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Baunebenkosten: Welche Kosten Du einplanen musst

Beim Hauskauf und Hausbau ist der Kaufpreis nur einer von vielen kostspieligen Posten. Was die meisten nicht auf dem Schirm haben, sind aber die zahlreichen Baunebenkosten beim Hausbau, die im Durchschnitt 15 - 25 Prozent des Gesamtpreises ausmachen. Umso riskanter ist es also, diese nicht mit einzukalkulieren. Was es für Baunebenkosten gibt, wie hoch sie sind und wie Du hier Geld sparen kannst, verraten wir Dir in diesem Guide.

Was sind Baunebenkosten?

Baunebenkosten sind zusätzlich zu den Normalherstellungskosten entstehende Kosten, die üblicherweise durch Bauplanung, Durchführung, sowie Prüfungen und Genehmigungen durch Behörden entstehen. Welche das genau sind, ist nicht exakt vorgeschrieben. Diese können in allen Phasen des Hausbaus entstehen: beim Grundstückskauf, in der Bauvorbereitung, während der Bauphase und nach dem eigentlichen Hausbau.

Welche Baunebenkosten können anfallen?

Auch wenn nicht ganz genau definiert ist, was zu den Hausbau-Nebenkosten gezählt wird, gibt es eine ganze Reihe von Kosten, die in der Praxis zu den Baunebenkosten gerechnet werden und denen Du Dir für Deine Kalkulation bewusst sein solltest. Damit Du Dir einen guten Überblick verschaffen kannst, findest Du hier eine Liste der Hausbau-Nebenkosten in allen Phasen des Hausbaus:

Etappe Nebenkosten
Grundstückskauf
  • Notar
  • Grundschuldbestellung
  • Grundbucheintragung
  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
Bauvorbereitung
  • Baugenehmigung
  • Architekt
  • Bauvertragsprüfung
  • Prüfstatiker
  • Grundstücksfreimachung
  • Vermessung
  • Bodengutachten
  • Abriss
  • Bäume fällen
  • Baustraßen
  • Anschluss von Bauwasser und Baustrom
  • Erdarbeiten
  • Erschließung
Bauphase
  • Versicherungen
  • Zinsen
  • Baugutachten
  • Baubegleitung
Nach der Fertigstellung
  • Außenanlagen
  • Innenausbau

Grundstückskauf

Die ersten Baunebenkosten fallen schon während des Grundstückskaufes an. Auf folgende Kosten musst Du achten:

Makler

In den allermeisten Fällen wirst Du einen Makler beauftragen und damit eine Maklerprovision zahlen müssen. Diese liegt im Durchschnitt bei 3,5 – 7 Prozent des Grundstückpreises. Wenn Du also ein Grundstück für 200.000,- Euro kaufst, sind es 7.000 - 14.000 Euro Maklergebühren. 

Notar

Ein Grundstückskauf kann nur mit Hilfe eines Notars erfolgen. Somit fallen natürlich auch die entsprechenden Gebühren für den Notar an, die zu den Baunebenkosten gezählt werden. Für die Berechnung der Höhe kann 1 Prozent des Kaufpreises angesetzt werden. Wenn Du also ein Grundstück für 200.000 Euro kaufst, sind es ca. 2000 Euro Notargebühren. 

Grundbucheintrag

Eine Eintragung in das Grundbuch ist auch mit Kosten verbunden. Im Durchschnitt zahlst Du dafür 500 Euro, einmalig.

Notarkosten und Grundbucheintrag machen zusammen ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises aus

Grunderwerbssteuer

Wenn Du eine Immobilien erwirbst, wird eine Grunderwerbssteuer fällig. Diese ist teil der Baunebenkosten und in der Höhe abhängig vom Bundesland, liegt aber grundsätzlich zwischen 3,5 - 6,5 Prozent. Als Beispiel verwenden wir unser Grundstück in Berlin mit dem Kaufpreis von 200.000 Euro. Hier würden 6 Prozent des Kaufpreises anfallen, also 12.000 Euro. Wie genau die Gebühr in jedem Bundesland für die Grunderwerbssteuer ist, haben wir Dir hier aufgeschlüsselt:

Grunderwerbsteuer 2018 nach Bundesland
Schleswig-Holstein 6,5%
Berlin 6,0%
Saarland 6,5%
Bremen 5,0%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Niedersachsen 5,0%
Thüringen 6,5%
Brandenburg 6,5%
Mecklenburg-Vorpommern 5,0%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Nordrhein-Westfalen 6,5%
Hessen 6,0%
Baden-Württemberg 5,0%
Hamburg 4,5%
Bayern 3,5%
Sachsen 3,5%

Baufinanzierung

In der Phase der Baufinanzierung kommen unterschiedliche Kosten auf Dich zu. Wer kein Eigenkapital hat, um die Baunebenkosten zu decken, tut dies mit einem Kredit. Hierbei musst Du aber auch Kosten einrechnen:

Zinsen

Auf Deinen Immobilienkredit müsst Du Zinsen zahlen. Wie hoch die sind, hängt vom Kredit und der Laufzeit ab. Diese Kosten musst Du aber mit einrechnen.

