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Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug

In so gut wie jedem Mietvertrag gibt es eine Klausel zu von Pflichten des Mieters. Dort wird in der Regel auch festgehalten, in welchem Umfang der Mieter sogenannte Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Generell ist es erlaubt, dass der Vermieter diese Reparaturen auf den Mieter übertragen kann. Allerdings gibt es auch gesetzliche Grenzen. Was überhaupt zu diesen Reparaturen zählt, was Du wirklich machen musst, und welche Klauseln zu den Schönheitsreparaturen im Mietrecht nicht haltbar sind, erfährst Du in diesem Artikel.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind oberflächliche, meist malermäßige Renovierungsarbeiten. Durch diese sollen Gebrauchsspuren, die während dem Bewohnen von Wohnungen entstehen, beseitigt werden.

Gesetzlich ist es eigentlich festgelegt, dass der Vermieter seine Mietwohnung in einem gepflegten Zustand erhalten muss, und gegebenenfalls Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen, beziehungsweise diese bezahlen muss.

Durch eine Klausel in den Mietverträgen zu den Schönheitsreparaturen wollen viele Vermieter dies umgehen. Als Schönheitsreparaturen gelten dann oft Renovierungsmaßnahmen, die in Deinem Mietvertrag festgehalten wurden, und die Du als Mieter der Wohnung entweder nach Deinem Auszug durchführen musst, oder allgemein in bestimmten Zeitabständen ausführen sollst.

Es kommt immer wieder zu gerichtlichen Streitfällen, was den Umfang der Schönheitsreparaturen vom Mieter angeht. Wenn Du wissen möchtest, ob die Klauseln zu den Reparaturen in Deinem Mietvertrag rechtskräftig sind, kannst Du das durch das Unternehmen lawio.de unverbindlich, kostenlos und online prüfen lassen.

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Was zählt alles zu den Schönheitsreparaturen?

Es gibt keine offiziell festgelegte Definition in dem Bürgerlichen Gesetzbuch dafür, was konkret zu diesen Reparaturen zählt. Die Schönheitsreparaturen im BGB finden keine Beachtung, es gibt keine entsprechenden Gesetze.

Stattdessen wird sich bei Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Schönheitsreparaturen vom Mieter oft auf den Paragrafen 28 der Verordnung über die wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz bezogen. In dieser Verordnung steht, dass Schönheitsreparaturen die vom Mieter getragen werden müssen, jedes Jahr maximal 8,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden dürfen.

Beispiel:

Falls Du also in einer Wohnung zur Miete wohnst, die 45 Quadratmeter groß ist, dann darf Dein Vermieter nicht verlangen, dass Du mehr als 382,50 Euro im Jahr für Schönheitsreparaturen ausgibst.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen laut dem Paragrafen nur diese Maßnahmen:

  • Tapezieren.
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken.
  • Das Streichen von Fußböden.
  • Das Streichen der Heizkörper und der Heizungsrohre.
  • Streichen von den Innentüren.
  • Das Streichen der Fenster und Außentüren von innen.

Auch kleinere Maßnahmen die nötig sind, um die oben genannten Reparaturen vorzunehmen, also zum Beispiel Bohrlöcher verschließen um dann Streichen zu können, musst Du ausüben. Alles was darüber hinausgeht musst Du nicht renovieren! Keine Schönheitsreparaturen sind auch:

  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden.
  • Erneuerung der Teppichböden.
  • Grundreinigen von Teppichböden.
  • Das Streichen von Fußleisten und Sockelleisten.
  • Das Beseitigen von Rissen in der Decke.
  • Das Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wandschränken.
  • Das Streichen von den Fenstern von außen, von Balkonen, sowie von Terrassen.
  • Die Instandsetzung von der Fensterverkittung.
  • Die Renovierung bei Auszug von mitvermieteten Kellerräumen.
  • Das Streichen von dem Hausflur und anderer Gemeinschaftsräume.
  • Beseitigung von Schäden, die Du nicht verursacht hast.
  • Malerarbeiten, die nach Modernisierungsarbeiten oder nach Instandsetzungsmaßnahmen notwendig geworden sind.

