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Mietminderung: Wann, wie viel & wofür?

Ob Ratten im Hof, Schimmel an der Decke oder ein spionierender Vermieter: Wenn die Wohnqualität leidet, hat der Mieter das Recht darauf, dass das Problem vom Vermieter behoben wird. Hierfür muss er den Mangel bloß dem Vermieter melden. Dieser ist dann verpflichtet, den Mangel möglichst umgehend zu beseitigen. Kommt der Vermieter dem nicht nach, hat der Mieter laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Anspruch auf eine Mietminderung. Eine solche Minderung der Miete ist zulässig, wenn an der Mietsache ein Mangel entstanden ist, der die Wohnqualität des Mieters einschränkt. Ab wann ein Mangel eine Mietminderung rechtfertigt, wie Du diese erwirken kannst und wonach sich die Höhe der Minderung richtet, erfährst Du hier:

Wie kann ich eine Mietminderung schnell durchsetzen?

Wenn Du in einer Wohnung wohnst, die nicht unerhebliche Mängel aufweist, so hast Du das Recht, Deine Miete zu mindern, wenn Dein Vermieter diese Mängel nicht zeitnah behebt. Voraussetzung hierbei ist, dass Du Deinen Mieter von dem Mangel unterrichtet hast.

Damit Du sichergehen kannst, dass der Mangel eine Mietminderung rechtfertigt und Du die richtigen Schritte einleitest, können Dir Webseiten wie lawio.de dabei helfen, die Mietminderung und damit Dein Mietrecht durchzusetzen. Neben einer ausführlichen Beratung bieten solche Webseiten auch den Service an, die Begründung der Mietminderung zu prüfen, ein Schreiben an den Vermieter zu versenden und die Anwalts- und Gerichtskosten in einem Klagefall zu übernehmen. Dabei bist Du immer auf der sicheren Seite, denn das Honorar musst Du nur im Falle eines Erfolgs zahlen.

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für Mieter in...

  • Berlin
  • Hamburg
  • Frankfurt am Main
  • München
  • Stuttgart

Leistung

  • prüft Mietminderung
  • versendet Schreiben an Vermieter
  • bei Klage: Übernahme Anwalts- u. Gerichtskosten
  • Honorar nur im Erfolgsfall

Welche Mängel berechtigen zur Mietminderung – und welche nicht?

Ob es tatsächlich rechtmäßig ist, dass Du Deine Miete minderst, ist vor allem davon abhängig, ob der ausschlaggebende Mangel erheblich oder unerheblich ist. Denn kleinere Mängel gelten oftmals als unerheblich und rechtfertigen damit keine Mietminderung. Doch auch andere Umstände können beeinflussen, ob Du rechtmäßig eine Mietminderung erwirken kannst. Wann eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wann nicht:

Mietminderung bei diesen Mängeln

Eine Mietminderung wird in der Regel dann als gerechtfertigt betrachtet, wenn Mängel entstehen, die die Wohnqualität des Mieters beeinträchtigen. Dabei reichen die Gründe für eine Minderung der Miete vom Lärm einer Baustelle über einen defekten Fahrstuhl bis hin zum Ausfall der Heizung über den Winter. Typische Gegebenheiten, die eine Mietminderung rechtfertigen:

  • Baulärm
  • Lärmbelästigung
  • Baugerüste direkt vor dem Fenster
  • Feuchtigkeit und Schimmelbefall
  • Geruchsbelästigung
  • Heizungsausfall im Winter
  • Andere Heizprobleme
  • Ausfall der Gasversorgung
  • Schlechter Fernsehempfang
  • Defekter Fahrstuhl
  • Nicht nutzbarer Balkon
  • Komplettausfall der Elektrik
  • Überschwemmung der Wohnung bei Regen
  • Wasserschäden
  • Befall von Schädlingen wie Mäusen oder Ratten
  • Defekte Dusche oder Badewanne
  • Schäden an oder Fehlen von Türen und Fenstern
  • Laute Nachbarn
  • Defekter Herd

keine Mietminderung bei diesen Mängeln

Handelt es sich bei den Mietmängeln jedoch um unerhebliche Mängel, so rechtfertigen diese keine Mietminderung. Wann es sich um einen unerheblichen Mangel handelt, kann dabei von Fall zu Fall unterschiedlich beurteilt werden. Jedoch gilt die grobe Richtlinie, dass alle Mängel, die einfach zu erkennen sind und mit wenig Zeit- und Kostenaufwand beseitigt werden können, unerheblich sind. Zu diesen unerheblichen Mängeln zählen zum Beispiel folgende Fälle:

  • Defekte Glühbirne im Hausflur
  • Gelegentliches Bellen von Nachbarshunden
  • Abgetretene Türschwellen
  • Vorübergehender Ameisenbefall
  • Schmutz im Treppenhaus
  • Heiztemperaturen sind kurzzeitig etwas geringer als im Mietvertrag vereinbart
  • Leichte Risse in der Zimmerdecke
  • Eine Badezimmertür, die sich nicht mehr verschließen lässt
  • Gelegentliche Feierlichkeiten in den Nachbarwohnungen
  • Ortsüblicher Lärm – etwa durch den Verkehr, einen nahegelegenen Flughafen oder eine nahegelegene Schule

Des Weiteren können gewisse Umstände auch bei erheblichen Mietmängeln dazu führen, dass eine Mietminderung nach dem Recht nicht anwendbar ist. Zu diesen Umständen zählen:

  • Schuld: Der Mieter ist Verursacher des Mangels
  • Mangel war bekannt: Der Mangel war dem Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrags bekannt
  • Verschwiegenheit: Der Mieter unterrichtet den Vermieter nicht vom Mangel
  • Übersehen: Der Mieter übersieht einen Mangel grob fahrlässig oder verschweigt diesen sogar bewusst
  • Sanierung: Der Vermieter führt eine energetische Sanierung über drei Monte durch
  • Vertragliche Vereinbarung: Im Mietvertrag kann vereinbart sein, dass der Vermieter zur Beseitigung der Mängel verpflichtet ist, aber die Miete nicht minimiert wird – hierbei gibt es jedoch Einschränkungen.

Es kann auch vertraglich vereinbart werden, dass die Wohnung sich in einem Zustand mit vielen gravierenden Mängeln befindet, der Mieter sich aber mit diesen Mängeln einverstanden erklärt. Wenn beide Parteien zustimmen, hat der Mieter in dem Fall auch keinen Anspruch auf Mietminderung. Kommen aber neue Mängel hinzu, denen der Mieter zuvor vertraglich nicht zugestimmt hat, rechtfertigen diese wiederum eine Minderung der Miete.

Wonach bestimmt sich die Höhe der Mietminderung?

Wie hoch die Mietminderung sein darf, hängt vor allem von den Umständen – also von den Gründen, warum Du die Mietminderung nutzt – ab, ebenso wie die Dauer, über die die Störung besteht. Dabei kann es im extremsten Fall sogar dazu kommen, dass Du eine Mietminderung von 100 Prozent beanspruchen kannst und damit über einen gewissen Zeitraum überhaupt keine Miete zahlst.

Dabei ist es aber wichtig, dass Du die Miete in einem angemessenen Maße senkst. Minderst Du Deine Miete unverhältnismäßig, kann der Vermieter dem widersprechen. Findet Ihr keine Einigung, so kann aus der Mietminderung im schlimmsten Fall ein teurer Rechtsstreit werden oder Dir sogar eine fristlose Kündigung drohen. Informier Dich also im Vorhinein, welche Mietminderung in Deinem Fall angemessen ist. Hierbei gibt es allerdings keine gesetzlich festgelegten Richtlinien, wohl aber zuvor gefällte Urteile, an denen Du Dich orientieren kannst. Diese sind in der Mietminderungstabelle vermerkt und zeigen wie in ähnlichen Fällen geurteilt wurde. Rechtlich verbindlich sind die Urteile jedoch nicht. Einige Beispiele:

Mietminderung von drei Prozent

Die Mietminderungstabelle zeigt Fälle auf, bei denen die Mietminderung rechtens war. Dabei kann die Mietminderung zwischen einem und 100 Prozent liegen. Bei folgenden Fällen war eine Mietminderung von drei Prozent rechtens:

  • Defekte Jalousetten
  • Geringer Spüldruck bei der Toilette
  • Defekte Klingelanlage
  • Balkon ist im Winter kurzzeitig nicht nutzbar
  • Boden des Bades wird aufgrund einer defekten Dusche nass
  • Fahrstuhlausfall bei einem Mieter im 2. OG
  • Glasdach im Außentreppenhaus ist undicht