Sondertilgungsgebühren

Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen an Deinen Baufinanzierer mit denen Du Geld sparen kannst, weil Du mehr der Summe tilgst, als üblich. Viele Danken bieten Sondertilgungsrechte bis zu 5 Prozent der Kreditsumme kostenlos an. Erweiterte Rechte bezahlt mit aber mit einem Aufschlag auf den Bauzins.

Vorfälligkeitsentschädigung

Falls Du Deinen Kredit außerplanmäßig kündigen und zurückzahlen willst, steht der Bank in den meisten Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu. Dieser liegt bei 1 Prozent der Restschuld. Du solltest Dir vor Abschluss eines Immobilienkredits also dringend die Klausel zur Vorfälligkeit genau ansehen, sonst kann es eventuell teuer werden.

Bauvorbereitung

Endlich bist Du stolzer Besitzer eines Grundstücks und würdest am liebsten sofort mit dem Hausbau anfangen. Aber halt! Vorher kommen noch einige Schritte, die unbedingt erledigt werden müssen, und die in die Baunebenkosten einfließen:

Architekt

Ohne einen Architekten kannst Du keinen Hausbau betreiben. Allein für die Baugenehmigungen brauchst Du ihn zwingend. Wie viel ein Architekt kostet, kannst Du in der Honorarordnung für Architekten nachlesen. Wenn Du alle Leistungen in Anspruch nimmst, kommst Du auf Baunebenkosten von ca. 15 Prozent für sämtlichen Architektenleistungen. Bei einem Grundstückswert von 200.000 Euro sind das ca. 26.000 Euro Honorarkosten. Du musst aber nicht zwangsläufig alle Leistungen in Anspruch nehmen:

Leistungsphase Anteil am Gesamthonorar
Grundlagenermittlung 2 %
Vorplanung 7 %
Entwurfsplanung 15 %
Genehmigungsplanung 3 %
Ausführungsplanung 25 %
Vorbereitung der Leistungsvergabe 10 %
Mitwirkung bei Vergabe 4 %
Objektüberwachung 32 %
Objektbetreuung und -übergabe 2 %

Bauantrag, Baugenehmigung und Bauanzeige

Auch Teil der Nebenkosten beim Hausbau: Genehmigungen von Behörden. Dazu gehören der Bauantrag, die Baugenehmigung und die Bauanzeige. Auch diese Kosten müssen bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.

Bevor Du Deine Immobilie bauen darfst, brauchst Du eine Baugenehmigung. Diese muss beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Der Bauantrag wird in zwei Bereiche geteilt:

große Baulagenberechtigung und kleine Baulagenberechtigung. Die große Baulagenberechtigung nur von eingetragenen Architekten und Bauingenieuren eingereicht werden. Die kleine Baulagenberechtigung kann auch von Bautechnikern, Maurermeistern, Zimmerer, Betonbauermeister und Architekten ohne Eintragung eingereicht werden, ist allerdings auch nur in Bayern, Bremen, Berlin, Baden-Württemberg, Hessen Niedersachen, Hamburg und Schleswig-Holstein gültig.

Die Anfertigung der einzureichenden Unterlagen kosten in der Regel 10 Prozent der gesamten Baukosten. Hier ist eine Aufschlüsselung am Beispiel eines Grundstücks mit 200.000 Euro Baukosten:

Leistung Kosten Anteil der Bausumme in Prozent
Bauantrag 2.000,50 Euro 0,5  Prozent
Baugenehmigung 400 - 1.400 Euro 0,2-0,7 Prozent
Gesamt 2.400,50 - 3.400,50 Euro 0,7 - 1,2 Prozent

Bodengutachten

Wenn noch kein Bodengutachten vorliegt, solltest Du eines erstellen lassen, denn es ist immer besser zu wissen, auf welchem Grund Dein Haus gebaut wird, um so eventuelle Problem von Anfang an zu vermeiden. In einem Bodengutachten werden folgende Punkte ermittelt:

  • Versickerungsfähigkeit
  • Bodenklasse und Bodenbeschaffenheit
  • Tragfähigkeit des Bodens
  • Informationen zu Grundwasser
  • Eventuelle Belastungen
  • Vorgaben zur Abdichtung des Gebäudes
  • Beschreibung der Geologie

Der Preis für ein Bodengutachten liegt zwischen 0,3 und 0,5 Prozent. Damit ergeben sich für ein Grundstück mit 200.000 Euro Baukosten Baunebenkosten in Höhe von 600 - 1.000 Euro.