Allgemein lässt sich also sagen, dass alle aufwändigeren Renovierungsarbeiten und auch aufwendigere Reparaturen nicht zu den Schönheitsreparaturen gezählt werden. Wenn Du allerdings einen Schaden in Deiner Mietwohnung selber verursacht hast, zum Beispiel wenn Du das Waschbecken abgebrochen hast, dann musst Du diesen Schaden beheben.

Nicht verwechseln solltest Du die Renovierung bei Auszug mit den sogenannten Kleinreparaturkosten. Diese sind in der Regel in einer extra Klausel im Mietvertrag festgehalten. Auch hier gibt es genaue Vorschriften, was dazu gehört, und was Sache des Vermieters ist.

Wie muss die Qualität von der Renovierung bei Auszug sein?

Du hast bei der Ausführung der Renovierungsarbeiten die Wahl: Entweder Du renovierst selber, oder Du engagierst eine Handwerksfirma. In beiden Fällen müssen die Reparaturen in durchschnittlicher Qualität, also in sogenannter „mittlerer Art und Güte“ ausgeführt werden.

Eine Ausführung von mittlerer Qualität bedeutet einerseits, dass eine Fläche gleichmäßig gestrichen wurde, und andererseits die richtige Wahl von den Farben, Tapeten, sowie Lacke getroffen wurde.

Bei dem gleichmäßigen Streichen musst Du darauf achten, diese Punkte zu vermeiden:

  • Keine Flecken.
  • Keine Streifen.
  • Keine Schmutzpartikel.
  • Keine Farbverläufe.
  • Keine zurückgebliebenen Pinselhaare.

Folgende Flächen darfst Du nicht streichen:

  • Steckdosen.
  • Lichtschalter.
  • Türbeschläge.

Außerdem musst Du nach dem Streichen alle Farbtropfen auf dem Fußboden wegwischen. Am besten Du klebst vor dem Streichen alle Flächen ab, die keine Farbe abbekommen sollen.

Die Tapeten müssen nach den durchgeführten Renovierungsarbeiten folgendermaßen aussehen:

  • Blasenfrei.
  • Faltenfrei.
  • Sie dürfen sich nicht ablösen.
  • Vor dem Neutapezieren musst Du alte Tapeten entfernen.
  • Die Tapetenbahnen dürfen nicht übereinander überlappen.

Du musst aber nicht immer komplett neu tapezieren! Bei Raufasertapeten und bei Vliestapeten kannst Du diese meistens auch einfach noch einmal überstreichen. Die Struktur der Tapete muss danach allerdings noch zu erkennen sein, ebenso dürfen keine Risse vorhanden sein. Ansonsten musst Du komplett neu tapezieren.

Farben bei Wänden und Decken

Hier solltest Du gut deckende Farben nutzen. Diese sind meist etwas teurer, dafür reicht es aber in der Regel aus, wenn Du einen Anstrich ausführst. Bei schlecht deckenden Farben musst Du meist zweimal, oder sogar dreimal über eine Stelle streichen.

Kleine Risse, Löcher durch Dübel und Untergrundschäden

Diese verschließt Du entweder mit Gips oder aber mit Spachtelmasse. Du solltest über die kleinen Risse nicht einfach drüber streichen!

Farbe für die Küche

Wenn Du die Küche streichen willst, ist es gut, wenn Du dafür eine Farbe mit Nassabriebbeständigkeit verwendest. Die zu streichenden Flächen kannst Du außerdem vorher mit einem fettlösenden Mittel behandeln. So stellst Du sicher, dass nach dem Streichen keine Fettflecken übrig bleiben.

