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Nießbrauch: Nießbrauchsrecht & Steuern

Eine eigene Immobilie ist eine feine Sache, die einen zu Lebzeiten stets ein Dach über dem Kopf bietet. Schwierig sind Immobilien aber in Sachen Erbrecht. Für Menschen, die noch zu Lebzeiten ihren Nachkommen das eigene Heim zur Verfügung stellen und weiter geben wollen, kommt hier oft der Nießbrauch in Frage. Was das genau ist, wie er funktioniert und was mann alles beachten muss, erklären wir in unserem ausführlichen Guide zum Thema.

Was ist Nießbrauch?

Nießbrauch bezeichnet das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Das ist besonders für Menschen interessant, die ihr Eigenheim zu Lebzeiten an ihre Nachkommen weitergeben möchten. 

Definition

Die genaue Definition von Nießbrauch erklärt, dass Nießbrauch in Deutschland das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht ist, die Nutzungen einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögens zu ziehen. Aber was bedeutet das genau?

Eigentum zu besitzen heißt, dass damit drei Rechte verbunden sind: man darf es nutzen, man darf daraus Gewinn ziehen und es steht einem zur Verfügung. Beim Nießbrauch überträgt der Besitzer einer Sache das Recht der Nutzung und des Gewinnziehens an Dritte und behält selbst das Recht auf die Verfügung über die Sache.

Die rechtliche Herrschaft über die Sache wird also aufgespalten und es entstehen, rein rechtlich gesehen, die Figuren des bloßen Eigentümers und des Rechtsinhabers, der per Nießbrauch über die Sache verfügt.

Unterschied zum Wohnrecht

Der Unterschied von Nießbrauch und Wohnrecht liegt in der Beschränkung. Wohnrecht beinhaltet, wie der Name schon sagt nur das Recht darauf in der Immobilie zu wohnen. Es geht also nur um das Nutzungsrecht. Beim Nießbrauch regelt man darüber hinausgehende Rechte, sprich das Recht auf so genannte Fruchtbringung oder Gewinnbringung. Das heißt: Der Nießbraucher muss gar nicht selbst in der Immobilie wohnen, er könnte sie auch ohne Probleme weitervermieten und die monatliche Miete dafür einnehmen. Das gilt zumindest für den Fall, dass die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Wo erhalte ich eine unverbindliche Ersteinschätzung zu Nießbrauch in meinem Fall?

Eine unverbindliche Ersteinschätzungen zum Thema Nießbrauch und Immobilien ist ein guter, schneller und kompetenter erster Schritt, wenn Du Klarheit über Deine Situation brauchst. Denn schon allein die Frage nach der Art des Nießbrauchrechts kann kompliziert sein. Um Deinen Fall einschätzen zu können, solltest Du Dir Beratung von einem Anwalt und zwar am besten bei anwalt.de:

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Nießbrauch, wenn man sich die Rechtslage einmal aus steuerrechtlicher Sicht betrachtet. Folgende Arten werden unterschieden:

Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch bestellt der Eigentümer an seinem Grundstück einen Nießbrauch zugunsten des Berechtigten. Das bedeutet, dass dann zukünftig der Nießbraucher und nicht mehr der Eigentümer die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bekommt, so das Grundstück an Dritte vermietet oder verpachtet wird. Allerdings kann der Nießnutzer bei einem unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch keine Abschreibungen wegen der Gebäudesubstanz geltend machen.

Im Sinne der Schenkungssteuer ist der kapitalistische Wert des Nießbrauchs beim Empfänger, also beim Nießnutzer zu versteuern.

Vorbehaltsnießbrauch

Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt dann vor, wenn bei der Übertragung zugleich ein Nießbrauchsrecht für den bisherigen Eigentümer an der gleichen Sache bestellt wird. Bei einem Mietwohngrundstück zum Beispiel erzielt dann weiterhin der Schenker Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung, obwohl der Beschenkte als Eigentümer im Grundbuch steht.

