Mietminderung bei Schimmel: So viel steht Dir zu

Wie kann ich eine Mietminderung bei Schimmel schnell durchsetzen?

Am schnellsten und einfachsten kannst Du eine Mietkürzung bei Schimmel durchsetzen, indem Du Dir fachmännische Hilfe suchst. Voraussetzung ist nur, dass Du die Mängel bei Deinem Vermieter zur Anzeige gebracht hast, dieser die Mängel und Schäden aber nicht zeitnah behebt. Wenn dem so ist, such Dir Experten, die Dich unterstützen.

TÜV-geprüft, schnell und zuverlässig ist hier der Service von lawio.de. Mit diesem Service kannst Du nicht nur Deinen Anspruch auf Mietminderung wegen Schimmel prüfen lassen, sondern auch den Schreibverkehr mit dem Vermieter zur Klärung der Angelegenheit. Dabei bist Du immer auf der sicheren Seite, denn ein Honorar wird erst fällig, wenn Dein Fall erfolgreich ist. Probier es doch einfach einmal aus.

Wann ist eine Mietminderung bei Schimmel möglich?

Wann eine Mietminderung bei Schimmel möglich ist, hängt von diversen Faktoren ab. Schimmelbefall ist ein ernstzunehmendes Thema. Nicht nur aus ästhetischen Gründen. Denn Schimmel ist auch ein gesundheitliches Problem und kann Allergien und im schlimmsten Fall sogar Vergiftungen hervorrufen. Es ist also ratsam so schnell es geht etwas dagegen zu tun.

Das beste Mittel, um den Vermieter dazu zu bewegen sich um den Schimmelbefall fachmännisch zu kümmern ist die Mietminderung. Für eine Mietminderung wegen Schimmel sind allerdings Vorraussetzungen zu erfüllen, damit diese rechtens ist. Diese sind:

Kein Eigenverschulden

Die wohl wichtigste Voraussetzung, um bei Schimmelbefall eine Mietminderung anstreben zu können, ist dass einen als Mieter keine Selbstschuld am entstandenen Schimmel trifft. Das bedeutet, dass Du konstant genügend lüften und auch genügend heizen musst, sonst trifft Dich mindestens eine Mitschuld. Kann der Vermieter durch ein fachmännisches Gutachten nachweisen, dass Du Belüftungs- und Heizfehler begangen hast, dann trifft das den Tatbestand der groben Fahrlässigkeit und die Verantwortlichkeit geht entweder in Teilen oder ganz auf Dich über. Hierzu gehören auch Hobbies oder Aktivitäten, die Schimmelbefall beeinflussen können wie zum Beispiel Fisch-Aquarien oder Terrarien, die zu vermehrter Feuchtigkeitsbildung beitragen können.

Wenn Du also keine Eigenschuld am Schimmel trägst, dann kommen folgende Gründe in Frage, um eine Mietminderung bei Schimmel rechtens zu machen:

Baumängel

Verursachen Baumängel wie zum Beispiel mangelhafte Wärmedämmung oder Wärmebrücken in Zusammenhang mit hoher Luftfeuchtigkeit die Mängel, so ist eine Mietminderung wegen Schimmel rechtens, um den Vermieter zu zwingen das Mietobjekt nachzubessern, so der Vermieter nicht gleich handelt.

Einschränkung des Nutzwertes der Wohnung

Wenn Deine Wohnung oder Teile Deiner Wohnung von Schimmel so sehr befallen sind, dass der Nutzwert der Wohnung sich damit verringert (Du zum Beispiel nicht mehr in Deinem Schlafzimmer schlafen kannst), dann ist eine Mietminderung wegen Schimmel zulässig.

Gesundheitsgefährdung

Sind Art oder Menge des Schimmels potentiell gesundheitsgefährdend oder bemerkst Du gesundheitliche Beeinträchtigungen wie zum Beispiel allergische Reaktionen, so ist eine Mietminderung wegen Schimmel zulässig. Dies ist vor allem der Fall bei einer Mietminderung bei Schimmel im Schlafzimmer oder der Küche.