Farbe für Fenster und Türen

Hier sind Acryllacke am besten geeignet. Diese vergilben nicht so schnell wie andere Lacke. Damit die Farbe nicht wieder abblättert, bis der Vermieter den Kontrollgang nach Deiner Endrenovierung macht, musst Du vor dem Streichen die noch vorhandene Farbe vorsichtig abschleifen. Du ersparst Dir außerdem viel Putzarbeit, wenn Du die Scheiben vor dem Streichen der Fenster vollständig abklebst.

Streichen von Rohren und Heizkörpern

Bevor Du hier anfängst zu streichen, musst Du den Schmutz abputzen, und am besten auch den Rost entfernen. Es gibt außerdem spezielle Farbe für Heizungen, diese sind besonders hitzebeständig.

Welche Fristen gibt es für die Ausführung von Schönheitsreparaturen?

Viele Vermieter verlangen nicht nur, dass Du die Renovierung bei Deinem Auszug aus der Wohnung durchführst, sondern wollen eine regelmäßige Durchführung von diesen.

Laut dem Bundesgerichtshof ist es zulässig, dass Dein Vermieter die Ausführung von Spachtelarbeiten, sowie von Malerarbeiten von Dir in diesen Abständen verlangen kann:

Für diese Sanitäranlagen oder Räume Bei Mietverträgen, die vor dem Jahr 2008 abgeschlossen wurden Bei Mietverträgen, die nach dem Jahr 2008 abgeschlossen wurden
Küche, Bad, Dusche Alle drei Jahre Alle fünf Jahre
Wohnraum, Schlafzimmer, Flur, Diele und Toilette Alle fünf Jahre Alle acht Jahre
Übrige Nebenräume Alle sieben Jahre Alle zehn Jahre

Auch wenn in Deinem Mietvertrag bei den Schönheitsreparaturen nicht genau steht, wie oft Du die Sanitäranlagen und die Räume streichen musst, gelten im Normalfall die von dem Bundesgerichtshof als angemessen betrachteten Fristen aus der Tabelle.

Sollten in Deinem Mietvertrag kürzere Fristen festgelegt sein, so sind diese ungültig! Sie gelten vor Gesetz als eine unangemessene Benachteiligung von dem Mieter. Falls in Deinem Mietvertrag solch unwirksame Fristen stehen, dann sind komplett alle Regelungen zu den Schönheitsreparaturen nicht mehr gültig! Du musst dann also gar nichts mehr renovieren bei Deinem Auszug.

Was ist die Abgeltungsklausel?

Wenn Du vor dem Ablauf der oben genannten Fristen bereits wieder Deine Wohnung kündigst und umziehst, konnte Dein Vermieter bisher anteilige Kosten für die Renovierung bei dem Auszug von Dir verlangen.

Diese Anteiligen Kosten sind durch die sogenannte Abgeltungsklausel festgelegt. Die Abgeltungsklausel wird auch Quotenklausel oder Kostenbeteiligungsklausel genannt. All diese Punkte mussten zutreffen, damit Dein Vermieter die anteiligen Kosten von Dir verlangen kann:

  • Die Grundverpflichtung für die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist wirksam.
  • Die anteiligen Kosten beziehen sich nur auf die Zeit, in der Du Mieter der Wohnung warst.
  • Die Kosten für die Abgeltung sind nachvollziehbar.
  • Die anteiligen Kosten sind angemessen.
  • Ein Kostenvoranschlag von Deinem Vermieter für die anteiligen Kosten ist nicht verbindlich.
  • Auf der Abgeltungsforderung an Dich steht, dass Du statt der finanziellen Abgeltung auch selber die Renovierungsarbeiten an der Wohnung ausführen kannst.
  • Es ist keine hundertprozentige Abgeltungsquote festgelegt.