Der Schenker kann wiederum alle von ihm getragenen Aufwendungen für das Grundstück einschließlich aller Gebäude-AfA als Werbungskosten steuermindernd abziehen. Nutzt der Vorbehaltsnießbraucher das belastete Grundstück zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, dann ist er im gleichen Umfang wie zuvor als Eigentümer zu AfA befugt.

Solange der Nießbrauch besteht, erzielt der Beschenkte keine Einkünfte und kann keine Aufwendungen, die mit dem Grundstück zu tun haben steuerlich geltend machen. 

Nachrangiger Nießbrauch

Beim nachrangigen Nießbrauchrecht wird vom Eigentümer das Nießbrauchrecht eingeräumt und schon bei der Übergabe festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht übergeht, wenn der Nießnutzer stirbt.

Quotennießbrauch

Hierbei beschränkt sich das Nutzungsrecht nur auf einen Teil des Gegenstandes, etwa nur einen bestimmten Abschnitt eines Grundstücks.

Bruchteilsnießbrauch

Das Nießbrauchrecht bezieht sich lediglich auf einen Miteigentumsanteil, etwa bei mehreren Eigentümern eines Mietshauses nur auf den Teil, der dem Besteller gehört.

Wann macht Nießbrauch Sinn?

In den häufigsten Fällen wird das Nießbrauchrecht eingesetzt, wenn eine Immobilie verschenkt wird, aber der neue Eigentümer nicht in vollem Umfang über die Erträge der Immobilie verfügen bzw. über den Umgang mit ihr bestimmen soll. Nießbrauch macht also Sinn, wenn verschenkt werden soll aber der Schenkende trotzdem ein bestimmtes Maß an Kontrolle behalten will. Auf diese Art kann man seinen Kindern schon vorzeitig eine Schenkung angedeihen lassen und sich selbst für’s Alter und den Pflegefall absichern.

Nießbrauch macht weiterhin Sinn, wenn die Sache an sich nicht zum Nachlass gezählt werden soll. Er ist nicht vererblich und wird deshalb bei der Bemessung von Pflichtanteilsansprüchen außer Acht gelassen. Gleichsam ist vor allem der Vorbehaltsnießbrauch steuerlich äußerst vorteilhaft.

Seit der Reformation der Erbschaftssteuer ist das Nießbrauch-Modell zu einem gern genutzten Steuersparmodell geworden. Der Vorbehaltsnießbrauch bietet für beide Parteien deutliche Vorteile: Durch die Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten ist der zwischen jedem Elternteil und jedem Kind gewährte Schenkungssteuerfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro in voller Höhe nutzbar.

Sollte der Wert der Schenkung diesen Wert nicht übersteigen, zahlt das beschenkte Kind hierfür keinen Euro an Steuern. Bei der Ermittlung des Werts von einer solchen Schenkung wird der Wert des Nießbrauchs für die Besteuerung von dem Wert der Immobilie abgezogen. Der Nießbrauch mindert somit direkt den steuerlichen Wert des übergebenen Vermögensgegenstandes.

Der steuerliche Kapitalwert des Nießbrauchs errechnet sich aus einem Vielfachen des Jahreswerts der zu erzielenden Einnahmen aus dem Grundstück (Paragraf 14 Absatz 1 Bewertungsgesetz). Der Jahreswert wird durch den 18.6ten Teil des steuerlichen Werts des Grundstücks begrenzt. Der Vervielfältiger basiert auf der jeweils aktuellen Sterbetafel des Bundesministerium der Finanzen (BMF).

Wie ist bei Nießbrauch zu versteuern?