Optik in Mitleidenschaft gezogen

Ist der Schimmelbefall so groß und stark, dass er die Optik Deiner Wohnung in Mitleidenschaft ziehst, so ist dies ebenfalls ein zulässiger Grund Deine Miete zu mindern.

Schimmelgeruch

Wenn zusammen mit dem Schimmel auch ein stark modriger Schimmelgeruch auftritt, dann ist dies ebenfalls ein zulässiger Grund zur Mietminderung wegen Schimmel.

Wie viel Mietminderung ist bei Schimmel möglich?

Wie viel Mietminderung bei Schimmel möglich ist, hängt stark davon ab, wie groß der Mangelanteil, also der befallene Anteil, im Verhältnis zur gesamten Wohnungsfläche ist. Es gibt keine allgemein verbindlichen Richtwerte, weshalb es besser ist, sich an realen Rechtsfällen zu orientieren, die oftmals als Hilfestellung zur Mietminderung in einer Schimmeltabelle aufgelistet werden. Die Spanne der möglichen Mietminderung wegen Schimmel in der Mietminderungstabelle für Schimmel liegt hier zwischen 10 Prozent und 100 Prozent der Bruttomiete. Zur Orientierung haben wir Dir hier einige gängige Urteile und deren Begründung zusammengefasst. An diesen kannst Du Dich bei Deiner eigenen Mietminderung bei Schimmel orientieren.

100 Prozent Mietminderung

Wenn aus objektiver Sicht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen vorliegt, dann kannst Du 100 Prozent Mietminderung bei Schimmel angehen, sagt das Urteil des AG Charlottenburg GE 2007, 1387. Diese Gefährdung reicht im Übrigen als potentielle Gefährdung im objektiven Sinne und muss nicht etwa erst gesundheitliche Probleme auslösen.

Auch wenn sich massive Schimmelbildung nur durch ständiges und übermäßiges Lüften vermeiden lässt, kann eine Mietminderung bei Schimmel von 100 Prozent angesetzt werden, so das Urteil des AG München, IMR 2010, 519.

80 Prozent Mietminderung

Das LG Berlin erlaubt in seinem Urteil GE 1991, 625 eine Mietminderung bei Schimmel von 80 Prozent, wenn Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer erheblich durchfeuchtet und von Schimmelpilz befallen sind.

75 Prozent Mietminderung

Ein Schimmelbefall aller Zimmer einer Neubauwohnung bei Erstbezug kann mit einer Mietminderung bei Schimmel von 75 Prozent geahndet werden, so das LG Köln im Urteil Az.: 9S 25/00

50 Prozent Mietminderung

50 Prozent Mietminderung wegen Schimmel wurden in diversen Fällen gewährleistet. Unter anderem bei Schimmelbefall im Wohnzimmer (LG Hamburg ZMR 2008, 456), bei einer Nutzungsbeeinträchtigung durch Feuchtigkeit in den Wänden (LG Berlin, GE 1991, 573), bei Feuchtigkeitsentwicklung durch nicht dichte Fenster in der gesamten Wohnung (AG Leverkusen WuM 1981, U9) oder Tropfwasser an der Decke und erhebliche Durchnässung des Teppichbodens aufgrund weiterer Feuchtigkeit (AG Leverkusen WuM 1980, 163)

40 Prozent Mietminderung

Eine Mietminderung bei Schimmel von 40 Prozent gestand das LG Saarbrücken in seinem Urteil WuM 1982, 187 bei einer Gesundheitsgefährdung durch Vorhandensein starker Feuchtigkeit in der Wohnung zu.

Wie gehe ich bei einer Mietminderung bei Schimmel vor?