Sehr häufig treffen nicht alle diese Voraussetzungen zu, sodass die Abgeltungsklausel meistens nicht rechtmäßig ist. Unabhängig von diesen Punkten hat der Bundesgerichtshof bereits in dem Jahr 2006 entschieden, dass starre Klauseln für die Abgeltung grundsätzlich unwirksam sind. Falls in Deinem Mietvertrag also zum Beispiel steht, dass Du nach zwölf Monaten 20 Prozent der Schönheitsreparaturen bei Deinem Auszug übernehmen musst, ist dies nicht wirksam. Stattdessen muss der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung nach diesen zwölf Monaten betrachtet werden.

Ein neueres Urteil von dem Bundesgerichtshof aus dem Jahr 2015 kam sogar zu dem Schluss, dass die Abgeltungsforderung grundsätzlich nicht rechtskräftig ist. Selbst dann, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Deinem Auszug berücksichtigt wird.

Also gilt heute immer: Abgeltungsklauseln sind nicht gültig! Sollte eine solche in Deinem Mietvertrag vorkommen, bewirkt diese aber nicht, dass auch alle anderen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug automatisch ungültig sind.

Was kann ich machen, wenn ich zu viele Schönheitsreparaturen beim Auszug durchgeführt habe?

Wenn Du erst im Nachhinein erfahren hast, dass Klauseln in Deinem Mietvertrag eigentlich unwirksam sind, dann steht es Dir zu, das bereits gezahlte Geld für Deine ausgeführten Schönheitsreparaturen von Deinem Vermieter zurückzuerhalten!

Du kannst dann also die Rechnungen für zum Beispiel die Wandfarbe, oder für eine beauftrage Handwerksfirma von Deinem Vermieter zurückfordern.

Falls Du die Renovierungsarbeiten selber ausgeführt hast, kannst Du auch einen finanziellen Ausgleich für Deine dafür genutzte Zeit verlangen. Auch wenn Freunde Dir dabei geholfen haben, kannst Du Geld als Entschädigung für ihre aufgebrachte Zeit von Deinem Vermieter verlangen.

Allerdings musst Du die schriftliche Zurückforderung spätestens sechs Monate nach der Rückgabe Deiner Wohnung zu Deinem Vermieter schicken. Wenn Du Hilfe bei der Rückforderung von Deinem Geld benötigst, empfehlen wir Dir den Anbieter lawio.de damit zu beauftragen. So kannst Du Dich entspannt zurücklehnen, während das Unternehmen Dein Geld wieder von Deinem Vermieter zurückholt!

Was muss ich beim Auszug renovieren, wenn mir die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übergeben wurde?

Wenn Du neu in eine Wohnung einziehst, und diese Dir nicht renoviert übergeben wurde, dann brauchst Du für diese Wohnung auch bei Deinem Auszug keine Schönheitsreparaturen vornehmen!

Dein Vermieter ist nämlich dazu verpflichtet, Dir einen Ausgleich für die erfolgten Renovierungsarbeiten zu gewähren. Dieser Ausgleich ist in diesen Fällen gegeben:

  • Wenn Du in eine frisch renovierten Wohnung eingezogen bist.
  • Wenn Du eine Ausgleichszahlung für eine beim Einzug nicht renovierte Wohnung erhalten hast.

Laut einem Urteil von dem Bundesgerichtshof musst Du, wenn Du in eine nicht renovierte Wohnung einziehst, sogar dann keine Renovierung vornehmen, wenn Schönheitsreparaturen in Deinem Mietvertrag vereinbart wurden.

Damit Du Dich in einem Streitfall auf dieses Urteil berufen kannst, musst Du bei Deinem Einzug genau darauf achten, dass in dem Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung festgehalten wird! Du musst beweisen können, dass die Wohnung bei Deinem Einzug nicht renoviert war. Das Übergabeprotokoll sollte wirklich alle Schönheitsfehler und sonstige Mängel der Wohnung beinhalten, und muss sowohl von Dir, wie auch von dem Vermieter unterschrieben werden. Ansonsten ist es rechtlich oft so, dass du Deine Wohnung bei dem Auszug renovieren musst. Schließlich hast Du keinen Beweis dafür, dass Du in eine nicht renovierte Wohnung gezogen bist.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen in meinem Mietvertrag sind nicht gültig?