Unabhängig vom Nießbrauch als Steuersparmodell, unterscheidet sich die Versteuerung je nach Art, die man ausgewählt und vertraglich vereinbart hat. Um die verschiedenen Anwendungsmöglichkeiten besser zu erklären, gehen wir von folgendem Beispiel aus:

Beispiel

Gerda und Klaus haben ein Grundstück auf dem ein Hof steht. Auf diesem wollen sie ihren Lebensabend verbringen. Ihr Sohn Tom hat den Hof und das Grundstück übertragen bekommen und seine Eltern haben sich mit Hilfe eines Notars ein Nießbrauchrecht eintragen lassen.

Folgende Nießbrauchvarianten können Gerda und Klaus jetzt anwenden, die sich steuerlich unterschiedlich auswirken:

Zuwendungsnießbrauch

Gerda und Klaus haben sich für den unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch entschieden und Tom als Nießnutzer eingesetzt und ihm das Nutzungsrecht für die Mietwohnungen erteilt. Sie bleiben also Eigentümer aber Tom kann Mieteinnahmen aus den Mietwohnungen gewinnen.

In diesem Fall muss Tom alle Mieteinnahmen versteuern, kann aber auch alle Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend machen.

Entscheiden sich Gerda und Klaus zu einem entgeltlichem Zuwendungsnießbrauch, dann bekommen sie als Eigentümer für das Nutzungsrecht des Nießnutzers Geld. Tom zahlt ihnen also dafür ein Entgelt. Diese Einnahmen müssen die beiden dann versteuern. Dafür dürfen sie dann aber auch sämtliche Erhaltungskosten der Immobilie steuerlich geltend machen.

Bei teilentgeltlichem Zuwendungsnießbrauch wird es noch komplizierter, denn der Vorgang muss steuerlich in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt und einzeln steuerlich abgerechnet werden.

Vorbehaltsnießbrauch

Gerda und Klaus bleiben im Haupthaus auf dem Hof wohnen und nutzen auch eventuelle Mieteinnahmen für die zwei Wohnungen im Nebengebäude für sich. Sie verfahren also noch den klassischen Regeln des Vorbehaltsnießbrauchs. Da Gerda und Klaus „nur“ das Eigentum auf Tom übertragen haben, müssen sie alle Mieteinnahmen selbst versteuern.

Weil Gerda und Klaus aber auch die Kosten der Mietwohnungen tragen, können sie anfallende Werbungskosten gegenrechnen. Werbungskosten sind zum Beispiel

  • Grundsteuer
  • Renovierungskosten
  • Versicherungen
  • Instandhaltungskosten
  • Kosten für Müllabfuhr, Schornsteinfeger etc.

Problematisch wird es, wenn es um größere Sanierungskosten geht. Muss zum Beispiel der Dachstuhl komplett saniert werden, dann fällt dieses Geld steuerrechtlich unter die Herstellungskosten, die beim Nießbrauch der Eigentümer, in diesem Falle also Tom übernehmen muss. Tom macht aber keine Gewinne aus den Mieteinnahmen. Würden Gerda und Klaus jetzt einfach die Kosten übernehmen, könnten sie diese nicht steuerlich geltend machen.

Damit das Geld nicht verloren geht, ist es also wichtig bei einem Vorbehaltsnießbrauch im Vertrag schriftlich zu regeln, dass Gerda und Klaus neben dem Recht auf Nießbrauch auch weiterhin alle außergewöhnlichen Ausbesserungen oder Erneuerungen auf eigene Kosten zahlen. Dann dürfen sie diese auch steuerlich absetzen.

In Sachen Gebäudekosten können Gerda und Klaus auch weiterhin Anschaffungs- und Herstellungskosten geltend machen. Ab der Übertragung des Nießbrauchs aber nur noch anteilig für das vermietete Nebengebäude und nicht für ihr private bewohntes Haus.

Nachrangiger Nießbrauch

Die Nachrangigkeit des Nießbrauchs hat keine Auswirkungen auf die steuerrechtliche Betrachtung.

Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Nießbrauch einher?