Wie Du genau vorgehen musst um bei Schimmel in der Wohnung eine Mietminderung zu veranlassen, erklären wir Dir hier Schritt für Schritt:

Schritt 1: Anzeige & vorbehaltliche Mietzahlung

Bevor Du zum Mittel Mietminderung wegen Schimmels greifen kannst, bist Du gesetzlich verpflichtet den Schaden, in diesem Fall den Schimmelbefall, bei Deinem Vermieter anzuzeigen. Dazu hältst Du am besten mit Fotos alle Schimmelstellen fest und lässt diese Fotos zusammen mit einer schriftlichen Erklärung wo die Stellen genau sind, zukommen. Eine Mängelanzeige könnte zum Beispiel als Musterbrief folgendermaßen formuliert werden:

Absender:
(Vorname, Name Mieter)
(Straße, Hausnummer)
(Postleitzahl, Stadt)

An
(Vorname, Name Vermieter)
(Straße, Hausnummer)
(Postleitzahl, Stadt)

Mietobjekt: (Adresse und Lage der betroffenen Wohnung)
Mieternummer: (Deine Mieternummer)
Betreff: Mängelanzeige gemäß § 536c BGB - Bitte um Reparatur/Ausbesserung

Sehr geehrte/r Herr/Frau (Name des Vermieters),

hiermit zeige ich Ihnen in dem obigen Mietobjekt den folgenden Mangel an: Seit ungefähr 10 Tagen befindet sich im Schlafzimmer und im Wohnzimmer unterhalb der Fenster jeweils ein großer Bereich mit Schimmel. Trotz ausreichender Belüftung des Raumes und der Verwendung von Schimmelentferner ist der Schimmel nicht verschwunden. Dadurch besteht die Gefahr, dass giftige Schimmelsporen meine Gesundheit schädigen können. Gerade im Schlafzimmer ist Schimmelbildung besonders bedenklich, da ich dort schlafe und mich lange Zeit aufhalte und die Schimmelsporen so konstant einatme. Ich bitte Sie daher, bis zum (Datum, Fristsetzung von zwei Wochen) entsprechende Gegenmaßnahmen zu treffen, um den Schimmel vollständig zu beseitigen. Sollten Sie innerhalb der Frist nicht tätig werden, so würde ich die Miete um einen angemessenen Betrag mindern, bis das Problem behoben ist. Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieser E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen
(Vorname, Name)
(Ort, Datum)

Am besten lässt Du die Mängelanzeige per Fax oder Brief mit Einschreiben zukommen, damit Du im Falle einer Verhandlung vor Gericht auch Beweise hast.

In diesem Schreiben solltest Du Deinem Vermieter auch schreiben, dass Du ab sofort Deine Miete unter Vorbehalt zahlst. Die Miete unter Vorbehalt ist ein Hinweis darauf, dass der Vermieter sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums bei Dir zur Klärung der Sachlage melden muss. Sie ist noch keine Mietminderung wegen Schimmels an sich. Du musst Deine Zahlung unter Vorbehalt auch unbedingt dokumentieren. Ein Hinweis „Zahlung unter Vorbehalt“ auf der Überweisung reicht nicht.

Schritt 2: Vorbereitung der Mietminderung

Dein Vermieter hat nun auf Deine Mangelanzeige innerhalb eines angemessenen Zeitraums zu reagieren. Dieser Zeitraum ist abhängig von der Schwere des Schadens. Ein Erstkontakt sollte aber innerhalb einer Woche geschehen. Rührt sich Dein Vermieter nicht oder verspricht er nur den Schaden zu beseitigen, es passiert aber nichts, kannst Du zum Mittel der Mietminderung bei Schimmel greifen.

Dazu hast Du insgesamt sechs Monate nach der ersten Zahlung unter Vorbehalt Zeit. Spätestens dann musst Du die Miete mindern. Oder Du wählst ein weniger eskalatives Mittel und forderst abermals schriftlich dazu auf den Mangel sofort zu beseitigen.

Schritt 3: Mietminderung berechnen

Entscheidest Du Dich dafür die Miete zu mindern, stellt sich die Frage nach den Prozenten. Hier lohnt es sich entweder einen Experten zu Rate zu ziehen oder Du versuchst Deinen Schaden anhand bestehender Urteile einzuschätzen. Dabei solltest Du folgende Punkte beachten:

• Fläche: Wie viele Zimmer der Wohnung sind betroffen und wie ist die Ratio der betroffenen Fläche im Gegensatz zur nicht betroffenen?
• Beeinträchtigung: Wie stark beeinträchtigt der Schimmelbefall die Nutzung Deiner Wohnung?
• Mangelqualität: Wie stark ist der jeweilige Schimmelbefall?
• Dauer: Wie lange ist der Schimmelbefall schon da und an den Vermieter gemeldet?