Dein Vermieter darf von Dir nur solche Schönheitsreparaturen verlangen, die durch die Abnutzung der Wohnung entstanden sind, während Du diese gemietet hast.

Das bedeutet:

  • Dein Vermieter darf von Dir nicht verlangen, dass Du bereits bei Deinem Einzug in die Wohnung Renovierungsarbeiten ausführen musst!
  • Alle Schönheitsreparaturen müssen immer auch verhältnismäßig sein.

Das Landgericht Berlin hat beispielsweise in einem Rechtsstreit festgestellt, dass Klauseln in dem Mietvertrag ungültig sind, die den Mieter dazu verpflichten sollen, alle Kosten für Renovierungen selber zu übernehmen.

Farbtonvorschrift unzulässig

Dein Vermieter darf Dir nicht vorschreiben, in welchen Farbtönen Du die Wohnung renovieren musst. Dies gilt für die gesamte Zeit, in der Du die Wohnung bewohnst beziehungsweise gemietet hast. Lediglich bei der Rückgabe der Wohnung, bevor Du aus dieser wieder ausziehst, ist es erlaubt, dass Dein Vermieter Dir vorschreibt, helle Farbtöne bei dem Streichen zu verwenden.

Klausel zu Fachbetrieben

Außerdem ist die Klausel ungültig, dass Du einen Fachbetrieb für die Ausführung der Schönheitsreparaturen beauftragen musst! Die Renovierungsarbeiten müssen in durchschnittlicher Qualität ausgeführt werden. Diese Qualität kannst Du in der Regel auch dadurch erreichen, wenn Du die Reparaturen selber ausführst.

Kostenvoranschlag für die Berechnung durch eine Handwerksfirma

Wenn in Deinem Mietvertrag eine Abgeltungsklausel enthalten ist, die sich nicht an den unzulässigen Prozenten orientiert, aber einen Anteil auf Grund von einem Kostenvoranschlag von einer Fachfirma enthält, ist dies ebenfalls nicht gültig. Es muss die Möglichkeit bestehen, mehrere Kostenvoranschläge einzuholen.

Starre Fristen

Wenn in Deinem Mietvertrag zwar die Fristen für regelmäßige Schönheitsreparaturen aus der oben stehenden Tabelle genannt sind, aber diese starr formuliert sind, dann sind ebenfalls alle Klauseln ungültig! Einen Hinweis auf starre Fristen lassen unter anderem diese Formulierungen vermuten:

  • Spätestens alle fünf Jahre.
  • Mindestens alle fünf Jahre.
  • Innerhalb der fünf Jahre.
  • In den üblichen Fristen.

Stattdessen müssen für die Wirksamkeit der Klausel die Fristen weich formuliert werden. Zum Beispiel: In der Regel alle fünf Jahre, oder im Allgemeinen alle fünf Jahre. Der Grund dafür ist, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich nur dann erfolgen sollen, wenn sie auch wirklich notwendig sind. Also wenn die Zimmer unansehnlich aussehen.

Wohnung renovieren bei dem Auszug

Eine Klausel die Dir vorschreibt, dass Du die Wohnung komplett renovieren musst, also alles Streichen musst, ist immer unwirksam. Diese sogenannte Endrenovierungsklausel ist nicht zumutbar für den Mieter. Denn der tatsächliche Zustand der Wohnung muss immer berücksichtigt werden. Eine pauschale Pflicht zu einer Renovierung bei dem Auszug ist nie gültig.

Was muss ich renovieren bei dem Auszug?