Mit Nießbrauch gehen diverse Rechte und Pflichten für alle Beteiligten einher, die eingefordert bzw. beachtet werden müssen. Diese sind:

Rechte

Das grundsätzlich wichtigste Recht, ist das Nießbrauchrecht selbst, welches besagt, dass Nießbrauch das Recht ist, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen.

Der Eigentümer muss dabei das Recht des Nießnutzer beachten Fall, der in jedem Fall ab da das vorrangige Nutzungsrecht innehält. In welchem Umfang der Nießnutzer berechtigt ist, den Nießbrauchsgegenstand für sich zu nutzen, ergibt sich häufig (und hoffentlich ausreichend klar) aus dem notariellen Vertrag.

Weiterhin hat der Nutznießer das Recht über die Sache, die in seinem Besitz übertragen wurde Rechte auszuüben und diese Sache zu benutzen. Konkreter bedeutet dass, dass der Berechtigte die Sache, das Vermögen oder das Recht nutzen darf (im Sinne des Besitzes) und über die hieraus sich ergebenden Früchte verfügen darf (im Sinne des Eigentums). Je nach Art des Nießbrauchs erfolgt dies unentgeltlich, entgeltlich oder teilentgeltlich.

Pflichten

Der Nießbrauchnehmer ist verpflichtet, eine übertragene Sache in der Form zu erhalten und deren wirtschaftlichen Bestand zu wahren. Allgemeine Abnutzungserscheinungen, die durch den sachgemäßen Gebrauch eines Gegenstandes entstehen, fallen hier jedoch nicht hinein und sind auch nicht ersatzpflichtig (§ 1050 BGB).

Der Berechtigte ist nicht befugt, den Gegenstand, an dem er ein Nießbrauchrecht besitzt, zu veräußern.

Der Nießnutzer muss die ihm übertragene Sache für die Dauer des Nießbrauchs selbst versichern (§ 1045 BGB).

Der Berechtigte ist verpflichtet, die entstehenden öffentlichen Lasten für die übertragene Sache für die Dauer des Nießbrauchs zu tragen – ausgenommen sind außerordentliche Lasten (§ 1047 BGB). Hierunter fallen etwa bezogen auf Immobilien die Kosten für Wasser- und Stromverbrauch.

Wann wird der Nießbrauch gelöscht?

Nicht immer kann oder soll der Nießbrauch aufrecht erhalten werden. In bestimmten Fällen tritt auch eine automatische Löschung des NIeßbrauchrechts ein. Wann und wie ein Nießbrauch gelöscht wird, erklären wie Dir hier:

Tod des Nutznießers

Wenn der Tote der Eigentümer und nicht der Nutznießer ist, dann besteht das Nießbrauchrecht üblicherweise fort, es sei denn es wurde im Nießbrauchvertrag anders geregelt.

Anders ist es allerdings beim Versterben des Nutznießers. In diesem Falle erlischt das Recht auf Nießbrauch mit dem Eintritt des Todes. Dies gilt allerdings nicht, wenn ein so genannter Nachrangnießbrauch festgelegt wurde: Dann geht das Nießbrauchrecht auf die Person über, die bei der Übergabe als Nutznießer im Todesfall genannt wurde. Ohne Nachrangnießbrauch wird der Nießbrauch gelöscht.

Testamentarische Regelung

Bei einer testamentarischen Regelung sieht der Erblasser im Testament vor, dass nach seinem Tod ein Nießbrauch aufgehoben werden soll. Möglich ist auch, dass der Erblasser die Laufzeit des Nießbrauchs begrenzt oder aber das Erlöschen des Nießbrauchs für einen bestimmten Fall anzuordnen. Nicht unüblich ist hier bei einem Nießbrauch zugunsten des überlebenden Ehepartners beispielsweise die Anordnung, dass der Nießbrauch dann erlöschen soll, wenn der überlebende Ehepartner sich abermals verheiratet.