Mietminderung von 20 Prozent

Ein Fünftel der Miete konnten Mieter mit folgenden Problemen einbehalten:

  • Heizungsausfall über fast einen Monat im Oktober
  • Geruchsbelästigung durch Hundefäkalien im Treppenhaus
  • Lärmbelästigung durch regelmäßige Partys bis zur späten Stunde
  • Gerüste und Bauarbeiten direkt am Haus
  • Raumtemperatur lag trotz Heizens unter 20 Grad
  • Schimmelpilz an mehreren Wänden
  • Starke Zugluft aufgrund undichter Fenster oder Türen

Mietminderung von 50 Prozent

Folgende Probleme führten hingegen dazu, dass Mieter ihre Miete um die Hälfte reduzieren konnten:

  • Verstopfte und nicht nutzbare Toilette
  • Kugelkäferplage und Schimmelbefall in einem Kinderzimmer
  • Heizungsausfall in den Wintermonaten
  • Laute Musik des Nachbarn, die die Gläser in der eigenen Wohnung zum Zittern bringt
  • Aufzug außer Betrieb bei einer schwerbehinderten Person, die im 4. OG lebt
  • Starker Schimmelbefall im Wohnzimmer

Mietminderung von 100 Prozent

Und sogar ganz darauf verzichten, ihre Miete zu zahlen, konnten Personen mit folgenden Problematiken:

  • Mäuseplage in einer Stadtwohnung
  • Schimmelbildung, die nur durch ständiges Lüften zu vermeiden ist
  • Wohnung ist nach einem Brand unbewohnbar
  • Beobachtung des Mieters durch den Vormieter mithilfe eines Venezianischen Spiegels
  • Fehlen einer Einbauküche, die aber vertraglich zugesichert ist
  • Dem Lebensgefährten des Mieters wird der Zutritt zur Wohnung vom Vermieter verweigert
  • Keine Heizung und Warmwasser über die gesamte Winterperiode
  • Langfristiger Komplettausfall der Elektrik

Wie berechne ich die Mietminderung?

Abschließend bleibt zu klären, auf welche Miete Du die Mietminderung anrechnen darfst, denn hier gibt es ja bekanntlich die Kalt- und die Warmmiete – also die Kaltmiete plus aller Nebenkosten.

Vom Bundesgerichtshof wurde das Urteil gefällt, dass die Mietminderung auf die Brutto-Warmmiete geltend gemacht werden kann. Du kannst den prozentualen Teil also sowohl auf Deine Kaltmiete, wie auch Deine Neben- und Heizkosten anwenden, sofern Du die Heizkosten nicht separat zahlst.

Beispiel

Tonis Kaltmiete beträgt 650 Euro im Monat. Neben der Kaltmiete zahlt Toni eine Betriebskostenvorauszahlung von 150 Euro pro Monat und weitere 120 Euro für die Heizkostenvorauszahlung. Tonis gesamte Warmmiete beläuft sich also auf 920 Euro im Monat. Aufgrund einer Baustelle direkt gegenüber von Tonis Schlafzimmer nimmt dieser eine Mietminderung von 20 Prozent in Anspruch. Dieser Prozentsatz wird von Tonis gesamter Miete – also von 920 Euro – abgezogen. Toni zahlt nun nur noch 736 Euro Miete, bis das neue Haus gegenüber fertiggestellt ist.

Wie lange kann ich die Miete mindern?

Doch ab welchem Zeitpunkt bist Du überhaupt berechtigt, die Miete zu mindern? Hierbei kannst Du selbst entscheiden, ob Du direkt weniger Miete zahlst oder Deine Miete vorerst mit Vorbehalt bezahlst und Dir somit eine rückwirkende Mietminderung offen hältst. Die beiden Optionen:

Grundsätze

Du hast das Recht, die Miete ab dem Tag zu mindern, an dem Du Deinen Vermieter von dem Mangel in Kenntnis gesetzt hast. Diese Mietminderung kannst Du solange beibehalten, bis der Mangel komplett beseitigt wurde. Kommt es in der Zwischenzeit zu einer anteiligen Beseitigung des Problems, kann dies dazu führen, dass der Prozentsatz, um den Du Deine Miete reduzieren darfst, sinkt. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnqualität durch die anteilige Problemlösung ansteigt.

