) = 273 Euro

Der Betrag von 273 Euro entspricht der Summe, die Du an Steuer zahlen müsstest.

Grundsteuer nach Erwerb einer Immobilie

Der Verkauf eines Grundstücks hat üblicherweise keine Auswirkungen auf die Steuer. Die Höhe der Grundstückssteuer hängt allein von der Bewertung des Grundstücks ab. Selbst die Steuernummer bleibt die gleiche. Als so genannte „Objektsteuer“ ist diese Steuer nämlich ausschließlich an das Objekt gebunden und demzufolge völlig personenunabhängig.

Zahlen muss die Steuer derjenige, der zum Zeitpunkt des 1. Januars Eigentümer eines Grundstücks ist. Erwirbst Du es zu einem späteren Zeitpunkt, bist Du demnach zumindest im ersten Jahr fein raus. Um die Steuerlast gerechter zu verteilen, kannst Du im Kaufvertrag allerdings privatrechtliche Regelungen treffen, die eine anteilige Zahlung beider Parteien vorsehen.

Veränderungen am Grundstück

Mit einer Änderung Deiner Steuerhöhe musst Du rechnen, wenn Du als Eigentümer Anbauten an einem Gebäude vornimmst, ein Gebäude abreißt oder Dein Grundstück aufteilst. Denn mit jeder Änderung veränderst Du auch den Wert Deines Grundstücks, weshalb das Finanzamt in diesem Fall einen neuen Einheitswert und möglicherweise auch eine neue Messzahl festlegen muss.

Wie kann ich die Grundsteuer in meiner Steuererklärung geltend machen?

Du kannst diese Steuer geltend machen, wenn Du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deiner Steuererklärung angibst. Hier kannst Du sie als Werbungskosten angeben, also als Kosten, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung Deiner Einnahmen dienen. Genau das ist hier der Fall: Die Entrichtung der Steuer auf Grund und Boden gehört zu den zentralen Aspekten des Grundstückeigentums, Grundstückseigentum wiederum ist die Grundvoraussetzung, dass Du überhaupt vermieten kannst und daraus Einnahmen erzielst.

Diese Steuer kannst Du in der Anlage V zu Deiner Steuererklärung angeben. Um in den Genuss aller Steuervorteile zu kommen und so wenig wie möglich an den Fiskus zahlen zu müssen, empfehlen wir Dir eine Online-Steuersoftware. Mit Hilfe dieses Programms kannst Du sicher sein, dass Du keine wesentlichen Punkte Deiner Steuererklärung übersiehst. Hinzu kommt, dass die Nutzung einer Online-Steuersoftware für Dich sehr viel kostengünstiger ist als der Gang zum Steuerberater.

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Wie kann ich mich von der Steuer auf Grund und Boden befreien lassen?

In Ausnahmefällen hast Du die Möglichkeit, Dich als Eigentümer eines Grundstücks ganz oder teilweise von der Steuerpflicht befreien zu lassen.

Vollständiger Erlass

Mit einem kompletten Erlass der Steuer kannst Du rechnen, wenn Du Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes bist. Da solche Objekte im Regelfall besonders hohe Umbau- und Erhaltungskosten nach sich ziehen, sollst Du als Eigentümer von staatlicher Seite finanziell entlastet werden.

Teilweiser Erlass

Wenn Du hohe Mietausfälle hast, kannst Du als Eigentümer zumindest auf einen Teilerlass hoffen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass Du nicht selbst für den Ausfall Deiner Miete verantwortlich bist. Mögliche Fälle sind

• Brand- oder Wasserschaden
• allgemeiner Mietpreisverfall in der Gemeinde
• gesunkene Mietraum-Nachfrage aufgrund struktureller Probleme der Region

Keinen Anspruch auf Teilerlass hast Du bei Mietausfällen

• wenn Du als Vermieter keine marktgerechten Mieten verlangst
• wenn Du Dich nicht aktiv bemühst, Mieter zu finden (z.B. durch die Schaltung von Anzeigen in der Zeitung oder im Internet, Beauftragung eines Immobilienmaklers etc.)

Fallen Deine Mieterträge um 50 Prozent, kannst Du Deine Steuer nach geltender Rechtsprechung um ein Viertel senken. Erleidest Du als Vermieter einen Totalausfall bei Deinen Mieteinnahmen, musst Du nur noch die Hälfte zahlen.

Welche Reformen sind bei der Grundsteuer geplant?

Ausgangslage

Ab dem 1. Januar 2022 sollen alle Grundstücke neu bewertet werden und die neue Grundsteuer wäre dann erstmalig am 1. Januar 2025 fällig. Notwendig wurde die Grundsteuerreform, weil das Bundesverfassungsgericht im April 2018 mehreren Verfassungsbeschwerden stattgegeben hatte. Diese hatten sich gegen die Ungleichbehandlung gewandt, die sich aufgrund der Anwendung der veralteten und völlig überholten Einheitswerte von 1964 auf westdeutsche Immobilien ergeben hatten. Über die Einheitswerte in den neuen Bundesländern wurde in dieser Verhandlung nicht entschieden. Aufgrund des noch früheren Hauptfeststellungszeitpunkts dürften sie allerdings ebenfalls vom Urteil des Bundesverfassungsgerichts erfasst sein.

Bisherige Vorschläge

Das Bundesfinanzministerium hat bisher zwei Vorschläge für eine grundlegende Grundsteuerreform vorgelegt

• Wertunabhängiges Modell: Dabei soll sich die Steuer einzig und allein an der Größe bzw. der Fläche Deines Grundstücks und des Gebäudes orientieren. Vorteil dieser Variante ist, dass die Berechnung der Steuer dadurch erheblich vereinfacht wird. Nachteil: Durch die einheitliche Bemessungsgrundlage müsstest Du als Grundstückseigentümer auf dem Land genauso viel Steuern zahlen wie ein Eigentümer in der Stadt.
• Wertabhängiges Modell: Bei diesem Modell orientiert sich die Steuer am tatsächlichen Wert Deiner Immobilie und des Grundstücks. Kriterien hierfür sind: Alter der Immobilie, Größe des Grundstücks, Höhe der Bodenrichtwerte der Umgegend, Wohnfläche und Höhe einer möglichen Kaltmiete. Aus sozialer Sicht hat diese Variante den Vorteil, dass Du für eine wertvolle Immobilie auch tatsächlich mehr Steuern bezahlen müsstest, als für eine weniger wertvolle. Der Nachteil besteht darin, dass eine höhere Steuerbelastung vor allem in Ballungsgebieten einen Anstieg der Mieten nach sich ziehen könnte, wenn Vermieter versuchen, die Zusatzkosten durch höhere Einnahmen zu kompensieren.