Aufhebung des Nießbrauchs

Wenn es mit dem Nießbrauch nicht gut geht oder der Eigentümer nicht mehr mit der Nutzung und Fruchtziehung einverstanden ist, dann kann ein Nießbrauch auch aufgehoben werden. Den einmal eingeführten Nießbrauch wieder zu löschen, ist aber gar nicht so einfach. Nicht umsonst ist dieses Recht nämlich auch offiziell hinterlegt – bei Immobilien zum Beispiel im Grundbuch eingetragen.

Ohne die Zustimmung des Nießnutzers ist es nicht möglich, den im Grundbuch festgehaltenen Nießbrauch zu löschen (§ 875 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Verlangt etwa der neue Eigentümer einseitig die Ablösung vom Nießbrauch, ist der Berechtigte nicht zur Zustimmung verpflichtet. Selbst bei einer Einigung beider Parteien auf eine Aufhebung, ist der Vollzug dergleichen problematisch, denn es müssen diverse Dinge beachtet werden:

  1. steuerliche Nachteile: Dem Begünstigten können durch die Aufhebung steuerliche Nachteile drohen. Handelt es sich um einen unentgeltlichen Verzicht auf den Nießbrauch, ist stets von einer Schenkung auszugehen, für die wiederum Steuern anfallen können. Selbst wenn Du den Berechtigten für den Verzicht auf Nießbrauch auszahlst, kann die Steuerlast zu Deinen Ungunsten ausfallen, etwa indem die Schenkungs- oder Erbschaftsteuer auf Dich übergeht.
  2. Kein „sich arm schenken“: Ist der Nießnutzer etwa auf Sozialleistungen angewiesen, weil er den Nießbrauch hat löschen lassen und keine Einkünfte mehr bzw. höhere Mietkosten hat, kann der Vorgang im Zweifel auch von den zuständigen Ämtern angefochten werden.
  3. versehentliche Schenkung: Willst Du den Nießbrauch nicht ablösen, die generierten Mieteinnahmen aber auf das Eigentümerkonto übertragen, handelt es sich auch hier um Schenkungen, für die sich der Fiskus interessiert.
  4. Kosten: Wenn Du den Nießbrauch löschen willst, entstehen Kosten für die Grundbuchänderung und die notariell zu beurkundende Löschungsbewilligung. Wie hoch diese sind, richtet sich nach dem jeweiligen Gegenstandswert.
  5. Meinungsänderung: Der Nießnutzer ist an seine Erklärung nur insofern gebunden, als er schon bereits vor der Löschung eine entsprechende Erklärung vor dem Grundbuchamt abgegeben hat oder aber dem Begünstigten eine notarielle Löschungsbewilligung überreichte. Ist dies nicht der Fall, kann der Berechtigte seine Meinung wieder ändern.

Wie wird der Wert von Immobilien bei Nießbrauch ermittelt?

Als Grundlage zu Berechnung einer möglichen Schenkungs- und Erbschaftssteuer muss die Immobilie in ihrem Wert ermittelt werden. Beim Nießbrauch ist die Berechnung der Steuer abhängig vom sogenannten Kapitalwert (also dem Barwert), den die Sache hat, an der der Steuerpflichtige die Nutzungsrechte trägt.

Bezogen auf die Nutzungsrechte an einer Immobilie oder einer Wohnung erfolgt bei der Bewertung vom Nießbrauch die Hochrechnung von der eingesparten Miete bzw. den Mieteinnahmen (auf die Dauer des gewährten Nießbrauchsrechts).