Hast Du Deinen Schaden anhand von Urteilen eingeschätzt und bist auf eine Prozentzahl gekommen, so kannst Du jetzt noch überlegen leicht unter diese zu gehen, um sicher zu gehen, dass es im Härtefall, so die Sache vor Gericht geht, nicht dazu kommt, dass Deine Mietminderung bei Schimmel als zu hoch eingestuft wird und Du eine Rückzahlung an Deinen Vermieter tätigen musst.

Schritt 4: Miete mindern

Bevor es zur eigentlichen Minderung kommt, gibst Du Deinem Vermieter schriftlich Bescheid, dass Du die Miete jetzt mindern wirst. Nicht vergessen: unbedingt als Fax oder als Einschreiben mit Rückschein senden.

Ein Brief mit Ankündigung der Mietminderung könnte zum Beispiel so formuliert werden:

Absender:
(Vorname, Name Mieter)
(Straße, Hausnummer)
(Postleitzahl, Stadt)

An
(Vorname, Name Vermieter)
(Straße, Hausnummer)
(Postleitzahl, Stadt)

Per Einschreiben mit Rückschein

Mietobjekt: (Adresse und Lage der betroffenen Wohnung)
Mieternummer: (Deine Mieternummer)
Betreff: Mängelanzeige gemäß § 536c BGB und Mietminderung

Sehr geehrte/r Herr/Frau (Name des Vermieters),

leider haben Sie auf mein Schreiben vom (Datum) nicht reagiert (bzw. den Mietmangel nicht beheben können). Ich bitte Sie hiermit erneut, das bereits beschriebene Problem zu beheben. Hierzu setze ich Ihnen eine Frist bis zum (Datum, Fristsetzung von zwei Wochen).

Ich möchte Ihnen schon jetzt mitteilen, dass ich nach ergebnislosem Ablauf dieser Frist die Miete um (Prozentzahl) Prozent mindern werde. Meine jetzige Warmmiete inklusive Heizkostenvorschuss beträgt (Warmmiete) Euro. (Prozentzahl) Prozent dieses Betrages sind (Warmmiete minus Minderung) Euro. Um diesen Betrag mindere ich die Mietzahlung, sodass ich Ihnen dann lediglich (Warmmiete nach Minderung) Euro überweisen werde. Diese Mietminderung halte ich bis zur vollständigen Beseitigung des Schimmels bei.

Mit freundlichen Grüßen
(Vorname, Name)
(Ort, Datum)

Die Minderung wird immer anhand der Warmmiete berechnet. Das heißt, Du nimmst den Betrag, den Du monatlich an den Vermieter bezahlst, also die gesamte Miete inklusive Nebenkosten und Heizkostenvorschuss. Zahlst Du Deine Heizkosten jedoch direkt an ein Versorgungsunternehmen, beispielsweise weil Du eine Gasetagenheizung in der Wohnung hast, dann ist dieser Betrag nicht von der Minderung betroffen. In einem solchen Fall minderst Du nur die Bruttokaltmiete, also die Nettokaltmiete inklusive der Nebenkostenvorauszahlung.

Schritt 5: mögliche Szenarien nach der Minderung

Nachdem Du nun die Miete gemindert hast, können verschiedene Szenarien eintreten.

Der Vermieter kümmert sich

Wenn sich Dein Vermieter jetzt endlich bei Dir meldet und sich um das Problem kümmert, solltest Du um des Friedens Willen Deine Mietminderung erst einmal einstellen. Im besten Fall werden die Schäden schnell beseitigt und die ganze Angelegenheit ist bereinigt.

Der Vermieter meldet sich, wird aber nicht aktiv

Wenn sich der Vermieter bei Dir gemeldet hat, die Reparaturarbeiten bzw. Ausbesserungsarbeiten aber ungewöhnlich lange in die Länge gezogen werden, oder wenn innerhalb einer überschaubaren Zeitspanne keine Lösung gefunden werden kann, dann solltest Du trotz der Bemühungen des Vermieters die Miete mindern.