Erschließung des Grundstücks

Bevor ein Grundstück von Dir bebaut werden kann, muss es erschlossen werden. Das heißt, es muss an das Versorgungs- und Entsorgungsnetzwerk angeschlossen werden. Je nach Grundstück und Materialkosten schwanken die Baunebenkosten hier stark. Mit folgenden Kosten kannst Du rechnen:

Leistung Kosten in Euro
Öffentliche Trinkwasserversorgung 2.000 - 5.000 Euro
Öffentliches Kanalisationssystem 2.000 - 5.000 Euro
Stromnetz 2.000 - 3.000 Euro
Gasversorgung unter 2.000 Euro
Telefonnetz 100-400 Euro

Hast Du ein schon erschlossenes Grundstück gekauft, ist dies in der Anschaffung meist teurer, die Baunebenkosten zur Erschließung fallen dafür weg.

Erdarbeiten

Für das Fundament des Hauses bedarf es eines Bodenaushubs. Dabei ist es egal, ob Du einen Keller bauen willst oder nicht. Mir diese Erdarbeiten kannst Du mit 18 - 20 Euro pro Kubikmeter Baunebenkosten rechnen. Ist der Untergrund allerdings felsig, kann sich der Preis auf bis zu 80 Euro pro Kubikmeter erhöhen.

Entsorgung des Bodenaushubs

Auch Teil der Nebenkosten beim Hausbau: Nach dem Aushub muss Die Erde entsorgt werden. Hier kannst Du mit 8 - 12 Euro pro Kubikmeter Baunebenkosten rechnen.

Abriss

Wenn auf Deinem erworbenen Grundstück noch ein Altbau steht, der einem Neubau weichen soll, dann muss dieser abgerissen werden. Hier entstehen Baunebenkosten. Diese lassen sich schwer konkret beziffern, kommt es doch stark auf die Angebote, den Standort und die Umstände an. Als Richtlinie wird allerdings Folgendes angesetzt: Ein altes Einfamilienhaus mit Keller und 150 Quadratmetern, kostet im Abriss im Durchschnitt 20.000 Euro, also ca. 130 Euro pro Quadratmeter. Hierin enthalten sind die Abrissplanung, Vorarbeiten, der Abriss selbst, die Erdarbeiten und die Müllentsorgung.

Bäume fällen

Müssen Bäume gefällt werden, entstehen Baunebenkosten zwischen 8 - 50 Euro pro Meter Baumhöhe.

Vermessung

Eine Vermessung durch das Katasteramt kostet in der Regel 2.500 Euro.

Prüfstatiker

Eine Prüfung der Statik kostet beim Bauamt oder einem freiberuflichen Prüfstatiker zwischen 1.500 - 2.500 Euro.

Versicherungen

Baustellen sollten versichert sein, sonst kann es schnell zum finanziellen Ruin kommen. Diese Baunebenkosten sind kein Muss, werden Dir aber dringend empfohlen abzuschließen. Hier gehören dazu:

Bauleistungsversicherung

Eine Bauleistungsversicherung schützt Bauherren, Bauträger oder Bauunternehmer vor unvorhergesehenen Schäden, die während der Bauphase passieren. Geschützt wird auch gegen Schäden durch Naturgewalten wie Überschwemmungen oder Stürme, gegen Vandalismus oder Fahrlässigkeit durch die Dienstleister bzw. Missgeschicke durch die Bauarbeiter und gegen Fehler bei der Bauausführung. Die Kosten liegen bei 0,1 - 0,4 Prozent der Bausumme.

Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung

Eine Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung schützt Bauherren vor Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion und sogar Aufprall eines Luftfahrzeugs, seiner Teile oder Ladung. Versichert sind dabei Rohbau und Baustoffe auf der Baustelle. Die Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung ist kostenlos, wenn Sie nach dem Bau in eine Wohngebäudeversicherung gewandelt wird.

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Eine Bauherrenhaftpflicht haftet bei Schäden an Sachen oder Menschen und unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat. Die Versicherung kostet je nach Anbietet zwischen 80 und 300 Euro im Jahr.

Bauphase

Endlich kannst Du bauen. Aber auch hier entstehen Baunebenkosten:

Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen sind Zinsen, die Deine Bank für die bereits ausgezahlten Baukredite verlangt. Diese können unterschiedlich ausfallen, je nach Vertrag und Länge der Bauzeit, es wird aber im Durchschnitt mit 1.000 - 2.000 Euro gerechnet.