So wird das Finanzamt den Jahreswert, der Nießbrauch entsteht, berechnen:

  1. selbst bewohnen: Wird die mit Nießbrauch beschwerten Immobilie selbst bewohnt, rechnet das Amt 12 Mal die gesparte Miete, die für eine vergleichbare Wohnung anzunehmen ist
  2. bei Vermietung: Wird die Immobilie vermietet, rechnet das Amt die jährlichen Mieteinnahmen (12 x verlangte Monatsmiete), berechnet jedoch maximal der Verkehrswert der Wohnung dividiert durch 18,6.
  3. Sterbetafeln: Nach der Feststellung vom Jahreswert vom Nießbrauch ist die Berechnung an die Sterbetafeln gebunden, die das Statistische Bundesamt alle zwei Jahre neu herausgibt. In diesen ist festgehalten, wie hoch die Lebenserwartung (getrennt nach Geschlechtern) für einzelne Geburtsjahrgänge ist. Handelt es sich um lebenslang gewährten Nießbrauch ist bei Berechnung der Steuer je nach Geburtsjahrgang des Berechtigten dessen statistisch wahrscheinliche Restlebensdauer heranzuziehen. Aber damit selbst wird der Jahreswert nicht multipliziert, sondern mit dem nach Anlage 9a des Bewertungsgesetz (BewG) bestimmten Faktor. Mit dem so ermittelten Faktor wird der Jahreswert dann multipliziert, sodass sich nach Berechnung der Kapitalwert vom gewährten Nießbrauch ergibt.

Welche Auswirkungen hat der Nießbrauch auf den Hausverkauf?

Die Auswirkungen, die der Nießbrauch beim Verkauf einer Immobilie hat, speisen sich vor allem aus dem Fakt, dass jeder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen wird.

als Verkäufer

Als Verkäufer einer Immobilie ist ein eingetragener Nießbrauch nicht von Vorteil. Der Nießbrauch geht mit Verkauf auf den neuen Käufer über, der die Immobilie, was den Wert der Immobilie unter Umständen und je nach Nutzungsrecht des Nießnutzers stark senken kann. Bei der Bewertung der Immobilie wird ein Gutachter den Nießbrauch also bewerten, einrechnen und den Immobilienwert entsprechend senken.

als Käufer

Als Käufer eine Immobilie mit Nießbrauchrecht muss man in Kauf nehmen, dass der Nießbrauch auch auf den neuen Eigentümer angewendet wird. Das heißt alle vorher vereinbarten Regeln rund um den Nießbrauch müssen auch vom neuen Käufer beachtet und gewürdigt werden. Das heißt konkret also, dass es sein kann, dass man eine Immobilie erwirbt, selbst aber keine Mieteinnahmen generieren kann, weil es schon einen Nießnutzer gibt, der diese einsammelt. Man ist also Eigentümer, kann aber die Immobilie nur beschränkt selbst nutzen.

Welche Alternativen gibt es zum Nießbrauch?

Nießbrauch ist nicht die einzige Möglichkeit die Immobilie weiterzugeben. Hier sind alle Alternativen, die Du vor dem Einsetzen des Nießbrauchrechts noch einmal in Erwägung ziehen solltest:

Wohnrecht

Wohnrecht ist eine eingeschränktere Form des Nießbrauchs, die nur das Recht auf Wohnen beinhaltend und nicht das Nutzungsrecht an sich weiter gibt. Das Wohnrecht darf nur der Begünstigte selbst ausüben. Die Schenkenden können und sollten aber mit den Übernehmern das lebenslange Wohnrecht für festgelegte Räume vereinbaren. Dieses Wohnrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden und bliebe bei einem möglichen Hausverkauf in vollem Umfang bestehen – wenn die Klausel richtig formuliert wurde. Käufer der Immobilie müssten die Grundbucheintragung akzeptieren und die Schenkenden bräuchten dann bei einem Eigentümerwechsel nicht ausziehen.

Wenn es um die Sicherung im Alter geht, die gleichzeitig mit einer Weitergabe von Vermögenswerten verbunden ist, kann das Wohnrecht durchaus die bessere Wahl sein, besonders wenn bei der Wahl zwischen Wohnrecht und Nießbrauch der sogenannte Pflichtteilsergänzungsanspruch zur Berücksichtigung kommt oder das Sozialhilferecht greift. Nießbrauch ist nicht „sozialhilfefest“, während das Wohnrecht auch nach der neueren Rechtsprechung des BGH immer noch als „sozialhilfefest“ gilt.