Bevor Du Schönheitsreparaturen beim Auszug vornimmst, solltest Du rechtzeitig in Deinen Mietvertrag gucken und nachlesen, was für Renovierungsarbeiten Du vornehmen musst. Die wichtigste Frage ist jetzt, ob der Abschnitt zu Schönheitsreparaturen in Deinem Mietvertrag eine ungültige Klausel enthält. Du kannst Dich bei der Überprüfung an den oben genannten unzulässigen Klauseln orientieren.

Wenn Du feststellst, dass eine Klausel unwirksam ist, dann solltest Du Deinem Vermieter zusammen mit Deiner Wohnungskündigung gleich schriftlich mitteilen, dass Du die Renovierung bei Auszug nicht ausführen wirst. Am besten, Du beschreibst kurz, warum Du das nicht tun wirst, also welche Klausel unwirksam ist.

Solltest Du Dir unsicher sein, ob die Klauseln alle gültig sind, dann kannst Du Deinen Mietvertrag auch von dem Anbieter lawio.de prüfen lassen! Das Unternehmen wurde mehrfach von der Stiftung Warentest empfohlen und prüft genau und ohne Risiko Deinen Mietvertrag.

Was mache ich, wenn mein Mietvertrag ungültige Klauseln beinhaltet?

Wenn Du also jetzt ganz sicher bist, das eine Klausel zu den Schönheitsreparaturen in Deinem Mietvertrag ungültig ist, Dein Vermieter aber trotzdem von Dir verlangt das Du Schönheitsreparaturen bei Deinem Auszug durchführst, solltest Du Dir einen rechtlichen Beistand suchen. Das Mietrecht für die Schönheitsreparaturen bei dem Auszug sieht so aus, das Du gar keine Renovierung bei dem Auszug vornehmen musst, wenn eine ungültige Klausel vorhanden ist: Die Renovierungspflicht bei Deinem Auszug besteht dann nicht.

Um mit dem Konflikt mit Deinem Vermieter nicht alleine zu sein, kannst Du Dich zum Beispiel an einen Mieterverein wenden. Damit diese Dir helfen, musst Du allerdings Mitglied sein. Eine andere Option ist es, dass Du Dir einen Anwalt holst, oder aber das Unternehmen lawio.de mit der Sache beauftragst. Der Vorteil von lawio.de ist, das Du das Unternehmen nur dann bezahlen musst, wenn die Klage oder die Forderung gegen Deinen Vermieter erfolgreich ist! Einen Anwalt musst Du hingegen nach Stundensätzen und fest geregelten Honoraren zahlen. Zu den gesetzlichen Anwaltskosten kommen im Fall von einem gerichtlichen Verfahren auch noch die und Verfahrenskosten auf Dich zu: Unabhängig von dem Ausgang der Klage.

Lawio.de benötigt lediglich Deinen Mietvertrag, und kümmert sich dann um alle weiteren Schritte die notwendig sind, um die nicht berechtigten Forderungen von Deinem Vermieter abzuwenden. In der Regel musst Du auch bei einem erfolgreichen Ausgang des Rechtsstreites an das Unternehmen lawio.de weniger zahlen, als wenn Du Dir einen Anwalt genommen hättest.

Warum verrechnet mein Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen mit meiner Kaution?

Wenn Du die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hast, obwohl alle Klauseln dazu gültig waren, dann darf Dein Vermieter einen Teil Deiner Kaution einbehalten. Er zieht dann die Kosten, die er für die Renovierung bei Deinem Auszug benötigt hat von Deiner Mietkaution ab. Dein Vermieter darf das aber nur so handhaben, wenn er Dich vorher darüber informiert hat, dass Du beispielsweise noch das Badezimmer streichen musst.

Sollte Dein Vermieter Dir einfach etwas von der Kaution abziehen, obwohl die Klauseln zu der Renovierung bei Auszug ungültig sind, dann verhält er sich rechtswidrig. Auch in diesem Fall kannst Du Dich an das Unternehmen lawio.de wenden. Dort wird Dir geholfen, Deine Komplette Kaution wiederzubekommen.