WG-Untermietvertrag: Was muss rein?

Der Untermietvertrag regelt WG-Rahmenbedingungen und hält Rechte und Pflichten aller Mitbewohner fest. Wir sagen Dir, was unbedingt drinstehen sollte.
Junge Frau und junger Mann tragen Zimmerpflanze und Umzugskarton.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Untermietverträge in WGs sorgen dafür, dass alle Beteiligten rechtlich abgesichert sind.
  • Der Vermieter muss im Vorfeld sein Einverständnis für die Untervermietung beziehungsweise für Wohngemeinschaften geben.
  • Der Untermieter ist vom Hauptmieter abhängig, kann aber bei Schäden nicht haftbar gemacht werden.
  • Wenn ein möbliertes Zimmer untervermietet wird, gelten kürzere Kündigungsfristen als normal.

WG mit Untermietverträgen: Der Quasistandard

Damit das Zusammenleben in der WG geregelt ist und Du für alle Eventualitäten gerüstet bist, solltest Du das für Deine WG passende Mietvertragsmodell finden. Die meisten WGs entscheiden sich für einen Hauptmieter und einen oder mehrere Untermieter, die eigene Untermietverträge für die Zimmer bekommen.

Ein Untermietvertrag kann sowohl eine Übergangslösung als auch eine langfristige Lösung sein, die das gemeinsame Zusammenleben regelt und in unterschiedlichen Situationen sinnvoll ist. Ein Beispiel dafür ist, wenn Du für ein Semester ins Ausland gehst, das Zimmer in Deiner Wohngemeinschaft aber behalten willst und es daher ein paar Monate jemand anderem überlässt. Vielleicht ist auf Dauer auch die Miete einer Wohnung für Dich alleine zu hoch oder Du hast einfach Bock auf Mitbewohner und ziehst selber ins frei gewordene Zimmer in der WG Deines besten Kumpels und wirst sein Untermieter.

Erlaubnis zur Untermiete einholen

Ganz wichtig ist es, dass der Vermieter einer Untervermietung zugestimmt hat – und zwar nicht erst im Nachhinein nach dem Motto ‚beschlossen und verkündet‘. Du bist verpflichtet, ihm Deine Pläne rechtzeitig mitzuteilen. Dazu gehört auch, wenn Du zum Beispiel Dein Zimmer während eines Auslandssemesters weitervermieten willst oder ins bisherige Gästezimmer ein neuer Mitbewohner einziehen soll. Es besteht dann natürlich das Risiko einer Absage, denn grundsätzlich kann eine Untermiete im Mietvertrag oder der jeweiligen Situation ausgeschlossen werden. Aber auch bei einem unfreundlichen Vermieter kannst Du verlangen, die Erlaubnis zu bekommen, solange Du ein „berechtigtes Interesse“ begründen kannst. Dazu zählen finanzielle oder persönliche Umstände, zu denen zum Beispiel eine plötzliche Arbeitslosigkeit gehört, aufgrund derer Du die Miete nicht mehr zahlen kannst oder auch das Zusammenziehen mit Deinem oder Deiner Liebsten. Die Voraussetzung ist aber immer, dass die Wohnung groß genug für diese Vorhaben ist und nicht anschließend so überfüllt ist wie die Uni-Bib in der Prüfungsphase.

Untermietvertrag für ein WG-Zimmer: Wer haftet?

Ein Untermietvertrag ist kein Ersatz für den regulären Mietvertrag, sondern nur eine Ergänzung. Es muss immer mindestens einen Hauptmieter geben, der einen gültigen Vertrag mit dem Vermieter hat und der im Zweifelsfall für alles haftet. Tja, der Status als Wohnungsoberhaupt bringt eben nicht nur mehr Rechte, sondern auch mehr Pflichten mit sich. Das heißt konkret: Es ist egal, wer in Wirklichkeit die fette Schramme ins Parkett gehauen oder bei der letzten Party die Wände im Hausflur beschmiert hat oder seine Miete nicht zahlt – offiziell dafür gerade stehen muss leider immer der Hauptmieter. Um für derartige Schlamassel vorzusorgen, sollte deshalb der Untermieter eine Kaution bei ihm hinterlegen, die er im Notfall verrechnen oder komplett einbehalten kann.

Zuschläge beim Untermietvertrag

Wird für ein paar Monate oder auf Dauer einfach eine Person in der Wohngemeinschaft ausgewechselt, haben Du und die anderen Mitbewohner hinsichtlich der Miete gute Karten. Sie bleibt normalerweise gleich, weil nicht zu erwarten ist, dass sich beispielsweise der Wasserverbrauch erhöht – schließlich duschen, baden und spülen in der Wohnung genauso viele Leute wie vorher auch (oder eben nicht, aber dann solltet Ihr den Putzplan anpassen). Wenn der Vermieter aber trotzdem spezifisch aus diesem Grund mehr von Euch verlangt und damit droht, die Erlaubnis zur Untervermietung andernfalls zu verweigern, könnt Ihr im Notfall vor Gericht ziehen. In den meisten solcher Fälle wurde der Zuschlag als Bedingung zur Untervermietung als nicht gerechtfertigt eingestuft.