Hausverkauf auf Rentenbasis

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis, auch Leibrente genannt, ist eine etwas abgespecktere Version des Nießbrauchs. Der Eigentümer trennt sich hier ebenfalls von seiner Immobilie. Er vereinbart ein Wohnrecht und erhält vom neuen Eigentümer die Differenz aus dem Wert des Wohnrechts und dem Wert der Immobilie in Raten ausgezahlt. In den notariellen Vertrag sollte aber unbedingt eine sogenannte Rückfallklausel aufgenommen werden.

Auf diese Weise fällt das Eigentum wieder an den Verkäufer zurück, sollte der Käufer die Leibrente nicht mehr zahlen können. Darüber hinaus ist es sinnvoll, das Wohnrecht als sogenannte Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen. Damit kann dem Rentner nicht gekündigt werden, wenn die Immobilie wieder verkauft wird, weil der erste Käufer pleite ist.

Die Höhe der Immobilienrente berechnet sich bei diesem Modell aus dem Wert der Immobilie an sich, dem Alter des bisherigen Eigentümers und einem Risikoabschlag. Darüber hinaus werden der Wert des lebenslangen Wohnrechts sowie laufende Kosten abgezogen. Erst dann wird aus dem verbleibenden Wert der Immobilie die Höhe der Rente errechnet. 

Schenkung in Schritten

Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken, ohne daraus eine Schenkung mit Nießbrauch oder zumindest ein Wohnrecht für den Schenkenden zu machen, ist ein Risiko. Wenn der Vertrag erst einmal geschlossen ist, dann ist der Gegenstand der Schenkung endgültig an einen neuen Eigentümer weitergegeben. Der Schenkende verliert jeglichen Anspruch und die Verfügungsbefugnis an seiner Wohnung. 

Sollte das kein Problem für Dich sein, dann kannst Du statt Nießbrauch auch eine Schenkung in Schritten angehen. Ziel ist es hier die Schenkungsfreibeträge über einen längeren Zeitraum so auszunutzen, dass keine steuerlichen Pflichten entstehen und auch die Erbschaftssteuer umgangen werden kann, weil die Immobilie zu Lebzeiten verschenkt wurde und so nicht in das Konvolut des Erbes fällt. Folgende Schenkungsfreibeträge sind hier zu beachten:

  • Kinder: 400.000 Euro
  • Ehegatten: 500.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Lebenspartner: 20.000 Euro

Bei einer Schenkung können diese Freibeträge alle zehn Jahre ausgeschöpft und das Vermögen ohne Schenkungssteuer übertragen werden. Dadurch, dass die Schenkung alle zehn Jahre wiederholt werden kann, lassen sich bei umsichtiger Planung erhebliche Vermögenswerte übertragen. 

Eine Schenkung in Schritten ist zugleich einen Weg, um gewisse Erben aus dem Nachlass auszuschließen beziehungsweise deren Pflichtanteil zu reduzieren. Der Pflichtteilergänzungsanspruch von Familienmitgliedern sinkt in jedem Jahr nach der erfolgten Schenkung um zehn Prozent und endet nach zehn Jahren komplett. 

Ausschluss des Verkaufs durch Beschenkten

Jede Schenkung darf (und sollte) auch mit Auflagen verbunden sein. So wie das Wohnrecht faktisch eine Auflage ist, dass man trotz Schenkung weiterhin wohnen bleiben darf, kann man auch dafür sorgen, dass der oder die Beschenkte eine Auflage in Sachen Weiterverkauf der Immobilie bekommen.

Während beim Nießbrauch das Nießbrauchsrecht auch an einen neuen Käufer übergehen würde, ist das bei Schenkung grundsätzlich nicht der Fall. Einmal geschenkt verliert der Schenker alle Rechte. Es sei denn, er hat sie sich vorher in einem notariellen Vertrag gesichert. Wenn Du Deine Immobilie zu Lebzeiten verschenken willst aber trotzdem sicher stellen willst, dass sie im Besitz der Person bleibt, die Du beschenkt hast, kannst Du das Verkaufsrecht einschränken oder ganz verbieten.

