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Kündigungsfrist Wohnung: Fristen für Mieter & Vermieter im Überblick

Ob für einen neuen Job, Familienzuwachs oder für mehr Platz im Alltag: Du ziehst in Deinem Leben mehrmals um. Wir zeigen Dir, was Du bei der Kündigungsfrist Deiner Wohnung beachten musst, damit Dir keine unnötigen Kosten entstehen. Und: Wir erklären, wie schnell Du aus Deiner Wohnung raus musst, wenn Dir Dein Vermieter kündigt.

Wann ist die Kündigungsfrist für die Wohnung als Mieter?

Die Kündigungsfrist für die Wohnung als Mieter beträgt in der Regel 3 Monate. Wie lange sie genau beträgt, ist von der Art der Kündigung abhängig:

gesetzliche Kündigungsfrist

Hast Du einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen und willst Du ordentlich kündigen, gelten die Fristen der gesetzlichen Kündigungsfrist für Deine Wohnung. Danach musst Du spätestens zum dritten Werktag eines Monats kündigen, wenn Du zum Ablauf des übernächsten Monats aus Deiner Wohnung sein willst. Dabei ist nicht das Datum des Kündigungsschreibens relevant, sondern das Datum, wann das Schreiben tatsächlich beim Vermieter angekommen ist. Für die Praxis heißt das: Geht Deine Mietkündigung beispielsweise bis zum 3. März beim Vermieter ein, endet Dein Mietvertrag am 31. Mai.

Fristen bei Sonderkündigung

Ist Dein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses deutlich höher als das Interesse des Vermieters an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, kannst Du eventuell vorzeitig Deinen Mietvertrag kündigen. Dabei kommt es auf die genauen Umstände des Falls an. Steht Dir eine Sonderkündigung zu, kannst Du unter einer angemessenen Frist Deinen Mietvertrag außerordentlich kündigen. Für eine kürzere Kündigungsfrist Deines Mietvertrags berechtigen Dich unter anderem diese Umstände:

Wohnung nicht vertragsgemäß nutzbar: Eine Wohnung ist nicht vertragsgemäß nutzbar, wenn Du zum Beispiel nicht rechtzeitig die Schlüssel für die Wohnung erhältst oder die Wohnung grundsätzlich unbewohnbar ist, weil Türen und Fenster in der Wohnung fehlen. Die genaue Frist ergibt sich hier nicht aus dem Gesetz. Du kannst selbst entscheiden, was eine angemessene Kündigungsfrist für Deine Wohnung ist.

Mieterhöhung: Hat Dein Vermieter die Miete erhöht, kannst Du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung Deinen Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigungsfrist für Deine Wohnung entspricht dann wieder der gesetzlichen Kündigungsfrist für Deine Wohnung. Für die verbleibenden Monate in der Wohnung zahlst Du dann weiter die bisherige, nicht erhöhte Miete.

Modernisierung: Kündigt Dein Vermieter eine Modernisierung an, steht Dir ein Sonderkündigungsrecht zu. Nach Erhalt der Info über die Modernisierung hast Du bis Ende des Monats Zeit, Deine Mietkündigung einzureichen. Hast Du das gemacht, endet Dein Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigt also Dein Vermieter beispielsweise eine Modernisierung am 13. Mai an, hast Du bis Ende Mai Zeit, Deine Wohnung zu kündigen. Dein Vertrag läuft dann am 31. Juli aus.

Tod des Mieters: Stirbt der Mieter, übernehmen automatisch die Erben den Vertrag. Sie haben dann das Recht, den Mitvertrag innerhalb eines Monats zu beenden. Die Kündigungsfrist für die Wohnung beträgt die gewöhnlichen drei Monate.

Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung: Eine Wohnung ist gesundheitsgefährdend, wenn diese beispielsweise übermäßig mit Schimmel befallen ist oder giftige Baustoffe verwendet wurden. Du musst dem Vermieter dann eine angemessene Frist setzen, die Mängel zu beseitigen. Wie lange die Frist sein muss, ist vom entsprechenden Fall abhängig. Beseitigt der Vermieter in der vorgegebenen Zeit die Mängel, kannst Du nicht kündigen. Beseitigt er die Mängel nicht, kannst Du im Rahmen einer angemessenen Frist ausziehen.