Denn Du zahlst den vollen Mietpreis nur für eine komplett funktionstüchtige Wohnung. Ist diese Funktionstüchtigkeit eingeschränkt, so bist Du nicht zur vollen Zahlung verpflichtet. Denn Du bekommst ja schließlich nur einen Teil der Wohnungsleistung. Erst wenn die Wohnung wieder vollständig in Ordnung ist, solltest Du die Mietminderung wegen Schimmel aufheben.

Der Vermieter kümmert sich, findet aber keine Lösung

Verspricht der Vermieter eine Lösung des Schimmelproblems, findet aber keine Lösung oder seine Bemühungen fruchten nicht und das Problem bleibt bestehen, dann solltest Du weiterhin Deine Mietminderung bei Schimmel aufrecht erhalten. Hierzu ist wieder eine schriftliche Inkenntnissetzung Deines Vermieters nötig. Hier ist ein Musterbrief, den Du benutzen kannst:

Absender:
(Vorname, Name Mieter)
(Straße, Hausnummer)
(Postleitzahl, Stadt)

An
(Vorname, Name Vermieter)
(Straße, Hausnummer)
(Postleitzahl, Stadt)

Per Einschreiben mit Rückschein

Mietobjekt: (Adresse und Lage der betroffenen Wohnung)
Mieternummer: (Deine Mieternummer)
Betreff: Mietminderung

Sehr geehrte/r Herr/Frau (Name des Vermieters),

danke, dass Sie bereits Maßnahmen ergriffen haben, um den Mangel in meiner Wohnung zu beseitigen. Leider blieben die Bemühungen bisher erfolglos. Da durch den Mangel die Wohnungsnutzung dauerhaft eingeschränkt ist, kündige ich Ihnen hiermit den Beibehalt meiner Minderung der Miete an. Diese Mietminderung halte ich bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels aufrecht. 

Die Minderung meiner Miete steht bei (Prozentzahl) Prozent. Meine jetzige Warmmiete inklusive Heizkostenvorschuss beträgt (Miete) Euro. (Prozentzahl) Prozent dieses Betrages sind (Anteil der Minderung) Euro. Um diesen Betrag mindere ich die Mietzahlung, sodass ich Ihnen im nächsten Monat lediglich (Miete nach Minderung) Euro überweisen werde.

Mit freundlichen Grüßen
(Vorname, Name)
(Ort, Datum)

Verschlimmert sich das Problem, entweder durch die verstrichene Zeit oder die erfolglosen Maßnahmen, kannst Du Deine Mietminderung bei Schimmel entsprechend anpassen. Auch das musst Du Deinem Vermieter ankündigen. Hier ist ein Musterbrief:

Absender:
(Vorname, Name Mieter)
(Straße, Hausnummer)
(Postleitzahl, Stadt)

An
(Vorname, Name Vermieter)
(Straße, Hausnummer)
(Postleitzahl, Stadt)

Per Einschreiben mit Rückschein

Mietobjekt: (Adresse und Lage der betroffenen Wohnung)
Mieternummer: (Deine Mieternummer)
Betreff: Mietminderung

Sehr geehrte/r Herr/Frau (Name des Vermieters),

danke, dass Sie bereits Maßnahmen ergriffen haben, um den Mangel in meiner Wohnung zu beseitigen. Leider blieben die Bemühungen bisher erfolglos. Durch die Dauer/ bisherigen erfolglosen Maßnahmen, haben sich die Mängel leider vermehrt. Folgende neue Mängel sind hinzugekommen (Mängel im Details auszählen, Fotos beilegen).

Da durch die Mängel die Wohnungsnutzung dauerhaft eingeschränkt ist, kündige ich Ihnen hiermit eine weitere Minderung der Miete an. Diese Mietminderung halte ich bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels aufrecht. 

Die Minderung meiner Miete für alle bestehenden Mängel steht bei (Prozentzahl) Prozent. Meine jetzige Warmmiete inklusive Heizkostenvorschuss beträgt (Miete) Euro. (Prozentzahl) Prozent dieses Betrages sind (Anteil der Minderung) Euro. Um diesen Betrag mindere ich die Mietzahlung, sodass ich Ihnen im nächsten Monat lediglich (Miete nach Minderung) Euro überweisen werde.