Baubegleitung

Damit die Qualität beim Bauen von Anfang an stimmt, kannst Du beim Bauherrenschutzbund eine Baubegleitung anfragen. Bei dieser wird dann durch den Bund oder den TÜV auf ein Baugutachten erstellt. Die Kosten dafür betragen ca. 2.500 Euro.

Nach Fertigstellung

Nachdem der Rohbau fertig ist, kommen jetzt noch Baunebenkosten durch Innen- und Außenanlagen hinzu:

Außenanlagen

Die Baunebenkosten für Außenanlagen beinhalten in den meisten Fällen Terrassen, Wege, Carports, Grünanlagen und Garagen. Je nach Umfang und beauftragtem Unternehmen musst Du hier mit Baunebenkosten in Höhe von 10.000 - 20.000 Euro rechnen.

Innenausbau

Es ist unmöglich zu sagen, wie viel Geld der Innenausbau kostet. Es kommt hier auf Material, gewünschte Ausstattung und Unternehmen an. Wahrscheinlich wirst Du hier mit Kosten von mehreren zehntausend Euro rechnen müssen.

Wie kann ich die Baunebenkosten finanzieren?

Wenn Du kein eigenes Kapital hast, machst Du am besten eine Baufinanzierung per Kredit. Welche Banken Dir zu welchen Konditionen eine solche Finanzierung ermöglichen, kannst Du ganz bequem und online mit unserem Baufinanzierungsvergleich checken:

Wie kann ich die Baunebenkosten senken?

Wie Du siehst schlucken die Baunebenkosten eine ganze Menge Geld. Es gibt aber auch Tipps & Tricks sie zu senken:

Grundstückswahl

Schon die Grundstückswahl kann Dir eine Menge Geld sparen. Ist Dein Grundstück zum Beispiel schon erschlossen, ist es zwar in der Anschaffung etwas teurer, Du sparst Dir aber die Erschließungskosten von mehreren tausend Euro.

Besonderes Augenmerk solltest Du dem Boden geben. Je leichter er bei den Erdarbeiten zu beheben ist, desto billiger. Felsiger Boden kann wiederum die Kosten stark in die Höhe treiben.

Ansonsten sind Grundstücke außerhalb von Ballungsgebieten billiger. Günstige sind auch Baulücken, mit denen man oft trotzdem viel anfangen kann.

Eigenleistung

Wenn Du beim Hausbau selbst mit anpackst, zum Beispiel beim Entrümpeln, Abreißen oder Handwerken kann durchaus 10.000 - 20.000 Euro sparen.

Hausart: Fertighaus, Doppelhaus oder Reihenhaus

Auch mit der Art des Hauses kannst Du sparen. Die Baunebenkosten eines Fertighauses sind niedriger, weil Du viele Kosten beim Architekten sparst. Ein Doppelhaus oder Reihenhaus ist viel günstiger als weil ein kleines Grundstück ausreicht. Hier liegen die Ersparnisse rund um 25.000 - 40.000 Euro.

Bauart

Wenn Du auf architektonisch Extras wie Erker der Türmchen verzichtest, kannst Du zwischen 10.000 - 15.000 Euro sparen. Eine einfache Dachform spart ebenfalls 5.000 - 10.000 Euro ein.

Beim Verzicht auf einen Keller sind es rund 10.000 - 20.000 Euro. Verwende bei Fenstern und Türen Standardmaße und Fensterverglasung statt Fensterflügel. So kannst Du 5.000 - 10.000 Euro.

Bauunternehmen vergleichen

Bauunternehmen und Handwerker bieten oft sehr unterschiedliche Preise an. Am besten Du vergleichst Anbieter und Preise, bevor Du Dich entscheidest. Hier kannst Du unter Umständen auch mehrere tausend Euro sparen.

Baufinanzierungsangebote vergleichen

Auch Baufinanzierungsangebote sind durchaus unterschiedlich. Am besten vergleichst Du sie mit unserem Baufinanzierungsvergleichstool weiter oben.

Förderung beantragen

Wenn das Geld knapp ist, kannst Du es mit einer Förderung versuchen. Hier gibt es diverse Möglichkeiten durch KfW-Förderungen oder Förderungen der Städte und Gemeinden.

Extras

Am meisten Geld sparst, Du, wenn Du Extras weglässt. Dinge wie Pools, Teiche, besondere Terrassen- oder Gartenanlagen oder ein besonders individueller Innenausbau schlagen schnell und extrem zu Buche. Je mehr Standardausstattung, desto günstiger das Haus.