Mietvertragsverletzung durch Vermieter: Verletzt der Vermieter den Mietvertrag schwer, zum Beispiel, weil er ohne Deine Zustimmung die Wohnung betreten hat, steht Dir eine fristlose Kündigung zu. Du musst dann eine angemessene Frist für Deinen Auszug setzen.

Wann ist die Kündigungsfrist für die Wohnung als Vermieter?

Die Kündigungsfristen für eine Wohnung und damit für einen Mietvertrag richtet sich nach der Mietdauer:

Mietdauer Kündigungsfrist
0 bis 5 Jahre 3 Monate
5 bis 8 Jahre 6 Monate
ab 8 Jahre 9 Monate

gesetzliche Kündigungsfrist

Bist Du Vermieter, richtet sich die gesetzliche Kündigungsfrist für einen Mietvertrag nach der Dauer des Mietverhältnisses. Hat der Mieter weniger als 5 Jahre in Deiner Wohnung gelebt, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Waren es 5 bis 8 Jahre, liegt die Kündigungsfrist für den Mietvertrag bei 6 Monaten. Hat der Mieter mehr als 8 Jahre in Deiner Wohnung gelebt, musst Du eine Kündigungsfrist von 9 Monaten für die Mietwohnung einhalten.

Fristen bei Sonderkündigung

Darfst Du als Vermieter eine Sonderkündigung aussprechen, musst Du eine Kündigungsfrist von 6 - 12 Monaten für eine Mietwohnung einhalten. Die genaue Kündigungsfrist ergibt sich, wenn Du auf die jeweilige gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate addierst.

Dir steht zum Beispiel ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn

  • der einzige oder letzte Mieter in Deiner Wohnung stirbt,
  • Du eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erwirbst oder
  • Du und Dein Mieter dasselbe Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bewohnen.

Fristen bei Eigenbedarf

Willst Du als Vermieter die Wohnung für Dich selbst, Deine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts nutzen, darfst Du dem Mieter kündigen. Dabei gilt wieder die gesetzliche Kündigungsfrist für die Wohnung. Das heißt: Hat der Mieter weniger als 5 Jahre in Deiner Wohnung gelebt, musst Du eine Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Mietvertrag einhalten. Hat der Mieter 5 bis 8 Jahre darin gewohnt, musst Du eine Kündigungsfrist von 6 Monaten für den Mietvertrag einhalten. Lag die Mietzeit bei mehr als 8 Jahren, liegt die Kündigungsfrist für die Wohnung bei 9 Monaten.

Sperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wandelt ein Vermieter ein Mietshaus in Eigentumswohnungen um, war eine Wohnung jedoch bereits davor vermietet, gilt für den neuen Eigentümer eine Sperrfrist für die Kündigung. In der Regel liegt diese bei 3 Jahren, bevor der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Je nach Bundesland ist eine Ausweitung der Sperrfrist auf 10 Jahre möglich.

Wann kann ein Vermieter fristlos kündigen?

Ein Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter den Mietvertrag schwer verletzt hat. Das kann unter anderem sein, wenn der Mieter

  • mehr als zwei Monatsmieten nicht gezahlt hat,
  • in schwerem Maße gegen die Hausordnung verstoßen hat,
  • den Vermieter beleidigt oder körperlich angegriffen hat,
  • unerlaubte Um- oder Ausbauten in der Wohnung vorgenommen hat oder
  • die Wohnung unerlaubt untervermietet hat.

In der Regel muss der Vermieter dem Mieter jedoch erst eine Abmahnung aussprechen, bevor er eine fristlose Kündigung aussprechen kann.

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Wann kann der Mieter der Kündigung widersprechen?

Der Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn er sich auf die Härte- oder Sozialklausel beruft und dabei die Frist wahrt:

Frist

Um die Frist für einen Widerspruch gegen eine Kündigung des Mietvertrags zu wahren, musst Du den Widerspruch schriftlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist für die Wohnung eingereicht haben. Das ist vor allem für einen eventuellen Prozess wichtig. Du kannst Dich dann nur auf die Sozial- oder Härteklausel berufen, wenn Du der ordentlichen Kündigung rechtzeitig widersprochen hast.