Dabei darfst Du die Miete aber nur anteilig reduzieren: Nämlich über den Zeitraum, in dem das Problem tatsächlich bestand. Besteht der Mangel also zum Beispiel nur über 10 Tage, so kannst Du die Miete auch nur für diese Tage mindern und nicht für den kompletten Monat.

Beispiel

Beispiel: Lisa zahlt eine Warmmiete von 700 Euro. Sie lebt im 6. Stock, als Anfang Juni der Fahrstuhl des Gebäudes nicht mehr funktioniert. Lisa berichtet ihrem Vermieter von dem Zwischenfall und möchte ihre Miete um 14 Prozent senken. Dieser ist damit einverstanden, beauftragt aber auch einen Reparaturdienst damit, den Fahrstuhl zu reparieren. Nach 10 Tagen ist der Fahrstuhl wieder funktionstüchtig. Lisa kann die 14 Prozent also nur anteilig auf ein Drittel des Monats (10 Tage von 30 Tagen) anrechnen. Sie zahlt im Juni also insgesamt 32,62 Euro weniger Miete.

rückwirkende Mietminderung

Eine Mietminderung kann in gewissen Fällen auch rückwirkend geltend gemacht werden. Wenn Du den Mangel Deinem Mieter mitteilst und dieser nichts unternimmt, Du aber weiterhin Deine Miete zahlst, kannst Du für diese Zeit im Nachhinein eine Mietminderung durchsetzen. Wichtig hierbei ist, dass Du die Miete für diesen Zeitraum nur mit Vorbehalt gezahlt hast. Teile Deinem Vermieter im besten Fall in dem Schreiben, in dem Du ihm den Mangel nennst mit, dass Du von nun an bis zur Behebung des Problems mit Vorbehalt zahlst.

Der Vorteil ist hier: Du riskierst nicht, dass Dein Vermieter rechtliche Schritte aufgrund eines Zahlungsrückstandes einleitet und Dir im schlimmsten Fall sogar mit einer Kündigung droht, da er die Miete komplett erhalten hat. Denn Du machst erst von der Mietminderung Gebrauch, wenn Du Dir sicher bist, dass diese auch rechtens ist.

Ein Tipp

Fotos oder andere Dokumentationen der Mängel können im Zweifelsfall vor Gericht oder anderweitig helfen.

Wie muss ich den Vermieter informieren?

Damit die Mietminderung auch tatsächlich rechtens ist, ist es wichtig, dass Du Deinen Vermieter auch über die Mängel und Deine Maßnahme, die Miete zu reduzieren, informierst. Muss es schnell gehen – etwa weil ein Rohrbruch vorliegt – kannst Du dies vorerst telefonisch tun. Bei weniger schwerwiegenden Fällen reicht eine schriftliche Benachrichtigung aus.

Ob dringend oder nicht: Du solltest ein Schreiben an den Vermieter übergeben – im Idealfall per Einschreiben oder per Fax – um im Falle eines Rechtsstreits belegen zu können, dass Du Deinen Vermieter von dem Mangel und der Reduzierung der Miete in Kenntnis gesetzt hast.

Dabei solltest Du Deinem Vermieter erst eine angemessene Frist zur Behebung des Problems setzen. Wie lang diese Frist sein soll variiert je nach Problematik, sie sollte aber in der Regel nicht länger als drei bis vier Tage sein. Dieser ist verpflichtet, unverzüglich zu handeln und den Mangel aus der Welt zu schaffen.

Setzt Du Deinen Vermieter nicht rechtzeitig in Kenntnis oder ist die Minderung der Miete nicht rechtens, so kann dieser Dir schriftlich widersprechen und Dir eine Frist setzten, zu der Du den fehlenden Betrag überwiesen haben musst.

Was Du also beim Informieren Deines Vermieters beachten solltest:

  • Melde den Mangel unverzüglich
  • Setzte Deinem Vermieter eine Frist, bis zu der er den Mangel behoben haben soll
  • Vermerke, dass Du die Miete aufgrund des bestehenden Mangels reduzieren wirst