FAQ

Was ist besser Wohnrecht oder Nießbrauch?

Das kommt auf Deine Bedürfnisse an. Das Wohnrecht ist eine Schenkung mit der Klausel, dass Du für den Rest Deines Lebens weiter wohnen bleiben darfst. Alle anderen Nutzungsrechte der Immobilie gibst Du an den Beschenkten ab. Bei Nießbrauch kannst Du Dir auch weitere Nutzungsrechte beibehalten oder diese unentgeltlich, entgeltlich oder teilentgeltlich abtreten. In beiden Fällen übergibst Du jedoch die Immobilie an eine andere Person und kannst diese somit vor Deinem Tod und möglichst steuerfrei an eine andere Person abtreten.

Ist ein Nießbrauch vererbbar?

Nein, ein Nießbrauch ist grundsätzlich nicht vererbbar und endet mit dem Tod eines Nutznießers. Dies gilt allerdings nicht, wenn ein so genannter Nachrangnießbrauch festgelegt wurde: Dann geht das Nießbrauchrecht auf die Person über, die bei der Übergabe als Nutznießer im Todesfall genannt wurde. Ohne Nachrangnießbrauch wird der Nießbrauch gelöscht.

Wie kann man Nießbrauch aufheben?

Es ist nicht einfach einen einmal eingefügten Nießbrauch aufheben bzw. löschen zu lassen, immerhin wird er im Grundbuch der Immobilie vermerkt. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten der Aufhebung von Nießbrauch:

  1. Tod des Nießnutzers
  2. Testamentarische Regelung
  3. gemeinsame Löschung

Stirbt der Nutznießer erlischt das Recht auf Nießbrauch mit dem Eintritt des Todes, solange kein Nachrangnießbrauch festgelegt wurde. Bei einer testamentarischen Regelung sieht der Erblasser im Testament vor, dass nach seinem Tod ein Nießbrauch aufgehoben werden soll. Möglich ist auch, dass der Erblasser die Laufzeit des Nießbrauchs begrenzt oder aber das Erlöschen des Nießbrauchs für einen bestimmten Fall anzuordnen.

Ansonsten kann ein Nießbrauch nur mit Zustimmung des Nießnutzers aufgehoben werden. Aber selbst bei einer Einigung beider Parteien auf eine Aufhebung, ist der Vollzug dergleichen problematisch, denn es beachtet werden, dass eine Aufhebung steuerliche Nachteile bringt und nur anerkannt wird, wenn der Nießnutzer mit der Aufhebung nicht in finanzielle Notlagen gerät. Außerdem muss darauf geachtet werden, dass man im Aufhebungsverfahren nicht Situationen generiert, die eine versehentliche Schenkung auslösen.

Wie wird Nießbrauch steuerlich behandelt?

Nießbrauch ist eine Schenkung, die, so der Kapitalwert der Immobilie im Rahmen der Freibeträge bleibt, steuerfrei sein kann. Dabei wirkt Nießbrauch im Errechnen des Kapitalwerts schon mindernd. Der steuerliche Kapitalwert des Nießbrauchs errechnet sich aus einem Vielfachen des Jahreswerts der zu erzielenden Einnahmen aus dem Grundstück. Der Jahreswert wird durch den 18.6ten Teil des steuerlichen Werts des Grundstücks begrenzt. Der Vervielfältiger basiert auf der jeweils aktuellen Sterbetafel des Bundesministerium der Finanzen (BMF).

Ansonsten kommt es auf die Art des Nießbrauches an, die entscheidet ob Eigentümer oder Nutznießer Einnahmen und Ausgaben rund um die Immobiliennutzung zu versteuern haben.