Gründe

Nach § 574 BGB kannst Du als Mieter vom Vermieter verlangen, dass er das Mietverhältnis verlängert. Voraussetzung dafür ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für Dich, Deine Familie oder einen anderen Angehörige Deines Haushalts eine besondere Härte darstellen würde, die die Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen. In der Praxis heißt das: Die Klausel bewahrt Dich davon, in eine schlimme soziale oder gesundheitliche Situation zu geraten. Du kannst Dich daher in der Regel also auf die Sozial- oder Härteklausel berufen, wenn Du

  • schwer krank,
  • gebrechlich,
  • schwanger oder
  • besonders alt bist.

Daneben ist das auch möglich, wenn

  • Du Invalide bist,
  • ein niedriges Einkommen hast,
  • Dir eine Abschlussprüfung bevorsteht oder
  • Du Schwierigkeiten hast, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden.

FAQs

Wann Wohnung kündigen bei 3 Monaten Kündigungsfrist?

Bei 3 Monaten Kündigungsfrist musst Du Deine Wohnung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats kündigen, wenn Du zum Ablauf des übernächsten Monats aus der Wohnung sein willst. Das heißt für die Kündigungsfrist für Dich als Mieter: Willst Du beispielsweise am 31. Mail aus Deiner Wohnung ausziehen, musst Du bis spätestens zum 3. März Deine Kündigung eingereicht haben. Dabei zählt der Eingang beim Vermieter.

Wie lange dauert die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf für eine Wohnung liegt zwischen 3 und 9 Monaten. Hat der Mieter weniger als 5 Jahre in der Wohnung gelebt, muss der Vermieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten für die Wohnung einhalten. Hat der Mieter zwischen 5 und 8 Jahren in der Wohnung verbracht, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von 6 Monaten für den Mietvertrag berücksichtigen. Hat der Mieter über 8 Jahre in der Wohnung gelebt, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von 9 Monaten für die Wohnung einhalten.

Diese Regelungen gelten nicht, wenn eine Wohnung bereits vor einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung vermietet war. Der neue Eigentümer muss dann eine Sperrfrist von 3 Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese Sperrfrist kann je nach Bundesland auf bis zu 10 Jahre ausgeweitet werden.

Kann ich die Wohnung zum 15. kündigen?

Du kannst die Wohnung nicht zum 15. eines Monats kündigen. Denn: Das Gesetz schreibt vor, dass Mieter einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats kündigen müssen, wenn sie zum Ablauf des übernächsten Monats ausziehen wollen.

Wie lange Kündigungsfrist nach 30 Jahren?

Die Kündigungsfrist nach 30 Jahren liegt sowohl für Mieter als auch für Vermieter bei der gesetzlichen Frist von 3 Monaten. Denn: Nach 30 Jahren dürfen beide Parteien außerordentlich kündigen. Diese Kündigungsfrist für den Mietvertrag gilt nicht, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen wurde.

Wie sind die gesetzlichen Kündigungsfristen bei Mietwohnungen?

Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei Mietwohnungen liegen bei 3 Monaten, wenn der Mieter kündigt. Dabei muss dieser spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats gekündigt haben, wenn er zum Ablauf des übernächsten Monats aus der Wohnung ausziehen will.

Kündigt der Vermieter, liegt die Kündigungsfrist für den Mietvertrag zwischen 3 und 9 Monaten. Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag liegen bei 3 Monaten, wenn der Mieter weniger als 5 Jahre in der Wohnung gelebt hat. Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag liegen bei 6 Monaten, wenn der Mieter zwischen 5 und 8 Jahren in der Wohnung gelebt hat. Der Mietvertrag hat eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, wenn der Mieter mehr als 8 Jahre in der Wohnung verbracht hat.

Wie lange dauert eine Räumungsklage bei Eigenbedarf?

Eine Räumungsklage bei Eigenbedarf dauert zwischen 3 Monaten und 2 Jahren. In der Regel ist die Klage nach 5 bis 6 Monaten durch. Manchmal kann sich die Klage jedoch auch länger als 2 Jahre ziehen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter gesundheitliche Probleme vorgibt und dies anhand eines Gutachtens überprüft werden soll.