Aber Achtung: Die Situation zwischen Hauptmieter und Untermieter ist eine andere: Die Untermiete kann bei Vertragsabschluss frei festgelegt werden. Wenn jemand neu einzieht, kann so zum Beispiel durch einen etwas höheren Zimmerpreis die Abnutzung von Möbeln und Geräten erstattet werden, die die WG vorher auf ihre Kosten angeschafft hat.

Das regelt der Untermietvertrag in WGs:

Haftung
  • Der Hauptmieter haftet auch für den Untermieter.
  • Bei Schäden, Verstoß gegen die Hausregeln und ausbleibende Mietzahlungen ist es rechtlich egal, wer wirklich schuld ist.
Kaution
  • Die Kaution kann individuell festgelegt werden.
  • Der Untermieter zahlt sie direkt an den Hauptmieter, der sich so selber absichern kann, falls er im Notfall haften muss.
Miethöhe
  • Auch die Miethöhe kann individuell festgelegt werden.
  • Sie kann sich nach den Zimmergrößen richten oder Aufschläge enthalten, die der Hauptmieter festlegt.
Mietdauer
  • Ein Untermietvertrag kann befristet (Zwischenmiete) oder unbefristet sein.

Worauf Du beim Untermietvertrag achten solltest

So banal und doch so wichtig: Sorg dafür, dass für neue Mitbewohner auf jeden Fall ein Untermietvertrag erstellt wird. Dadurch werden alle Rechte und Pflichten schriftlich festgehalten.

Diese Punkte gehören in den Untermietvertrag:

  • Persönliche Daten der Vertragspartner (Haupt- und Untermieter)
  • Wohnungsdaten
  • Art (Möblierung) und Anzahl der vermieteten Zimmer
  • Höhe der Monatsmiete und Nebenkosten
  • Höhe der Kaution
  • Befristung der Mietdauer (nach Bedarf)
  • Spezielle Nutzungsrechte oder Pflichten
  • Ort, Datum und Unterschrift

Auf mündliche Absprachen solltest Du Dich nicht verlassen. Dabei kann es um das eigentliche Zimmer, die Möbel oder die Benutzung der Gemeinschaftsräume gehen. Auch eine Kaution sollte eingesammelt und der Vorgang schriftlich festgehalten werden, damit beide Seiten abgesichert sind. Sollte der Untermieter Schäden verursachen, bleibt der Hauptmieter so nicht auf den Kosten sitzen. Wenn umgekehrt alles glatt läuft, kann sich der Hauptmieter das Geld aber auch nicht einfach in die eigene Tasche stecken, sondern es ist nachgewiesen, dass er es nach dem Ende der Untermiete zurückzahlen muss.

In der Rolle des Untermieters solltest Du außerdem darauf bestehen, dass alles von oben – sprich vom Vermieter der Wohnung – abgesegnet ist. Wenn eine nicht genehmigte Weitervermietung auffliegt, kann der gesamten Wohngemeinschaft fristlos gekündigt werden und Ihr landet alle vor der Tür.

Kündigung des Untermietvertrags in der WG

Man kennt das: Da zieht der neue Mitbewohner ein, den man beim Kennenlernen zwei Wochen vorher noch so sympathisch fand, und schnell stellen sich alle Beteuerungen zu Sauberkeit und Ordnung als Illusion heraus. Wenn Du keine Lust darauf hast, beim Putzen ein paar Extraschichten einzulegen, kannst Du als Hauptmieter dem Untermieter eines möblierten Zimmers bis zum 15. jeden Monats kündigen und im Folgemonat mit jemand anderem einen neuen Versuch starten. Auch umgekehrt kann die verkürzte Frist von zwei Wochen natürlich in Anspruch genommen werden. Wird ein unmöbliertes Zimmer untervermietet, gilt die normale Frist von drei Monaten.

Wie kann ich als Untermieter die Wohnung behalten, wenn der Hauptmieter auszieht?

Ob die Untermieter nach dem Auszug des Hauptmieters in der Wohnung bleiben dürfen, hängt allein vom Wohlwollen des Vermieters ab. Vielleicht bietet er der WG die Möglichkeit, aus ihrer Mitte einen neuen Hauptmieter zu bestimmen, neue Verträge aufzusetzen und dadurch fast unverändert weiter zu bestehen. Besonders gute Chancen für dieses Szenario habt Ihr, wenn Ihr Euch schon einen Namen als zuverlässige und angenehme Hausbewohner gemacht habt. Wenn sich aber ständig die Nachbarn über zu laute Musik beschweren oder die Mietzahlungen nie pünktlich kommen, kann der Auszug des Hauptmieters eine willkommene Gelegenheit sein, auch den Rest der Problem-WG loszuwerden – denn ist einer alleiniger Hauptmieter, dann sind von ihm auch alle anderen abhängig.