Mit freundlichen Grüßen
(Vorname, Name)

Schritt 6: weitere Schritte, wenn auch die Mietminderung nicht hilft

Spätestens, wenn eine längere Mietminderung wegen Schimmels im Raum steht, bewegen sich die allermeisten Vermieter und beheben den Schaden. Allerdings gibt es auch Vermieter, die sehr resistent sind. Was also tun, wenn sich trotz Mietminderung bei Schimmel nichts bewegt und Du nicht damit leben kannst, dass Du in einer schimmeligen Wohnung lebst?

Es bleiben Dir hier faktisch zwei Möglichkeiten: die Klage und die Kündigung.

Klagen bei Schimmel und Mietminderung

Wenn Du Deinen Vermieter verklagst, solltest Du Dir auf jeden Fall sicher sein, dass Deine Chancen gut stehen den Prozess zu gewinnen: Spätestens jetzt brauchst Du einen Anwalt, der Dir hilft und Dich vertritt. Du kannst Deinen Vermieter darauf verklagen, dass er die Schäden behebt. Gleichzeitig wird das Gericht auch feststellen, ob Deine Mietminderung berechtigt und in der Höhe angemessen ist. Gewinnst Du den Prozess, trägt Der Vermieter die Kosten und muss die Schäden beheben. Deine Mietminderung gilt dann bis die Mängel behoben wurden.

Solltest Du allerdings verlieren, musst Du auch die Anwaltskosten des Vermieters tragen und gegebenenfalls wird Deine Mietminderung für nichtig erklärt. Dann käme es zu dem Fall, dass Du die geminderte Miete zurückzahlen musst.

Dieser Fall kann auch eintreten, wenn das Gericht die Höhe Deiner Mietminderung als zu hoch einschätzt. Wenn Du zum Beispiel 50 Prozent gemindert hast aber das Gericht nur 30 Prozent für angemessen hält, musst Du die verbleibenden 20 Prozent wieder an Deinen Vermieter zurückzahlen.

(Fristlos) Kündigen

Ansonsten bleibt Dir nur der Rückzug durch eine Kündigung. Diese kann entweder fristgerecht stattfinden oder eventuell fristlos. Letztere Art benötigt allerdings bestimmte Voraussetzungen, damit sie auch gültig ist.

Als Mieter kannst Du nach vergeblicher Mietminderung bei Schimmel fristlos kündigen, wenn Du als Mieter nachweisen kannst, dass der in der Raumluft vorhandene Schimmel nachweislich zu Erkrankungen von Dir oder anderen Bewohnern geführt hat. Dann hast Du als Mieter nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg in einem Urteil vom 9.7.2007 (Aktenzeichen 203 C 607/06) ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Hierzu musst Du allerdings einen Experten beauftragen und auch ärztliche Atteste und Nachweise vorlegen können.

Schritt 7: Das Beenden der Mietminderung

Hat Deine Mietminderung bei Schimmel etwas gebracht und der Vermieter hat die Schäden beseitigt, dann musst Du die Mietminderung auch beenden. Am Tag der Beseitigung aller Schäden sollte sie sofort ausgesetzt werden. Das heißt, dass Du mit der nächsten Mietzahlung wieder die volle Miete überweist und gegebenenfalls noch zusätzlich die Anteile des Vormonats, wenn die Mietminderung nicht am letzten Tag des Monats beendet wurde. Hier musst Du als Mieter auch korrekt sein, sonst kann der Vermieter das Geld von Dir einfordern.

Was der Vermieter aber nicht darf, ist die Mietminderung im Nachhinein zurückfordern. Wenn Du eine berechtigte Mietminderung wegen Schimmel eingeleitet hast und diese im Vorhinein angezeigt hast, darf der Vermieter kein Geld im Nachhinein verlangen. Das gesparte Geld durch die Minderung bleibt Dein, denn in der Zeit der Minderung hattest Du auch nicht den vollen Umfang Deiner Wohnung zur Verfügung. Sollte der Vermieter mit der Höhe der Mietminderung nicht einverstanden sein, müsste er wiederum Klage gegen Dich einreichen.